財務目標
- 考慮幾個小孩?買房?幾歲退休?
- 規劃長期、中期、短期目標
- 就能知道每年該存多少錢，能花多少錢 (記得考慮通膨)
收支
- 編預算
- 記帳
- 管理支出: 調整花費行為
保險: 轉嫁風險!
通膨
- 台灣平均通膨率2.2%
- 定存其實會被通膨吃掉
該看懂的數字
- 投資划算與否看"年化報酬率"
- 可用現金流量來看:比如買股票60000，隔年配息4200，賣出股票70000
- IRR(-60000,4200,70000)=11.6%
- 72法則: 72/報酬率= 資產翻倍的時間
- 72/10(%)=7年
投資策略
- 做好資產配置:買大盤
- 不理性下跌: 定期定額ETF買微笑曲線，賺個零用錢
- 定存股:
- 配息要夠穩
- 殖利率越高越能保護下跌，至少6%
- 空頭買
- 債券
- 股債平衡減少波動
- 可買債券型基金比定存好
資產配置
- 為了分散風險
- 高報酬: 股票、房地產
- 低風險: 債券、定存
房地產
- 租屋?買屋?
- 算看看哪個價值高。
- 買: 假設300萬頭期款+500萬貸款。利率1.88%，每月還25011,20年後房價漲60%=1280萬
- 租: 2萬租金。300萬可投資，每月5011可投資，每年報酬率要多少20年後才會得到1280萬?
- 房地產資訊很重要，平常就要了解下評估房屋價值的方法，才不會吃虧
- 以租金估算房屋價值。
- 假設租金2萬，租金成長率2.5%。房屋勘用50年。要求年化報酬率 X=5%。坪數換重建50%。
- 房子值773萬。
- 貸款
- 本金平均攤還
- 本息平均攤還: V 較符合一般人
- 選利率低，能力可以時，年期短
- 買房出租
- 租金報酬率
- 800萬房子，5間雅房，租金收入9500*5*12=57萬
- 租金報酬率: 57/800=7.1%
- 貸款利率: 2.5%
- 400萬自有，400萬貸款。利息400*2.5%=10萬
- 總報酬率:自有資金報酬率
- (57-10)/400=11.8%
- 槓桿越高，報酬率越高
- 總報酬率= 租金報酬率+槓桿比例X(租金報酬率-貸款利率)
- 利差越大風險越小: (租金報酬率-貸款利率)
