皮朋哥短評：八擴建案《鵬躍序》

鵬躍序建築示意圖

八擴，其實完整的名稱是八德擴大重劃區。至於為什麼叫做擴大，乃是因為八擴是基於八德國小和八德國中附近一帶的舊市區往外擴大，故名為八德擴大重劃區。也因此跟三峽北大特區那種一整片都是新的建築不同，其實街景會有那麼一點新舊交雜的感覺，好處是重劃區可以享受舊市區的生活機能，缺點就是比較不是那麼整齊漂亮的感覺。

八擴最令人矚目的建設就是捷運綠線了，其起點為G01站，未來會通往桃園火車站，經過藝文特區附近，終點會與機場捷運線交會；同時未來還有中壢延伸線會通往三鐵共構的中壢新火車站，還有大溪延伸線。G01站可說是三條捷運線路的樞紐交會點，不難想見未來這一帶應該會非常蓬勃發展。

除此之外，本區以高速公路進出的動線來說，剛好卡在一個很尷尬的地方，無論是從國道二號的大湳交流道或是國道三號的大溪交流道過來，都需要經過一段很長的市區平面道路，講起來就是對於開車族來說頗不方便。規劃中的國道三號豐德交流道距離八擴大約只有兩三公里遠，若是新的交流道開通之後，八擴的交通建設將會是如虎添翼。

本案公共建設短評：7/10

步行至捷運綠線G01站約1公里13分鐘；開車至未來新闢建的豐德交流道約為1公里3分鐘。離捷運站的距離已經真的有點遠了，基本上不是那種令人會想要每天走的距離，反而是開車上交流道很快，因此可以說本案位置適合交通方式主要仰賴開車而比較少搭捷運的族群。

本案離八德國小步行約700公尺，有一點遠了；八德國中則是450公尺。值得注意的是八德國小為額滿學校，政府預計於2024年將距離本案約1.2公里的八德棒壘球場改建為雙語仁德國小以滿足人口快速成長的八德擴大重劃區就學需求。

本案離豐德公園相當近，只有100公尺走幾步路就到。雖然不是公園第一排，但可以享受公園綠地，又不會被噪音所干擾。

如果以 G01 當作是八擴的核心點，那鵬躍序已經算有點遠離核心的區域，目前八擴的預售屋建案價格趨勢也是如此，離G01站越遠則房價明顯越低。這一點讀者可以列入參考，想要便宜一點的物件，就只能用距離來換取購屋預算的減少了。

本案周遭生活機能短評：6/10

本案主要生活機能仰賴興豐路，興豐路為八擴最主要幹道其中之一，幾乎主要的店家都在興豐路上，本案基地步行至最近的全聯超市約為450公尺，到興仁花園夜市就有點遠了約850公尺。日常飲食機能只能說堪用，個人是覺得有那麼一點稍嫌不足。

進階的商業機能就更是欠缺了，例如附近沒有百貨公司、電影院、與大賣場，想要比較多采多姿的商業機能或是逛街等活動，本案只能說殘念，因此本案大概不太適合喜歡逛街購物等休閒娛樂的族群；雖然附近不缺小型診所，但是大型醫院只能仰賴遠在6.6公里以外的衛福部桃園醫院，或是更遠一點的林口長庚醫院或是三峽恩主公醫院，未來新增的大型醫療院所也只有靠近G02站的長榮醫院，但是何時蓋好依然在未定之天。因此醫療資源的缺乏可說是八擴的致命傷，不僅是對本案有負面影響而已。

本案建築基地短評：4/10

本案基地為單面臨路，基地大小為717.43坪，建蔽率只為32.38%。基地後方為一大基地的成屋社區，左右兩側為四、五樓高的平房建築，與周圍建築物幾乎沒有棟距可言，也因此能夠吸引皮朋哥目光的戶別就非常有限了。

由下圖可知，本建案分為兩棟建築，A棟一層三戶一電梯；B棟一層五戶二電梯。

A棟部分，A1/A3為三面採光，但是後方棟距採光不會太理想，影響兩間次臥的景觀和採光；A1西邊只要能高過5F以上則採光棟距無虞，A3東邊則是面對B棟，棟距為5.5米；A1/A3戶別陽台前方面對300坪中庭花園，朝向南面棟距就不錯了。至於A2為單面採光，但是考量到與周圍建物的距離，該戶單面採光已然也不算太大的缺點，該戶在2023/08已經完銷，看來低總價，採光面大，棟距也大，倒使得A2戶別變成本案的熱銷戶別了。

