買露營地投資要注意，原保地人頭買賣設定抵押、地上權皆屬無效！

近年踏青活動的興起，民眾喜歡在山區的民宿與露營住宿，山區的土地也炙手可熱、價格水漲船高，但山區土地多數為原住民保留地，因此關於原住民保留地的買賣相關問題，也經常被詢問。

我將透過本篇文章，說明什麼是原住民保留地（簡稱原保地），要如何查詢土地是否屬於原保地？原住民保留地可以買賣嗎？以及最高法院的見解，並分析衍生影響，讓您了解如何救濟和法律攻防策略！

依據原住民保留地開發管理辦法第3條規定，原保地指為保障原住民生計，推行原住民行政所保留之原有山地保留地及經依規定劃編，增編供原住民使用之保留地。簡單來說，就是政府為保障原住民生計而訂定的土地規範，原保地的淵源長久，又涉及原住民還我土地運動，對這部分歷史有興趣者可另行查詢，至於要如何確定土地是否屬於原保地，則可從土地謄本的中的土地標示部下的其他登記事項的註記做確認。

因為原保地是為了保障原住民生計而訂定的土地規範，所以關於原保地的轉讓也有限制，原住民保留地開發管理辦法第18條第1項明文規定，原保地移轉的承受人以原住民為限，也就是只有具有原住民身分的人才能取得原保地，向地政事務所申請原保地買賣移轉登記。在此限制之下，也衍生了非原住民利用人頭買賣原保地的問題，這在山區屢見不顯，常見的模式就是原住民將土地出賣給非原住民，而由另一名原住民作為非原住民的人頭，辦理土地買賣移轉登記，而為避免人頭將土地移轉，又會將土地設定抵押權或地上權給非原住民作為擔保，而這種利用人頭買賣原保地的作法行之有年，造成的問題就是原保地實際所有人非原住民，無法達到保障原住民生計的立法目的，而在相關的訴訟下，最高法院民事大法庭也做出了具有重要性的見解。

依據最高法院民事大法庭108年度台上大字第1636號裁定意旨，非原住民C為經營民宿，而向原住民A購買原保地，並由另一名原住民B作為人頭向原住民A簽訂買賣契約，則C和B之間的借名契約、A和B之間的買賣契約，以及A設定抵押權、地上權給C，與A和B之間的土地移轉登記，依民法第71條第1項之規定，屬於規避原住民保留地開發管理辦法第18條第1項的法律行為，均為無效。白話來說，最高法院的法官認為，非原住民之人利用原住民人頭買賣之方式，迂迴取得原保地，違反保護原住民生計的土地規範，該等行為方式均為無效。

在最高法院有此見解後，產生的影響有二，第一個影響為法律行為無效，原保地移轉和買賣價金的回復，第二個影響為原保地土地開發的細緻化，而此部分涉及到土地移轉登記回復請求權、價金返還請求權與賠償，以及避免遭認定原保地移轉違法。

因原保地可能涉及到多方面法律關係，且土地可能經過不只一代，建議民眾有相關問題向律師先行諮詢，由律師判斷合約內容以及法律關係，以決定後續是否可請求返換土地或價金與賠償，或是土地是否適合開發，以降低風險。