皮朋哥短評：八擴建案《鴻承寫森》

前言先來哀嚎一下，花了兩個多小時打的文章不知為何通通不見了。方格子啊...麻煩加強一下系統備份功能，以後再搞我一次就別怪我搬家了！

鴻承寫森建築外觀示意圖

好，八擴，其實完整的名稱是八德擴大重劃區。至於為什麼叫做擴大，乃是因為八擴是基於八德國小和八德國中附近一帶的舊市區往外擴大，故名為八德擴大重劃區。也因此跟板橋江翠北側重劃區或是新店央北重劃區一整片都是新的建築不同，其實街景會有那麼一點新舊交雜的感覺，好處是重劃區可以享受舊市區的生活機能，缺點就是比較不是那麼整齊漂亮的感覺。

八擴最令人矚目的建設就是捷運綠線了，其起點為G01站，未來會通往桃園火車站，經過藝文特區附近，終點會與機場捷運線交會；同時未來還有中壢延伸線會通往三鐵共構的中壢新火車站，還有大溪延伸線。G01站可說是三條捷運線路的樞紐交會點，不難想見未來這一帶應該會非常蓬勃發展。

本案公共建設短評：8/10

步行至捷運綠線G01站為900公尺12分鐘；開車至未來新闢建的豐德交流道約為1.2公里3分鐘。離捷運站的距離稍遠，只能說尚算可以走得到到的距離，反而是開車上交流道很快，因此可以說本案位置適合主要開車比較少搭捷運的族群。

本案離八德國小至豐德路左轉步行約550公尺，八德國中則是450公尺，至豐德路口右轉不遠即抵。值得注意的是八德國小為額滿學校，政府預計於2024年將距離本案約1.2公里的八德棒壘球場改建為雙語仁德國小以滿足人口快速成長的八德擴大重劃區就學需求。

本案離豐德公園相當近，只在馬路十字路口斜對面，也算是一個很不錯的加分，雖然不是公園第一排，但可以享受公園綠地，又不會被噪音所干擾。

本案周遭生活機能短評：7/10

本案主要生活機能仰賴興豐路，興豐路為八擴最主要幹道其中之一，幾乎主要的店家都在興豐路上，本案基地走路至興豐路口約350公尺，右轉可達全聯（700公尺），左轉可至興仁花園夜市（700公尺）。而基地旁邊就有一間7-11，日常飲食採買沒有問題。

然而進階的商業機能算是相當欠缺，例如附近沒有百貨公司、電影院、與大賣場，想要比較多采多姿的商業機能或是逛街等活動，本區就殘念了；雖然附近不缺小型診所，但是大型醫院只能仰賴遠在6.6公里以外的衛福部桃園醫院，或是更遠一點的三峽恩主公醫院，未來新增的大型醫療院所也只有靠近G02站的長榮醫院，但是何時蓋好依然在未定之天。因此醫療資源的缺乏可說是八擴的致命傷，不僅是對本案有負面影響而已。

本案建築基地短評：9/10

本案基地為兩面臨路，基地大小為992.98坪，建蔽率只為39.5%。換言之退縮部分和中庭花園有占地將近600坪，非常不錯！面北為12米豐田一路，加上臨路退縮，與馬路對面的建築會有至少超過20米的棟距，其中A3戶別的棟距會比B1棟距來得更大；面東為15米豐德二路，加上臨路退縮也會有超過20米的棟距，A1/A2/A3/B1/B2/B3/A5採光棟距皆相當良好。

車道由豐田一路進出，出入口位於B1戶別下方，請留意B1-2F為車道上方戶別。這個設計不佳，皮朋哥非常不愛。

值得注意的是本案南邊是鴻承寫森二期的建築基地，由於建商未來會有大片的中庭花園設計，因此A7/A8/B5/B6這四個戶別的棟距為75米，景觀會比臨路的戶別更美。

B1/B8右邊，也就是西邊，目前為7-11的低矮平房，未來也有可能有新建案，B1戶別影響較小，畢竟只有廁所和後陽台採光，影響不大。B8戶別就要小心了，兩間次臥開窗面皆為西邊，若以後有新建案則棟距採光堪憂。

B8戶別朝南為麗寶建案，棟距為24米尚可，但是當然就比不上面中庭花園戶別的景觀了，至於A5朝南採光面會是鴻承寫森二期建築物，棟距未知，但南面開窗只有一間次臥和廁所，因此影響尚不算太嚴重；A6主要採光面陽台則會直面二期，採光棟距也會較為不理想一點。

