閱讀筆記-第一次領薪水就該懂的理財方法

財務目標

• 考慮幾個小孩?買房?幾歲退休?
• 規劃長期、中期、短期目標
• 就能知道每年該存多少錢，能花多少錢 (記得考慮通膨)

收支

• 編預算
• 記帳
• 管理支出: 調整花費行為

保險: 轉嫁風險!

通膨

• 台灣平均通膨率2.2%
• 定存其實會被通膨吃掉

該看懂的數字

• 投資划算與否看"年化報酬率"
• • 可用現金流量來看:比如買股票60000，隔年配息4200，賣出股票70000
  • • IRR(-60000,4200,70000)=11.6%
• 72法則: 72/報酬率= 資產翻倍的時間
• • 72/10(%)=7年

投資策略

• 做好資產配置:買大盤
• 不理性下跌: 定期定額ETF買微笑曲線，賺個零用錢

• 定存股:
• • 配息要夠穩
  • 殖利率越高越能保護下跌，至少6%
  • • 空頭買
• 債券
• • 股債平衡減少波動
  • 可買債券型基金比定存好

資產配置

• 為了分散風險
• • 高報酬: 股票、房地產
  • 低風險: 債券、定存

房地產

• 租屋?買屋?
• • 算看看哪個價值高。
  • • 買: 假設300萬頭期款+500萬貸款。利率1.88%，每月還25011,20年後房價漲60%=1280萬
    • 租: 2萬租金。300萬可投資，每月5011可投資，每年報酬率要多少20年後才會得到1280萬?
• 房地產資訊很重要，平常就要了解下評估房屋價值的方法，才不會吃虧
• • 以租金估算房屋價值。
  • • 假設租金2萬，租金成長率2.5%。房屋勘用50年。要求年化報酬率 X=5%。坪數換重建50%。
    • • 房子值773萬。
  • 貸款
  • • 本金平均攤還
    • 本息平均攤還: V 較符合一般人
    • • 選利率低，能力可以時，年期短
• 買房出租
• • 租金報酬率
  • • 800萬房子，5間雅房，租金收入9500*5*12=57萬
    • 租金報酬率: 57/800=7.1%
  • 貸款利率: 2.5%
  • • 400萬自有，400萬貸款。利息400*2.5%=10萬
  • 總報酬率:自有資金報酬率
  • • (57-10)/400=11.8%
    • 槓桿越高，報酬率越高
  • 總報酬率= 租金報酬率+槓桿比例X(租金報酬率-貸款利率)
  • • 利差越大風險越小: (租金報酬率-貸款利率)