房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思，將原本的房屋貸款銀行轉去另一家銀行申請貸款，以爭取較低的房貸利率或更高的貸款額度，但房屋轉貸真的有比較划算嗎？有哪些隱藏的成本是我們沒看到的？
在進行房貸轉貸之前，借款人應評估新貸款的利率、貸款條件、手續費用以及是否能夠承擔新的還款負擔。以下鉅軒代書將分成5大重點來解析如何申請房貸轉貸最省錢！
什麼是房貸轉貸？
房貸轉貸（Mortgage Refinancing）又稱房屋轉貸，是指借款人將原先的房屋貸款（房貸）進行重新融資，通常是為了取得更有利的利率、改變貸款條件或者支付高利率的現有貸款。這個過程涉及申請新的貸款來償還原先的房貸，把房屋的所有權作為抵押品。
什麼情況下可考慮申請房貸轉貸？
- 市場房貸利率下降
- 債務合併為一筆新的房貸
- 降低房貸利率以減少利息支出
- 爭取寬限期暫時不還本金
- 同時有房貸增貸的需求
- 延長房屋貸款年限
申請房貸轉貸前需要評估哪些方面？
房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點；
在申請房貸轉貸之前，需要仔細評估以下幾個方面：
- 所有權人：也就是房屋持有人，先評估自己近半年房貸還款是否正常，是否有遲繳紀錄、信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況，工作收入及本身負債比是否足以支付房貸，財力狀況是否健康。
- 抵押品：也就是房屋擔保品，評估近幾年不動產是否有增值，附近是否有學區、捷運…等。房屋條件是否為熱門商品，如2房或3房好脫手的物件
- 還款計劃：評估新貸款的還款計劃，包括每月的還款金額和還款期限。確保自己能夠負擔這些還款，不會因為轉貸而增加財務壓力。
- 財務狀況：評估自己的整體財務狀況，包括收入、支出、儲蓄等。確保自己在轉貸後依然能夠維持良好的經濟狀況，不會因為貸款轉貸而面臨風險。
- 信用評分：確保自己的信用評分在良好的範圍內。信用評分對於獲得有利利率的貸款非常重要，一個較高的信用評分可能讓你更容易獲得較低的利率。
- 資產估值：了解房屋的目前市場價值，這將影響你能夠獲得的新貸款金額和利率。
- 利率比較：確定目前市場上的房貸利率水平，並將之前的貸款利率與新貸款的利率進行比較。如果新貸款利率更有利，那麼房貸轉貸可能是一個明智的選擇。
- 花費成本：轉貸不像當初買房一樣，另外所衍生的費用主要有以下4項：
原銀行違約金：一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右，若要提前清償、轉貸或賣屋而解約，則需支付房貸金額0.5%～1%的違約金，假設房貸金額為800萬，違約金為1%，則須支付8萬元給銀行當作違約金，所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內，別成了冤大頭
銀行手續費：若沒有上述違約金的問題，但銀行仍然有一些申辦的手續費，如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費，林林總總加起來約5000元~10000元不等
代書費：代書代辦費及代塗銷費加起來約2500元 ~ 6000元不等。
地政規費：這是由政府收取的地政設定規費，為貸款金額的0.1%，假設房貸金額為500萬，就須繳5000元給政府，同時還需支付書狀費80元。
綜合上述觀念，其中第 1 ~ 6 點的人與物主要都是銀行端來審核你，依據你的財力收入及聯徵紀錄來評估你可貸款的金額及利率，至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算!?
假設：新銀行利息降低了一碼，也就是0.25%，每貸款100萬一年就省了2500元，如果我們貸款金額為800萬，每年就省了20000元，若你房貸轉貸的成本全部加起來為15000元，這樣你每年省下的利息大於轉貸成本，那麼你就可以考慮選擇申請轉貸
申請房貸轉貸流程：
一、準備資料
辦理房貸轉貸需要準備哪些資料？將下列資料交由欲轉貸銀行來做審核，銀行會針對房屋重新鑑價，並對申請人財力及信用條件作評估：
- 土地及建物所有權狀正本
- 所有權人身份證影本、第二證件影本
- 所有權人印鑑證明
- 所有權人原印鑒章
- 所有權人戶籍謄本
- 其他財力證明（薪轉、勞保異動明細…）
- 房貸近一年繳款明細（銀行繳款收據或銀行對帳單）
二、簽約對保
若申請人對新的轉貸銀行所審核通過的貸款金額、利率、申辦所需費用都沒問題後，銀行會和你約當面簽約對保，也就是打契約書
三、設定抵押權
新的轉貸銀行會請你填寫抵押權設定契約書，也就是要將新的轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本的他項權利部，順位還是在原貸款銀行的後面
四、清償原銀行貸款
新的轉貸銀行會將你原銀行所有的貸款全部代清償掉，這時你要和原銀行索取一張清償證明
五、塗銷並設定新的抵押權
當你拿到清償證明後，要準備抵押權設定契約書、身分證、土地及建物權狀正本及私章到地政事務所辦理舊貸款的塗銷，並且設定新銀行的抵押權，設定好後再請領一份新的土地及建物謄本，此時新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了。
如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行？
一般來說需要自己一間間銀行去詢問，但因為只是口頭詢問並沒真正送件，因此所得到的答案都只會是「大概」、「大約」以及「可能會落在…」，你很難得到一個很肯定的答案，畢竟只是口頭問問而已！
而有些銀行業務為了搶客戶，會在你詢問時給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦，但最後送審出來的結果卻天差地遠。但這時你卻浪費了一次聯徵紀錄，這就像你玩遊戲一樣，只有3條命的機會，若聯徵使用過多次就會引起銀行關注！
他們會認為你近期有多次調閱聯徵的紀錄，是否因為其它家銀行審核未通過才又跑到另一家去申請，這時就要小心注意了，之後就算新的轉貸銀行申請核可，貸款金額及利率應該也不會太漂亮，然而大多數的人其實都曾遇到過相同的狀況。
銀行房貸轉貸，歡迎即刻諮詢鉅軒代書
無論是銀行還是其它金融貸款機構，申請房貸轉貸時都建議借款人詳細研究和比較不同選項，並確保理解貸款條款、利率、費用和風險等方面的細節，以作出明智的借款決策。
若有房屋貸款的需求或共有土地分割地上物權的疑問，歡迎撥打24H房屋轉貸代書諮詢專線：0908-927682 或是 LINE 線上諮詢，讓鉅軒代書專員幫你諮詢回答任何貸款相關問題，助你一臂之力順利圓夢。
