皮朋哥短評：八擴建案《豐盛之城》

八擴，其實完整的名稱是八德擴大重劃區。至於為什麼叫做擴大，乃是因為八擴是基於八德國小和八德國中附近一帶的舊市區往外擴大，故名為八德擴大重劃區。也因此跟三峽北大特區那種一整片都是新的建築不同，其實街景會有那麼一點新舊交雜的感覺，好處是重劃區可以享受舊市區的生活機能，缺點就是比較不是那麼整齊漂亮的感覺。

八擴最令人矚目的建設就是捷運綠線了，其起點為G01站，未來會通往桃園火車站，經過藝文特區附近，終點會與機場捷運線交會；同時未來還有中壢延伸線會通往三鐵共構的中壢新火車站，還有大溪延伸線。G01站可說是三條捷運線路的樞紐交會點，不難想見未來這一帶應該會非常蓬勃發展。

除此之外，本區以高速公路進出的動線來說，剛好卡在一個很尷尬的地方，無論是從國道二號的大湳交流道或是國道三號的大溪交流道過來，都需要經過一段很長的市區平面道路，講起來就是對於開車族來說頗不方便。規劃中的國道三號豐德交流道距離八擴大約只有兩三公里遠，若是新的交流道開通之後，八擴的交通建設會更是錦上添花。

不過不管是捷運綠線或是豐德交流道，都還需要時間醞釀，目前都預計是2030年左右，不過台灣的公共工程，好像沒有哪一件是準時完成的？這只能拭目以待了。

本案公共建設短評：6/10

步行至捷運綠線G01站約1.2公里18分鐘左右，已經非常遠了。《豐盛之城》說起來已經不是G01生活圈，到G02反而近一點，是700公尺9分鐘。要搭乘捷運往G02去會比較方便一點。

另外本案距離八德國小也蠻遠，步行要1.2公里15分鐘左右；八德國中則是稍微近一點，但也要700公尺。值得注意的是八德國小為額滿學校，政府預計於2024年將距離本案約350公尺的八德棒壘球場改建為雙語仁德國小以滿足人口快速成長的八德擴大重劃區就學需求。而《豐盛之城》距離八德棒壘球場就很近，不過新的國小甚麼時候會蓋好就不好說了。XD

《豐盛之城》靠近八德興豐公園，步行也不過150公尺左右。這個公園其實蠻美的，有湖景，湖心還有一座拱橋，面積也大，是個適合休閒散步的好去處。

由下圖可知《豐盛之城》位置已經不算是八擴核心，稍微邊陲一點，社區附近目前店家數仍少，環境算是非常清幽。

本案周遭生活機能短評：7.5/10

《豐盛之城》本案位處重劃區邊陲，基地旁邊目前幾乎沒有店家。

要到比較熱鬧的街上有三個選擇：往西邊的建國路和廣興路上有比較多店家和食店，步行至建國路約600公尺還不算太遠；或是往南邊的興豐路稍微近一點，至豐吉路和星豐路口的寶雅約270公尺；步行至興豐路上的全聯超市約500公尺，丁丁連鎖藥局約400公尺。

乍看之下，基地週遭似乎有點偏僻，然而其實日常生活採買是沒有問題的。然而應該可以推論住家附近不吵，對於喜歡安靜的人應該會是個加分，至於生活機能稍微步行一下也可以滿足，生活條件並不會太差。

進階的商業機能以現階段而言就比較欠缺了，例如附近沒有百貨公司、電影院、與大賣場，想要比較多采多姿的商業機能或是逛街等活動，八擴很難滿足，因此本案大概不太適合喜歡逛街購物等休閒娛樂的族群；雖然附近不缺小型診所，但是大型醫院只能仰賴遠在6.6公里以外的衛福部桃園醫院，或是更遠一點的林口長庚醫院或是三峽恩主公醫院，未來新增的大型醫療院所也只有靠近G02站的長榮醫院，但是何時蓋好依然在未定之天。因此醫療資源的缺乏可說是八擴的致命傷，不僅是對本案有負面影響而已。

本案建築基地短評：8.5/10

《豐盛之城》本案基地為難得的三面臨路，為東面的仁德一路、南面的豐田六路、與西面的豐吉路，基地大小為1,858.08坪，建蔽率只為38.84%，屬於大基地的開發案。

可惜的是基地東側尚有畸零土地未能整合進來，導致基地形狀不夠方正，也會讓棟距採光的評估增添了一些不確定性。500坪的中庭花園，是在D棟北邊和B棟東邊，然後因為有些畸零地沒有整合進來，所以中庭花園就...不是那種一整片的，皮朋哥自己因此就比較不會想選面中庭花園的戶別。住戶大門是開在豐吉路上，至於車道是由仁德一路進出，大概在A棟的東邊，然而本案並沒有車道上方戶別，這一點相當的不錯。

本建案共有四棟建築，每棟都備有兩部電梯，而且每部電梯都可以直通地下停車場，梯戶比都算相當不錯。然而根據皮朋哥現場走訪，棟與棟之間距離頗近，大概只有4~5米，想要擁有良好的採光可得精挑細選一下了。