至於B棟，B2戶別以採光棟距而言應該是最不理想的戶別；B1中高樓層以上就還勉強可以；B3/B5/B6的採光棟距等條件，應該是本建案會比較吸引皮朋哥的戶別，尤其B5，前陽台和主臥皆面對中庭花園，應該是本案以景觀而言最好的戶別了。

車道由豐田二路進出，出入口位於A1戶別正下方，因此A1/2F可說是相當不理想的個別戶（講是這樣講這戶好像也是賣掉了，可見沒有賣不出去的房子只有賣不出去的價錢...）。

本案建材配備短評：5/10

建案速覽：

• 開案：2023/04；預計完工：2025/Q3
• 土地分區為H2，第二種住宅區，無事務所規劃。
• 112戶住家，4戶店面，平面式車位116個，預留充電管線。
• 本案總共兩棟建築，皆為15樓高，地下3層為機車位汽車位。
• 樓高：10F以下為3米，11F以上為3米2，11F以上有消防灑水頭。
• 公設比33.25%，建蔽率32.38%。
• 管理費暫定為60元。

建材配備亮點：

• ​採用Alfa Safe制震工法。
• 頂樓採用號稱與台積電防水工程同級的拜鐵膜防水材料工法。
• 交屋時會鋪設好伊諾華超耐磨木地板以符合法規對於噪音的要求，大部分建案都是採用SPC石塑地板，超耐磨木地板比較貴一點，提供較為溫潤的踩踏感受。

建材配備缺點：

• 暖風機品牌為樂奇...嗯，怎麼不是Panasonic？至少也來個台達吧？
• 窗戶配備為大同氣密窗，而不是膠合玻璃，這個缺點臨路戶別可能要留意一下。

本案建材配備沒甚麼亮點，樓高在皮朋哥看過的建案中甚至算是偏低的，壓迫感可能會稍嫌大一點，如果室內有樑柱的話就會更糟了。

皮朋哥個人偏愛戶別：

B5：37.2坪，3房2廳2衛2陽台

• 玄關入口處的大柱子，占掉了室內空間坪數。
• 樑的位置如紅框所示，主臥和中間次臥沒有樑壓床的問題。
• 左邊次臥樑壓床，看起來要改不容易，可能連門的位置都要配合修改。
• 玄關上方也會有一根大樑，但這個缺點影響比較輕微。
• 冷氣室外機專屬空間在左邊次臥外面的雨遮處，不占用陽台，這一點不錯，可是這間次臥大概就無法開窗了。
• 客廳面寬為307公分，相當不錯。
• 主臥衛浴開窗，客衛沒開窗有點可惜。

B3：33.34坪，3房2廳2衛1陽台

• B3戶別室內無柱，也完全沒有樑壓床的問題，這非常難得又罕見。
• 雖然只有單面採光，但是採光面極大，客廳和臥室的採光都非常良好。
• 主臥還有更衣室的設計，女性看到這種設計應該會覺得很不錯。
• 唯一缺點是西曬，因此挑選本戶別其實中低樓層反而較佳。
• 兩間衛浴皆未開窗，稍有一點遺憾。
• ​廚房為開放式廚房，這一點見仁見智，但是個人喜歡開放式廚房，家配圖上電視牆為半牆設計，空間會有穿透放大的感覺。

價格分析：

B5-4F：33.1萬 x 37.2p + B2大車位164萬 = 1,400萬。皮朋哥猜測1,314萬有機會成交。

B3：果然本戶別低樓層相當熱門，截稿時6樓以下只剩下3F未成交，4F成交價含車位為1,175萬，真香呀。

結論：5.5/10

八德擴大重劃區近年來人口成長快速，從公共建設的角度來看政府投入相當多的資源在此。而八德也是出了新北市後南下第一個區域，跟新北市的三峽土城相比，八擴的行情約為土城的一半多一點點，大概只是三峽的2/3，因此房價非常親民，中古屋甚至還可以找到2字頭，皮朋哥個人相當看好八擴後續的發展。

鵬躍序建材配備普通，基地位置離G01也有點遠了，基地更是只有單面臨路，坦白說是個蠻平凡的建案，無甚亮點。另外值得一提的是本案馬路對面即為八擴重劃區三棟社宅其中一棟，有些人也不喜歡自家旁邊就是社宅，這一點算是附帶一提，有顧慮的買方就直接跳過吧。

唯一的亮點就是，說起來價格算相當不錯，千萬出頭即有三房平面車位，大概價格可說是唯一亮點吧。另外可能有些人對於寶佳機構旗下相關企業的建案會還是會有點品質疑慮，這就要看每個人的信仰或是願不願意為這個價格賭一把了。