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《蛙蛙投資客教室》第10講～欲窮千里目，更上一層樓～集合型大樓樓層差價暗藏玄機，《偷米哥》和你談公設與樓層選擇

20230817 07:00 全文完

■碧桂園暴雷，小摩：亞洲垃圾債違約率恐飆至 10%

https://finance.technews.tw/2023/08/16/asian-junk-bond-default-rate/

CNBC報導，小摩15日決定將2023年全球新興市場高收益債違約率預估值從原先的6%上修至9.7%。亞洲高收益債違約率預估值也從4.1%一口氣拉高至10%，但若排除中國房地產相關債券，違約率僅有1%。

繼中國地產巨擘碧桂園爆發債務危機，最大資產管理公司中植企業集團旗下「中融信託」也傳因投資房產失利，其信託產品出現未如期兌付的狀況，投資人擔憂恐演變成中國版「雷曼風暴」，加上惠譽信評也可能下調美國銀行業營運環境的評等，面對國際接連利空消息，台灣金融股也受到波及，集中及櫃買市場有9檔個股收盤跌幅超過2%，外資也大砍金融股，前10大賣超個股中，金融股就占一半，不過，金管會主委黃天牧喊話，對台灣金融體系有信心。

呱，那你對台灣金融體系有信心嗎？～你是不是在嘀咕，這不就是大陸房地產事件，看樣子應該對台灣沒有影響，新聞還不是講房價繼續上揚嗎？

只要中國房地產出事，一定會影響台商金流，而這卻是台灣高價豪宅的支柱。

這件事真相全世界只有三個人知道，一個是台灣央行總裁，另一個咱不能說，呃，剩下那個是《偷米哥》，哈哈哈，是真的，他最了解何謂：「台商資金只有一套」～因為他不只當過台商，最重要還協助過台商進行外匯三角交易，台商的實際金流，恐怕他比台商老婆還清楚。

《偷米哥》到底有多斜槓？反正這個最不愛房地產的房仲，遲早會開專欄寫自己的故事，然後繼續不情願的幫咱寫房地產文章～上篇談完公寓與華廈，這篇談的是預售、新成、中古集合大樓的樓層購買考量因素實務，諸位的購屋拼圖才算完整。

啥，他會不會「人格分裂」？呃，應該不會，聽說他一面煮咖啡，一面抽煙斗，兩種味道還不會混淆，只是一面咕嚕、咕嚕，The ring is mine,they take it from us,it's my preclous.the theives ,the theives 。

《偷米哥》和你聊聊預售、新成、中古大樓的樓層考量實務

你要知道敵人為什麼這麼想，你才能避免讓他要你這麼做，了解建商的思考很重要。

面對集合式住宅，不要跟建商比精明，但你最知道自己需要什麼

房地產的市場品項委實不少，這個主題我們鎖定是0-15年的大樓建物，來做為區隔，老集合住宅日後有機會再談。

首先我們要先了解何謂【大樓】，偷米哥要再度提醒大家，房地產分析無法以一概全，必須要學會因時、因地制宜。

隨著都市化過程人口密度的提高，都會區的建地取得不易，大樓建案所在地不是在重劃區，就是都更整合取得的用地～也呈現在重劃區地，大戶數建案極多且價格紛亂，而在都市都更建地，低戶數價格極高的兩極化的發展。

一般普遍的大樓定義為超過10層樓，串聯多棟自成小型社區，並擁有電梯的集合住宅，現在的大樓大部分配有中庭，花園、地下停車場、管理室、健身房、游泳池、兒童遊戲區、閱讀室、垃圾管理，管家服務，等多樣公共設施。

建商永遠是最精明的，從建地的取得開始，就對容積率跟建蔽率精打細算過的，不變的是建商的樓是越蓋越高，越來越強調功能性跟生活機能的完善，越來越加油添醋的增加許多華而不實的項目，來增加房子的附加價值～比如說三溫暖，桑拿室，健身房、室內球場等等，這些都佔去許多的公用空間～試想若在1000戶左右的集合式大樓社區，雖說戶數眾多，管理費攤提不多，但這些設施能足夠使用嗎？ 搞到最後花錢買了個寂寞，圖個門面好看但不實用，所以在思考購房時，千萬要理性看待些附加價值，是否符合個人真正的需求。

不少儼然已經是小型社區集合式大樓，成為目前房地產的主流商品，其最大的特點就是室內坪數小，公設比超高。截至前為止，以台北市新成屋或預售屋建案，平均公設比為35.9%創下新高。究其原因，近期台北市100坪以下的迷你基地建案增加，整體大樓戶數減少，因此每戶分攤較多的公共設施面積。但一般來說，非台北市的公設比都儘量要控制在35%以內。

切記你花100%的房款，只擁有65%的空間，35%的空間都得貢獻出來，除了樓梯間，車道停車位，是直接必須的，其餘都是你貢獻出的公共空間。因此切記，預售屋一定要買車位，因為你的公攤面積也含了車道，別因小失大反而吃虧當冤大頭，所以建商設計的建案，你得仔細分析對空間規劃是否得當。

「預售屋」買的是該區域三年後的未來性

所以自己要很清楚三年後，你的人生規劃在哪裡

電影【阿甘正傳】說過一句名言 ~ life is like box of chocolate you will never know what will be~ 預售屋確實就像開盲盒一樣，充滿著未知性，說過建商都是精明的計算家，每個新建案從建地取得開始的文案，設計建物主體及周邊的機能特色，都經過仔細的包裝跟推演。

所以有針對新婚的學區住宅訴求，高齡退休生活養生宅的宣傳，SoHo族的生活機能宅的行銷，無論何種訴求、宣傳和行銷，你要買的是該區域3年後的未來性，所以要很清楚3年後的人生規劃在哪裡，再來決定是哪個區域的哪個預售屋建案，從預售屋的開工到完工，加上自住享受新屋的紅利，也大概是10年磨一劍的規畫，至於這把劍的價值，端看您怎麼選，怎麼磨囉！

預售屋首重地點的選擇，其次因為看不到實際成屋，因此建商品質的聲譽很重要，這點倒不難， Google 爬文過濾一下就能知曉。《偷米哥〉就不再補充說明。

針對預售屋樓層購買時的實務說明，談談造價與景觀

樓層會影響價格嗎？網上的爬文充斥各種解說跟分析，每個樓層價格通常相差每坪5 千至1 萬元，但還要看建商，採用的工法，材質等等，這些都會影響價格，部分樓層因為有露臺或位在邊間，當然價格更高，他們越解釋你腦袋越大

那《偷米哥》簡化一下教會你。一般來說 2-3 樓低樓層，相對於16-20 樓高樓層，每坪價差 4-6 萬，但如果超過20樓以上，每個樓層價差就會拉大，一坪會到3000元，甚至差到4、5000元。至於有些建案會一層一層算價差，有的每兩個樓層算一個價差，比如2、3樓一個價格，3、4樓一個價格，有的甚至會每三個樓層才訂一個價差。如果是這種訂法，一般選在4、7、10、13等樓層，會相對便宜。