美國的特殊房地產投資方式-稅收留置權（Tax Lien)

勳仔前陣子消失了幾個禮拜，不過不是因為最近美股跟台股回檔，虧太多跑路去了！其實是勳仔出差去美國囉！

相隔好幾年，又踏入美國，有種又熟悉又陌生的感覺，這次出差期間，偶然的機緣，發現了美國的房地產投資，除了投資一些REIT(延伸閱讀:REIT簡介)跟一般台灣人最知道的買賣價差，還有出租這幾種方式之外，還有一種特別的投資方式，就是稅收留置權（Tax Lien) 的投資方式。

這篇打鐵趁熱，趁勳仔還記憶猶新，就趕快紀錄一下這個美國才有的房地產投資方式吧

Lien留置權是什麼

所謂留置權Lien概念其實滿單純的，在美國來說，就是當屋主有一些大筆資金需求的時候，像是房屋裝修費或是房屋稅之類的，屋主如果短期資金週轉沒那麼順暢的時候，可以用房子來當作抵押，經由政府公證程序，則所有拿這間房屋做抵押的欠款資訊都會被標記在政府系統中。

而這樣的標記有什麼用呢，當房屋需要做交易移轉的時候，必須要先清掉附加在這棟房屋的所有Lien，則房屋才能順利過戶移轉，這就是Lien留置權的由來。

Tax Lien稅收留置權是什麼

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而Tax Lien其實只是留置權的一個種類，顧名思義，Tax Lien其實就是因為欠稅所衍伸出利用房子來抵押的一種留置權。

美國的房屋持有成本其實蠻高的，雖然各州的稅率不同，但是普遍房屋持有稅對比台灣都非常高。而這個房屋稅對於州政府來說，是非常重要的財政來源。

而每年總是會有人真的遇到財務困難，繳不出稅，或是單純忘記繳稅，或是在國外出差之類等等，總之每年都還會有一定的欠繳比例。

一旦欠繳太多，政府的收入來源就會短缺，導致現金不足，發不出錢，如果嚴重的話，甚至政府就要關門大吉了。為了避免這種事情發生，也為了確保政府的稅收收入來源夠穩定，於是就有了tax lien稅收留置權的出現。

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如同前面提的，如果屋主沒有按時繳納稅，那麼政府有權利在房屋上放置所謂的稅收留置權，而這些疊加在房屋上的留置權沒有結清之前，房屋是不能買賣的。

不過雖然政府有權利放置稅收留置權在房屋上，但是如果收不到錢，等屋主乖乖結清或是等到法拍程序，曠日費時，這樣政府的稅收收入還是不夠穩定。

為了解決這個問題，政府會打包一些稅收留置權，然後開放投資人競標投資，因為稅收留置權要結清，是需要連本帶利償還的，所以投資人能夠有利息的收入。而這個利息的收入通常都比存銀行還要高，所以如果利差夠高，就會吸引比較多人來競標。不過既然是競標，也就代表，當某些州政府拍賣的留置權，它的票面總回報很高的時候，會吸引較多的人來競標，所以得標價格相對會變高。而得標價格變高，也就等於實質的總回報會下降，不過整體來說，通常都還是會比存在銀行領息的利率高出不少。

一旦競標出去之後，政府可以收到錢，而投資人則是買到留置權的權利，未來屋主結清稅收留置權或是最後法拍的收入，都會先用來償還那些擁有稅務留置權的投資人，剩下的才會償還其他留置權的部分。

這樣的模式，讓政府跟投資人取得雙贏，政府可以有穩定的稅務收入，而投資人，則有一個相對銀行儲蓄投報率較高的投資方式，而因為留置權是政府做擔保，相對風險也比較低，算是一個適合保守穩健投資方式的投資人。

台灣有類似的投資方式嗎？

可能勳仔才疏學淺，尤其對於房地產相關投資相對其他投資方式，不是這麼熟悉，這趟去美國出差才偶然得知美國有這種類型的投資方式。而了解了這個稅收留置權的投資方式之後，勳仔就想說要反思看看台灣為什麼沒有出現類似的投資方式呢?

留置權的概念，其實台灣的抵押權應該是類似的概念，只是通常抵押權都是用在房屋申請貸款的時候，銀行端會透過地政事務所來註記該棟房子的抵押權。所以這個抵押權跟美國所謂的留置權，勳仔自己是覺得是蠻類似的東西。

不過台灣的這個抵押權，應該沒聽說有人欠房屋稅地價稅等等稅，結果被政府直接註記在地契或是房契上的。其實主要還是因為台灣的房屋持有稅跟成本，對比美國還是低的許多。所以這些稅負的壓力，對於持有房屋的人通常都不痛不癢，更別說因為欠稅，欠到被政府註記在地契房契上。既然房屋稅欠稅比例都超級少，加上房屋稅的稅基低，佔整體稅收來源的比例低，所以政府自然也沒有強烈的需求去推行類似美國這個稅收留置權的措施，當然台灣投資人也就少了一種相對穩健的投資方式囉。

最近剛好又快總統大選了，居住正義的話題又吵得沸沸揚揚，台灣如果要出現類似美國稅收留置權的投資方式，勳仔覺得前提條件是房屋持有稅務成本要拉高，或是至少”多屋族”的持有稅務成本要拉高。因為這樣比較可能發生投資客持有太多房屋，現金流嘎不過來，而導致欠稅的情況發生，這樣也才比較有可能能夠抑制房價，而這些多增加的稅務收入，也能拿來幫助改善政府的財政情況，不過以台灣目前房地產投資是政商民流普遍認為的投資顯學狀況下，要盼到這天的到來，應該還有得等!

免責聲明: 本篇文章僅就公開資訊進行主觀分析，僅供投資朋友參考，不應當做投資依據，投資朋友仍然需要根據自身風險承擔能力作為投資判斷，盈虧自負。

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