投資日本房地產 如何穩定發展為長期事業？

房地產投資看似只需要坐等租金進帳十分輕鬆，實際上只要是投資就一定有成功與失敗的案例，或者說個人對於投資的態度和價值觀，決定了投資人會如何經營其手上所擁有的物件，某種程度上也決定了個人手上資產會如何增長。本次的文章就一起來了解「房地產投資人」有哪幾種類型，又會如何影響其在投資和經營方面的決策。＊本文內容僅供參考，並非特定真實存在的人物，請適度根據個人真實情況作判斷與參考。

投資人類型解析：

根據個人的投資目的而異，主要可以分為兩大類型。其中一個類型為「想靠投資不動產賺點外快」的類型。這類型的投資人通常有穩定的經濟、收入來源，但還想靠額外的投資為自己開拓附加的財源。對於房地產投資的看法也偏向「在主要的經濟來源（通常為薪資）之上能夠靠些許投資為自己增加額外收入就更好。」、「如果能為自己再多賺點退休金就更好了。」這類型的投資人通常手上也並非持有大量的土地或房地產，多為一、二戶作為正式收入以外的附加少量投資用途。

第二種類型為「有長期經營不動產投資計畫」的投資人。這類型的投資人具備長期的投資計畫，並且會按部就班的增加所持有物件的數量。這類型的投資人也不完全是沒有其他收入來源，也有可能是普通上班族，但「希望靠著有計劃的投資房地產早日實現財富自由」「希望早日靠著被動收入脫離上班族生活或過上安定退休生活」的人。

增加所持有物件的數量，可逐步讓自身不動產投資邁向長期化和安定化

以穩定經營的理論角度來看，第二種類型的模式對於經營不動產投資是較有利的。首先，第一種類型的投資人，因為手上持有物件通常不多，一但發生無人承租的情況則會導致空屋率大幅上升。

例如手上只持有一間物件的投資人，若是發生空置的情況則空屋率為100%。手上持有兩間物件的投資人，若其中一間成空置狀態，則空屋率為50%。

 反之，手上持有物件愈多，因為空置所造成的租金收入影響則相對愈低。理論上，逐步擴大投資，提高持有物件的數量是讓自己的不動產投資邁向安定化的最佳方式之一。實際上，市場上從持有一、兩間物件逐步拓展至持有戶數達10間、20間甚至更多的投資人也並非沒有。

成為有信用的投資人，是申請貸款的關鍵之一

增加持有戶數的方法理論上其實不複雜。早期開始進行投資規劃、增加投資的戶數，並且在貸款的還款金額逐漸減少時，開始購入新的物件。大部分房地產投資人多是靠每個月的租金來償還房貸（這裡指的是投資用物件，非自住）。如果能夠儘早還清一開始購入的投資物件的貸款，便能加快速度購入新的物件。依循這樣的模式，投資人可逐步讓自己的投資事業進入穩定的投資循環。

而是否能按計劃安定的償還貸款並且逐步購入新的物件，也是銀行衡量是否要繼續借款給該投資人的關鍵之一。不論一個房子的投資報酬率再高，如果無法取得所需的融資，則這筆投資便會成為虧本生意。而要如何說服銀行借款給你進行投資，則主要以「房子本身的評價」和「投資人的信用（度）」來評斷。

根據一個房子本身的客觀條件：地點、屋齡、入住率、資金周轉的情況等對一間房子做出評價。評價愈高的房子，所能獲得的融資額也相對愈高。

 另一方面，投資人的信用（度）則是根據貸款人本身的條件評斷。銀行會根據貸款申請人的年收入、在職年數、離貸款申請最近三年的收入、在公司擔任的職位等個人基本信息；以及貸款申請人的信用卡還款紀錄來評斷該申請人是否擁有優良的信用。若是已經在進行房地產投資的申請人，銀行也會特別注意該申請人手上持有的戶數來判斷該申請人的信用。如果銀行方面發現該申請人對於持有的物件管理不佳，資金運轉方面出現任何一點瑕疵或是讓人起疑，都有可能成為無法通過申請的因素。

以法人身份進行海外不動產投資可將利益最大化

若想將房地產投資獲利或整體事業可得的利益最大化，則以法人的身份進行投資為最佳。這樣說的理由是以稅金的層面考量，以個人所得稅與法人的稅金來做比較，法人身份的課稅額度較低（需超過一定的收入門檻）。以穩定擴充持有物件，將投資事業長期化的角度來看，以法人的身份可以申請到更多融資。比起個人投資人，可以有較大彈性去經營房地產投資事業。

而這個門檻一般定義為「薪資所得到達2000萬日圓，其中不動產投資的收益超過600萬日圓」。若到達這樣的條件則以法人的身份進行融資申請，可以獲得較多的融資金額。對於有大規模進行房地產投資，長期事業化打算的人而言，儘早以法人身份進行規劃與申請較為有利。

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