買露營地投資要注意,原保地人頭買賣設定抵押、地上權皆屬無效!

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘
近年踏青活動的興起,民眾喜歡在山區的民宿與露營住宿,山區的土地也炙手可熱、價格水漲船高,但山區土地多數為原住民保留地,因此關於原住民保留地的買賣相關問題,也經常被詢問。
我將透過本篇文章,說明什麼是原住民保留地(簡稱原保地),要如何查詢土地是否屬於原保地?原住民保留地可以買賣嗎?以及最高法院的見解,並分析衍生影響,讓您了解如何救濟和法律攻防策略!

什麼是原保地?如何查詢土地是否屬於原保地呢?

依據原住民保留地開發管理辦法第3條規定,原保地指為保障原住民生計,推行原住民行政所保留之原有山地保留地及經依規定劃編,增編供原住民使用之保留地。簡單來說,就是政府為保障原住民生計而訂定的土地規範,原保地的淵源長久,又涉及原住民還我土地運動,對這部分歷史有興趣者可另行查詢,至於要如何確定土地是否屬於原保地,則可從土地謄本的中的土地標示部下的其他登記事項的註記做確認。

原保地可以買賣嗎?

因為原保地是為了保障原住民生計而訂定的土地規範,所以關於原保地的轉讓也有限制,原住民保留地開發管理辦法第18條第1項明文規定,原保地移轉的承受人以原住民為限,也就是只有具有原住民身分的人才能取得原保地,向地政事務所申請原保地買賣移轉登記。在此限制之下,也衍生了非原住民利用人頭買賣原保地的問題,這在山區屢見不顯,常見的模式就是原住民將土地出賣給非原住民,而由另一名原住民作為非原住民的人頭,辦理土地買賣移轉登記,而為避免人頭將土地移轉,又會將土地設定抵押權或地上權給非原住民作為擔保,而這種利用人頭買賣原保地的作法行之有年,造成的問題就是原保地實際所有人非原住民,無法達到保障原住民生計的立法目的,而在相關的訴訟下,最高法院民事大法庭也做出了具有重要性的見解。

最高法院民事大法庭裁定

依據最高法院民事大法庭108年度台上大字第1636號裁定意旨,非原住民C為經營民宿,而向原住民A購買原保地,並由另一名原住民B作為人頭向原住民A簽訂買賣契約,則C和B之間的借名契約、A和B之間的買賣契約,以及A設定抵押權、地上權給C,與A和B之間的土地移轉登記,依民法第71條第1項之規定,屬於規避原住民保留地開發管理辦法第18條第1項的法律行為,均為無效。白話來說,最高法院的法官認為,非原住民之人利用原住民人頭買賣之方式,迂迴取得原保地,違反保護原住民生計的土地規範,該等行為方式均為無效。

衍生影響與法律攻防策略

在最高法院有此見解後,產生的影響有二,第一個影響為法律行為無效,原保地移轉和買賣價金的回復,第二個影響為原保地土地開發的細緻化,而此部分涉及到土地移轉登記回復請求權、價金返還請求權與賠償,以及避免遭認定原保地移轉違法。

提醒!

因原保地可能涉及到多方面法律關係,且土地可能經過不只一代,建議民眾有相關問題向律師先行諮詢,由律師判斷合約內容以及法律關係,以決定後續是否可請求返換土地或價金與賠償,或是土地是否適合開發,以降低風險。
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