皮朋哥短評：八擴建案《首綻》

八擴，其實完整的名稱是八德擴大重劃區。至於為什麼叫做擴大，乃是因為八擴是基於八德國小和八德國中附近一帶的舊市區往外擴大，故名為八德擴大重劃區。也因此跟三峽北大特區那種一整片都是新的建築不同，其實街景會有那麼一點新舊交雜的感覺，好處是重劃區可以享受舊市區的生活機能，缺點就是比較不是那麼整齊漂亮的感覺。

八擴最令人矚目的建設就是捷運綠線了，其起點為G01站，未來會通往桃園火車站，經過藝文特區附近，終點會與機場捷運線交會；同時未來還有中壢延伸線會通往三鐵共構的中壢新火車站，還有大溪延伸線。G01站可說是三條捷運線路的樞紐交會點，不難想見未來這一帶應該會非常蓬勃發展。

除此之外，本區以高速公路進出的動線來說，剛好卡在一個很尷尬的地方，無論是從國道二號的大湳交流道或是國道三號的大溪交流道過來，都需要經過一段很長的市區平面道路，講起來就是對於開車族來說頗不方便。規劃中的國道三號豐德交流道距離八擴大約只有兩三公里遠，若是新的交流道開通之後，八擴的交通建設會更是錦上添花。

本案公共建設短評：9/10

步行至捷運綠線G01站約400公尺5分鐘，非常近！2023年線上還在銷售的預售屋建案，就屬《首綻》距離G01站最近了。開車至未來新闢建的豐德交流道約為1.8公里6分鐘。不得不說本案的地理位置絕佳，放眼整個八擴應該很少有建案的位置比本案更好的了！

另外本案就在八德國小馬路正對面；八德國中則是也僅350公尺。值得注意的是八德國小為額滿學校，政府預計於2024年將距離本案約1.2公里的八德棒壘球場改建為雙語仁德國小以滿足人口快速成長的八德擴大重劃區就學需求。

另外本案也擁有兩個公園綠地，一是中大公園、二是建德公園。兩個公園都非常近，可說首綻享有雙公園綠地的高綠覆蓋率，是個很大的加分。

中大公園未來用途眾說紛紜，地方想要醫院，卻已被衛福部駁回；目前的規劃是由中央大學建置的發展預防及精準醫學為核心的「智慧健康創新園區」，然而坦白說皮朋哥看不懂這到底是啥？只能說在可預見的未來，就暫且還是當它是做公園吧。

《首綻》基地位置幾乎位於八擴最核心的地帶，如果是以地理位置來考量的話，本案位置幾乎是無可挑剔。但是講起來就是一定會比較吵比較不清幽，但這就是魚與熊掌不能兼得了。

本案周遭生活機能短評：9/10

本案位處重劃區核心位置，基地旁邊就有星巴克、藏壽司、和路易莎這些指標性的連鎖品牌店家，興仁花園夜市也是幾步路而已；更別說其位於興豐路這條八擴主要幹道的起頭，這塊基地真可以說是八擴重劃區的地王了！興豐路為八擴最主要幹道其中之一，幾乎主要的店家都在興豐路上，本案基地步行至最近的全聯超市約為600公尺，日常生活採買是沒有問題的，更別說興豐路上還有各種店家，足以滿足日常生活所需。

進階的商業機能以現階段而言就比較欠缺了，例如附近沒有百貨公司、電影院、與大賣場，想要比較多采多姿的商業機能或是逛街等活動，八擴很難滿足，因此本案大概不太適合喜歡逛街購物等休閒娛樂的族群；雖然附近不缺小型診所，但是大型醫院只能仰賴遠在6.6公里以外的衛福部桃園醫院，或是更遠一點的林口長庚醫院或是三峽恩主公醫院，未來新增的大型醫療院所也只有靠近G02站的長榮醫院，但是何時蓋好依然在未定之天。因此醫療資源的缺乏可說是八擴的致命傷，不僅是對本案有負面影響而已。

本案建築基地短評：8/10

本案基地為三面臨路，為中正路、中山路、與興豐路，基地大小為2,521.03坪，建蔽率只為36.05%。屬於非常大的開發案，可惜的是基地並不算方正，因為靠中山路和興豐路的角落土地並沒有整合進來，真可惜。

右下角土地並未整合成功

由下圖可知，本建案共有七棟建築，由於基地大，各棟又各自獨立，基本上的棟距採光都不會太差，尤其本案中庭花園超過600坪以上，A棟和E棟棟距更是高達60米，如此大的中庭花園也真是太享受了。比較可惜的是，個人認為ABD這三棟都是一層三戶只有一隻電梯，雖然梯戶比沒問題，但是如果電梯故障或是鄰居裝修等等需要大量占用電梯的時候，就會有點不便了。CEFG四棟則是問題不大，都有兩隻電梯，其中FG兩棟面興豐路則是面對八德國小，享有永久棟距。

