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《蛙蛙投資客教室》第10講~欲窮千里目,更上一層樓~集合型大樓樓層差價暗藏玄機,《偷米哥》和你談公設與樓層選擇

更新於 2024/04/13閱讀時間約 14 分鐘
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20230817 07:00 全文完

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■碧桂園暴雷,小摩:亞洲垃圾債違約率恐飆至 10%

https://finance.technews.tw/2023/08/16/asian-junk-bond-default-rate/

CNBC報導,小摩15日決定將2023年全球新興市場高收益債違約率預估值從原先的6%上修至9.7%。亞洲高收益債違約率預估值也從4.1%一口氣拉高至10%,但若排除中國房地產相關債券,違約率僅有1%。

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繼中國地產巨擘碧桂園爆發債務危機,最大資產管理公司中植企業集團旗下「中融信託」也傳因投資房產失利,其信託產品出現未如期兌付的狀況,投資人擔憂恐演變成中國版「雷曼風暴」,加上惠譽信評也可能下調美國銀行業營運環境的評等,面對國際接連利空消息,台灣金融股也受到波及,集中及櫃買市場有9檔個股收盤跌幅超過2%,外資也大砍金融股,前10大賣超個股中,金融股就占一半,不過,金管會主委黃天牧喊話,對台灣金融體系有信心。

呱,那你對台灣金融體系有信心嗎?~你是不是在嘀咕,這不就是大陸房地產事件,看樣子應該對台灣沒有影響,新聞還不是講房價繼續上揚嗎?

只要中國房地產出事,一定會影響台商金流,而這卻是台灣高價豪宅的支柱。

這件事真相全世界只有三個人知道,一個是台灣央行總裁,另一個咱不能說,呃,剩下那個是《偷米哥》,哈哈哈,是真的,他最了解何謂:「台商資金只有一套」~因為他不只當過台商,最重要還協助過台商進行外匯三角交易,台商的實際金流,恐怕他比台商老婆還清楚。

《偷米哥》到底有多斜槓?反正這個最不愛房地產的房仲,遲早會開專欄寫自己的故事,然後繼續不情願的幫咱寫房地產文章~上篇談完公寓與華廈,這篇談的是預售、新成、中古集合大樓的樓層購買考量因素實務,諸位的購屋拼圖才算完整。

啥,他會不會「人格分裂」?呃,應該不會,聽說他一面煮咖啡,一面抽煙斗,兩種味道還不會混淆,只是一面咕嚕、咕嚕,The ring is mine,they take it from us,it's my preclous.the theives ,the theives 。

《偷米哥》和你聊聊預售、新成、中古大樓的樓層考量實務

你要知道敵人為什麼這麼想,你才能避免讓他要你這麼做,了解建商的思考很重要。

面對集合式住宅,不要跟建商比精明,但你最知道自己需要什麼

房地產的市場品項委實不少,這個主題我們鎖定是0-15年的大樓建物,來做為區隔,老集合住宅日後有機會再談。

首先我們要先了解何謂【大樓】,偷米哥要再度提醒大家,房地產分析無法以一概全,必須要學會因時、因地制宜。

隨著都市化過程人口密度的提高,都會區的建地取得不易,大樓建案所在地不是在重劃區,就是都更整合取得的用地~也呈現在重劃區地,大戶數建案極多且價格紛亂,而在都市都更建地,低戶數價格極高的兩極化的發展。

一般普遍的大樓定義為超過10層樓,串聯多棟自成小型社區,並擁有電梯的集合住宅,現在的大樓大部分配有中庭,花園、地下停車場、管理室、健身房、游泳池、兒童遊戲區、閱讀室、垃圾管理,管家服務,等多樣公共設施。

建商永遠是最精明的,從建地的取得開始,就對容積率跟建蔽率精打細算過的,不變的是建商的樓是越蓋越高,越來越強調功能性跟生活機能的完善,越來越加油添醋的增加許多華而不實的項目,來增加房子的附加價值~比如說三溫暖,桑拿室,健身房、室內球場等等,這些都佔去許多的公用空間~試想若在1000戶左右的集合式大樓社區,雖說戶數眾多,管理費攤提不多,但這些設施能足夠使用嗎? 搞到最後花錢買了個寂寞,圖個門面好看但不實用,所以在思考購房時,千萬要理性看待些附加價值,是否符合個人真正的需求。

不少儼然已經是小型社區集合式大樓,成為目前房地產的主流商品,其最大的特點就是室內坪數小,公設比超高。截至前為止,以台北市新成屋或預售屋建案,平均公設比為35.9%創下新高。究其原因,近期台北市100坪以下的迷你基地建案增加,整體大樓戶數減少,因此每戶分攤較多的公共設施面積。但一般來說,非台北市的公設比都儘量要控制在35%以內。

切記你花100%的房款,只擁有65%的空間,35%的空間都得貢獻出來,除了樓梯間,車道停車位,是直接必須的,其餘都是你貢獻出的公共空間。因此切記,預售屋一定要買車位,因為你的公攤面積也含了車道,別因小失大反而吃虧當冤大頭,所以建商設計的建案,你得仔細分析對空間規劃是否得當。

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「預售屋」買的是該區域三年後的未來性

所以自己要很清楚三年後,你的人生規劃在哪裡

電影【阿甘正傳】說過一句名言 ~ life is like box of chocolate you will never know what will be~ 預售屋確實就像開盲盒一樣,充滿著未知性,說過建商都是精明的計算家,每個新建案從建地取得開始的文案,設計建物主體及周邊的機能特色,都經過仔細的包裝跟推演。

所以有針對新婚的學區住宅訴求,高齡退休生活養生宅的宣傳,SoHo族的生活機能宅的行銷,無論何種訴求、宣傳和行銷,你要買的是該區域3年後的未來性,所以要很清楚3年後的人生規劃在哪裡,再來決定是哪個區域的哪個預售屋建案,從預售屋的開工到完工,加上自住享受新屋的紅利,也大概是10年磨一劍的規畫,至於這把劍的價值,端看您怎麼選,怎麼磨囉!

預售屋首重地點的選擇,其次因為看不到實際成屋,因此建商品質的聲譽很重要,這點倒不難, Google 爬文過濾一下就能知曉。《偷米哥〉就不再補充說明。

針對預售屋樓層購買時的實務說明,談談造價與景觀

樓層會影響價格嗎?網上的爬文充斥各種解說跟分析,每個樓層價格通常相差每坪5 千至1 萬元,但還要看建商,採用的工法,材質等等,這些都會影響價格,部分樓層因為有露臺或位在邊間,當然價格更高,他們越解釋你腦袋越大

那《偷米哥》簡化一下教會你。一般來說 2-3 樓低樓層,相對於16-20 樓高樓層,每坪價差 4-6 萬,但如果超過20樓以上,每個樓層價差就會拉大,一坪會到3000元,甚至差到4、5000元。至於有些建案會一層一層算價差,有的每兩個樓層算一個價差,比如2、3樓一個價格,3、4樓一個價格,有的甚至會每三個樓層才訂一個價差。如果是這種訂法,一般選在4、7、10、13等樓層,會相對便宜。

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寫[付費投資專題]要嚴肅,呃,不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱,請出《任蛙行》 呱,本蛙生平快意恩仇,殺蟲如麻,囚居井底,亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此,一身通天徹地膨風神功,不免與本蛙便便同朽。後世小子,不知本蛙之能,亦憾事也。 最大遺憾是對不起[散戶窮蛙],但版權及長期鬧場問題必須解決,用認真彌補囉。
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