本案建材配備短評：9/10

建案速覽：

• 開案：2023/05；預計完工：2024/Q3
• 土地分區為H2，第二種住宅區，無事務所規劃。
• 174戶住家，5戶店面，平面式185個預留充電管線。
• 本案總共兩棟建築，一棟為13樓，另一棟為14樓高。
• 樓高為3米2。
• 公設比32.9%，建蔽率39.5%。
• 管理費暫定為60元。

建材配備亮點：

• 廚具採用Clean-up品牌，還附上家庭主婦救星的歐系品牌洗碗機，有別於絕大多數建案採用的櫻花牌廚具，這可是高檔貨啊。
• 交屋時會鋪設好INOVAR超耐磨卡扣式木地板以符合法規對於噪音的要求，大部分建案都是採用SPC石塑地板，超耐磨木地板比較貴一點，提供較為溫潤的踩踏感受。
• 電動曬衣架這個配備也少見，一般來說都是手動式的曬衣架。
• 鴻承寫森建案與ZAMAMA藝術家還有蔦屋書店聯名，在公設閱覽室提供最新書即供住戶使用，提升社區質感。
• 建商交屋時會做好平釘天花板，省下一筆天花板費用，若是不改隔間，聯簡易室內裝修許可都不必申請了。然而相反地，比較令人擔心的是，交屋時有天花板，那驗屋時若是天花板有漏水瑕疵，豈不是看不出來了？
• 浴室防水高度：乾區1米2，濕區1米8，也算是不錯。

建材配備缺點：

• 暖風機品牌為樂奇...嗯，怎麼不是Panasonic？至少也來個台達吧？
• 窗戶配備為錦鈜8mm氣密窗，而不是膠合玻璃，這個缺點臨路戶別可能要留意一下，怕吵的人建議還是選面中庭花園的吧。

皮朋哥個人偏愛戶別：

A3：36.22坪，3房2廳2衛2陽台

• 唯一明顯的缺點為玄關入口處的大柱子，占掉室內空間坪數。
• 然進門玄關兩側皆可設計收納，大器美觀。
• 樑的位置如紅框所示，基本上每個房間都完美避開樑壓床的問題。
• 每個房間皆為可放雙人床尺度，若換成單人床可以更好利用次臥空間。
• 冷氣室外機有專屬空間不占用陽台，非常好。
• 客廳面寬為3米1，相當不錯。
• 主臥衛浴開窗，客衛沒開窗有點可惜。

A6：17.24坪，2房2廳1衛1陽台

• 本戶為八擴重劃區建案裡少見的小坪數低總價設計。
• 室內無樑柱，好設計，坪效非常高。
• 次臥為暗房，建議改為書房、收納、或是更衣室較為理想。
• 客廳面寬為2米8，稍小，但這種坪數也只能這樣了。
• 廁所未開窗，客廳亦為間接採光。
• 冷氣室外機有專屬空間不占用陽台，對小坪數戶別更是可貴。

A8：36.47坪，3房2廳2衛1陽台

• 唯一明顯的缺點為玄關入口處的大柱子，占掉室內空間坪數。
• 只有後陽台做為工作陽台使用，缺少前陽台有點可惜。
• 樑的位置如紅框所示，有一間次臥會有樑壓床疑慮，需要裝修化解。
• 每個房間皆為可放雙人床尺度，若換成單人床可以更好利用次臥空間。
• 冷氣室外機有專屬空間不占用陽台，非常好。
• 客廳面寬為3米2，相當不錯。
• 主臥衛浴開窗，客衛沒開窗有點可惜。

價格分析：

A8-4F：33.1萬 x 36.47p + B3大車位170萬 = 1,378萬。皮朋哥猜測1,314萬有機會成交。

A6-4F：36.4萬 x 17.24p + B3大車位170萬 = 798萬。皮朋哥認為770萬有機會成交。

結論：8.5/10

八德擴大重劃區近年來人口成長快速，從公共建設的角度來看政府投入相當多的資源在此。而八德也是出了新北市後南下第一個區域，跟新北市的三峽土城相比，八擴的行情約為土城的一半多一點點，大概只是三峽的2/3，因此房價非常親民，中古屋甚至還可以找到2字頭，皮朋哥個人相當看好八擴後續的發展。

鴻承寫森的小遺憾為離捷運G01站稍遠，但是卻可換來比較清幽的生活環境。社區規模大小適中，不會太複雜，也不會戶數太少導致管理費太高；建材配備相當不錯，建商亦由蔦屋書店聯名想要營造社區質感，算是皮朋哥個人相當喜歡的一個建案。另外可能有些人對於寶佳機構旗下相關企業的建案會有點品質疑慮，這就要看每個人的信仰或是願不願意賭一把了。