車道由中正路進出，出入口位於D3戶別旁邊，因此本案並沒有車道上方戶別，算是不錯的設計。基地那麼大了再搞出來車道上方戶別就該打屁股了。

本案建材配備短評：7/10

建案速覽：

• 開案：2022/04；預計完工：2024/Q1
• 土地分區為G2住商用，但無事務所規劃。
• 436戶住家/21戶店面，平面式車位465個，預留充電管線。
• 本案總共七棟建築，皆為15樓高，地下3層為汽機車停車場。
• 樓高：10F以下為3米，11F以上為3米2，11F以上有消防灑水頭。
• 公設比31.88%，建蔽率36.05%。
• 管理費暫定為60元。

建材配備亮點：

• ​採用Alfa Safe制震工法。
• 因為在鬧區吧所以窗戶配備給的不錯，YKK 5+5mm Low-E膠合玻璃。
• 頂樓採用號稱與台積電房水工程同級的拜鐵膜防水材料工法。
• 德國BWT倍世淨水系統。

建材配備缺點：

• 暖風機品牌為樂奇...嗯，怎麼不是Panasonic？至少也來個台達吧？

本案建材配備尚可，可惜樓高在皮朋哥看過的建案中算是偏低的，壓迫感可能會稍嫌大一點，如果室內有樑柱的話就會更糟了。

皮朋哥個人偏愛戶別：

本案的訂價蠻有趣的，6~10F最貴；11~15F次之；2~5F最便宜。11F以上挑高還有3米2，景觀又比較好，實在是不解為何建商將中樓層的價格設置為最高？

因此皮朋哥比較喜歡的F2與G5高樓層都沒有了，中樓層那個價差又令人覺得很難吞的下去，因此只有詢價了F1，僅供參考了。

F1：36坪，3房2廳2衛2陽台

• 玄關入口處有根大柱子，一半面積占掉了室內空間坪數。
• 陽台那根柱子和管道間面積非常大，雖然不是占用主建物的坪數，但也導致得房率降低。
• 樑的位置如紅框所示，主臥有樑壓床的問題，把床移一下位置就可避開。
• 玄關上方也會有一根大樑，但這個缺點影響比較輕微。
• 冷氣室外機專屬空間在左邊次臥外面的雨遮處，不占用陽台，這一點不錯，可是這間次臥大概就無法開窗了。
• 客廳面寬為310公分，相當不錯。
• 主臥衛浴開窗，客衛沒開窗有點可惜。
• 本戶面西棟距不錯，亦可看見中大公園，可惜的是低樓層馬路對面就是加油站，因此本戶高樓層較為理想。

G5：36坪，3房2廳2衛2陽台

• G5雖然還是有柱子吃掉室內坪數的問題，但與F1相比較為輕微一點。
• 玄關上方也會有一根大樑，但這個缺點影響比較輕微。
• 面東面南皆有超級大棟距，雖然面東採光只有後陽台和主臥衛浴得享，但是大棟距就是爽啊。
• 主臥有樑壓床問題，但似乎床換個位置即可避開。
• 主臥衛浴開窗，客衛沒開窗有點可惜。

價格分析：

F1-14F：37.9萬 x 36p + B2大車位162萬 = 1,528萬。皮朋哥猜測1,460萬可能有機會成交。

G5-14F：本戶於2023/05成交，總價為1,468萬，單價為36.5萬。

結論：8.5/10

八德擴大重劃區近年來人口成長快速，從公共建設的角度來看政府投入相當多的資源在此。而八德也是出了新北市後南下第一個區域，跟新北市的三峽土城相比，八擴的行情約為土城的一半多一點點，大概只是三峽的2/3，因此房價非常親民，中古屋甚至還可以找到2字頭，皮朋哥個人相當看好八擴後續的發展。

《首綻》建材配備尚可，樓高稍嫌矮了一點為比較明顯的缺點。基地位置離G01捷運站非常非常近，生活機能也相當好。大面積基地開發更顯本案氣勢不凡，然而包含店面在內總戶數高達457戶，已經算是大型社區，考驗未來管委會的管理功力。

本案屬於標準捷運宅，要求捷運機能的買方，除非往捷運站旁邊的成屋去看，例如高陞、皇翔百老匯、宏普之星、鵬程首捷等等，不然八擴應該也很難有比《首綻》位置更好的建案了，雖然單價在八擴重劃區已經偏高，但是也只能捏上去拚一把求上車了吧。