至於臨路戶別，面西12米豐吉路加上臨路退縮，A6棟距約為17米，B6棟距約為22米，C3約為27米；朝南面12米豐田六路，然而此面退縮距離較小，到馬路對面約為16米左右，然而目前對面建築的退縮蠻大的；面東的仁德一路主要為中庭花園，可是有兩塊畸零地導致未來景觀棟距的風險會高一點。

《豐盛之城》每一戶格局看起來都還可以，沒有那種地雷戶別。不過看起來是以A7/C2/D1/D7這幾個會更為理想一點。當然也要更細部的看每個戶別的開窗面還有格局而定。

本案建材配備短評：7/10

建案速覽：

• 開案：2023/02；預計完工：2024/Q3
• 土地分區為第二種住宅區，無事務所規劃。
• 278戶住家/13戶店面，平面式車位328個，皆預留充電樁管線。
• 本案總共四棟建築，ABC棟皆為14樓高，D2棟則為13樓高。地下3層為汽機車停車場。
• 一樓大廳挑高7米1，這算蠻高了，夠氣派。
• 樓高：3米1，11F以上有消防灑水頭。
• 公設比33.55%，建蔽率38.34%。
• 管理費暫定為65元。

建材配備亮點：

• ​防水保固五年。雖然民法即有瑕疵擔保規定，但願意在合約註明還是不錯。
• 採用YKK AP氣密窗，搭配5+5mm low-e膠合玻璃。
• 浴室防水做到2米高，這也算是不錯的保障。
• 德國BWT倍世淨水系統。

建材配備缺點：

• 暖風機品牌為樂奇...嗯，怎麼不是Panasonic？至少也來個台達吧？

本案建材配備還算不錯，算是有中等偏上一點水準。樓高3米1稍嫌矮了一點，皮朋哥認為3米2才算是及格水準。畢竟還要扣掉樓板高度，加上包個天花板修飾樑柱，大概都只剩下2米8甚至更低了。不過本案大致上都把柱子設計在外面，應該可以彌補一點樓高稍矮的缺憾。

皮朋哥個人偏愛戶別：

A7/D7：40坪，3房2廳2衛2陽台

• 玄關入口和位置設計的不錯，避免穿堂煞，也有鞋櫃等收納機能。
• 半開放式廚房，喜歡中島餐桌設計則此格局會非常適合。
• 右上角次臥有樑壓床問題，床改個方向或是天花板修飾即可，問題不大。
• 主臥衛浴室豪華的四件式，而且還兩面開窗，超棒！
• 客衛浴也有開窗，真的沒得嫌了。
• 有冷氣室外機專屬空間，不占用陽台，這一點不錯。
• 客廳面寬約為3米，以40坪大的房子來說略小。
• 前陽台面豐吉路，前陽台應該看得到棒壘球場的景觀，大概是《豐盛之城》唯一可以稱為景觀戶的戶別。D7前陽台則是面豐田六路，就沒有景觀了。

C2：50坪，4房2廳3衛2陽台

• 三面採光戶別！
• C2戶別朝南面西的棟距都相當的不錯，可惜面西只有一間次臥可以看大片退縮的樹海，面南對面就是廠房，還好樓高不高，高樓層棟距依然非常好。
• 只有面東那間第二主臥會有樑壓床問題，但是只要弄個床頭櫃就可以解決。
• 入口處有一根大柱子為最明顯的缺點。
• 兩間主臥的衛浴都有開窗，很好；只有客衛浴沒有開窗。

價格分析：

本案有個大坪數的C2，雖然坪數高達50坪，但是帶車位總價卻輕鬆低於2,000萬。不過至截稿時C2也沒剩幾戶了。

C2-13F應該可以用低於1,800萬買到，就算帶兩個車位還是低於2,000萬。至於A7-8F的40坪大三房應該可以用1,500萬買到。講起來，比較像是低單價（約33萬），但是總價跟其它建案相比，由於坪數大了一點，因此總價也會稍微略高一點。

​另外就是《豐盛之城》的車位在八擴算有點貴，要價約160~170萬，重點是車位登記坪數只有6.7坪真的有點太小了。

結論：7.5/10

八德擴大重劃區近年來人口成長快速，從公共建設的角度來看政府投入相當多的資源在此。而八德也是出了新北市後南下第一個區域，跟新北市的三峽土城相比，八擴的行情約為土城的一半多一點點，大概只是三峽的2/3，因此房價非常親民，中古屋甚至還可以找到2字頭，皮朋哥個人相當看好八擴後續的發展。

《豐盛之城》社區基地蠻大，這點不錯；建材配備中等偏上；樓高稍嫌矮了一點只有3米1只能說堪用。基地位置離G01捷運站相當遠了，反而要靠G02站進出比較理想，生活環境幽靜，基本機能也還可以接受。另外也可以期待一下未來社區13戶店面能夠提供甚麼樣的食衣住行服務。

本案的戶型採光棟距大致上都不會太差，單價也還算平易近人，喜歡公園綠地附近有興豐公園和棒壘球場，然而學區問題就比較惱人一點，只能等待仁德國小落成。皮朋哥覺得呢，似乎比較適合退休人士，如果是家庭有小孩的要克服上學問題就會比較辛苦一點了。