房客積欠租金，房東要終止租約的注意事項
閱讀時間約 1 分鐘
房東出租房屋給房客，可是房客未按時繳納房租積欠租金，房東想終止租約，有哪些注意事項呢？
規定
租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」
結論
過去依民法第440條、土地法第100條第3款之規定，承租人積欠租金須達2個月以上，而且在這之前承租人還可用2個月的押金抵償，房東才得終止租約，且在終止租約前還需有相當期限通知承租人支付租金，也就是要經過4個月以上，房東才可以終止租約，對於房東的權益來說影響甚大。
但在租賃住宅市場及管理條例（俗稱租賃專法）施行後，住宅租賃的租約因適用租賃專法，而租賃專法屬於特別法優先於土地法和民法的規定，只要承租人積欠租金達「2個月」，房東就可以通知承租人終止租約，對於承租人積欠的租金也可以從押金中扣除。
但是房東要注意，依照租賃專法的規定，房東要終止租約，需要在終止前「30天」以「書面」通知，才發生合法通知終止租約的效力。
但在租賃住宅市場及管理條例（俗稱租賃專法）施行後，住宅租賃的租約因適用租賃專法，而租賃專法屬於特別法優先於土地法和民法的規定，只要承租人積欠租金達「2個月」，房東就可以通知承租人終止租約，對於承租人積欠的租金也可以從押金中扣除。
但是房東要注意，依照租賃專法的規定，房東要終止租約，需要在終止前「30天」以「書面」通知，才發生合法通知終止租約的效力。
提醒！
房東遇到租客欠租，除了要注意合法通知終止租約外，還要留意避免租客破壞屋內以及故意滯留，或是躲避房東的通知，如遇到租賃糾紛或是有房屋出租的租賃規劃，可與律師諮詢，以免權益受損。
房東遇到租客欠租，除了要注意合法通知終止租約外，還要留意避免租客破壞屋內以及故意滯留，或是躲避房東的通知，如遇到租賃糾紛或是有房屋出租的租賃規劃，可與律師諮詢，以免權益受損。
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1.甲在網站看到屬意的A房屋，並於民國100年1月1日與乙簽訂租賃契約書內容如下：「標的A房屋，租賃期間一年，每月租金1萬元、2個月租金之押租金2萬元，並約定不得提前終止或解除契約，否則應賠償10萬元。」乙未依約提供甲A房使用，甲一狀告上法院解除契約。
本文探討出租人洪太太透過法院程序取得房地所有權後，對承租人豆哥間的租賃關係，所面臨的法律問題。
民法第425條規定，租賃契約在所有權轉讓後仍然有效，但承租人是否需承擔前屋主的債務？卻存在爭議。
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簡單來說，執行官的職責是執行高等法院的命令和傳票，依據法院判決，強制欠債者還錢。假如房客不繳房租或房貸，一段時間後，房東可向郡法院提出訴訟，要求收回房屋。若勝訴，高等法院便會指示執行官將房屋清空、交還給房東。這時，房客可能會收到一紙限於十四天內搬離的命令。人們認為十四天已經夠你找個新住處了。
蘇先生因家中漏水須全面整修，而在外另行租屋居住，雙方簽約時蘇先生除向房東陳小姐繳納相當於2個月租金數額的押金外，同時蘇先生也依陳小姐要求預繳了1年份的租金，以上內容均記載於租賃契約中。但在蘇先生承租房屋後的第3個月，陳小姐就以財務規劃為由將房屋賣給了簡先生。
案例：
在大規模流行病疫情流行一段期間，乙認為自己有是獨門生意，必然不受流行病影響；遂向甲承租不動產，並約定違約金條款，乙提前終止租約，甲依照約定將將違約金從擔保金扣抵，乙不服以甲為被告，向法院提出不當得利告訴，有無理由？
當房客積欠租金超過兩個月且無法聯絡，房東無法報警或找里長處理，需透過民事訴訟終止租約取回房產。快速解決方法是簽訂經公證的租賃契約，可直接進行強制執行，但涉及稅金負擔，需要房東權衡考量。
民法第440條第二項，明確規定欠租2個月，才能終止租約。房東不能私自趕人，只能透過合法程序處理。可以委託律師發函給房客，讓房客自動搬家，或發官司請法院協助趕人。
服務業要做生意，除非自有店面，否則大多租店面開店。在多數情況下，房東和承租業者都是簽定期租約。如果業者生意不好，就會面臨一個問題：生意不如預期，可以提早終止租約嗎？當遇到業者問終止店面租約的問題，我第一個建議是請業者拿出租約來確認條款。看租約有沒有約定承租業者於期限屆滿前可以終止契約。
租賃結束後，承租人應整理房屋並交還房東，房東則應返還押金。若房東以清潔或維修為由扣除押金，承租人可透過區公所、消保官或法院聲請調解來解決押金爭議。如果點交時房東無異議但後來不合理扣款，承租人可合法保護自己權利。
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