皮朋哥短評：桃園建案《隆陞金囍》

桃園火車站算是非常令人矚目的一個火車站。有在關注桃園建設的人應該都聽過『三心六線』這個名字。所謂的三心指的是桃園市三個核心區域：桃園火車站周邊、中壢火車站周邊、以及航空城周邊。

本篇重點在於桃園火車站周邊的簡單介紹。以桃園車站為核心，有幾個重劃區，以距離來劃分，離桃園火車站由近到遠分別是：小檜溪重劃區（清溪特區）、經國重劃區、和中路重劃區。然而這三個重劃區除了小檜溪離桃園車站近一點之外，另外兩個其實都蠻遠的，很難說可以吃到桃園車站的交通紅利。

接下來我們來看看桃園車站的重大軌道建設，分別是：捷運綠線、台鐵捷運化和地下化、還有可以連接北捷中和新蘆線的捷運棕線。簡言之以後桃園車站也會是個『三鐵共構』的車站。由上圖又不難看出桃園車站屬於桃園軌道建設的核心位置，往北可以連結機場捷運，往南通往八德擴大重劃區，往西則是連通另外一個核心區域中壢火車站，往東則是透過台鐵和捷運棕線連接新北市。

除了高鐵紅利沒吃到之外，未來好像由桃園車站不管去桃園的哪裡，甚至往新北市去，都會很方便哩。其實這令人蠻興奮的，桃園市都發局也公布了桃園車站未來的願景示意圖如下。

嗯...感覺有一點像是新板特區的加強版啊！真的蠻美的，不是嗎？雖然不知道需要多久的時間才能把這樣的願景實現，但，還是讓我們好好期待吧。

接下來要介紹的是距離桃園火車站不遠的一個袖珍型建案《隆陞金囍》，這個建案基地大小只有196坪左右，非常迷你，原因在以下這篇有稍微提過，畢竟車站附近要取得土地難度很高，因此大概建案的規模也不會太大，不會是大面積的基地開發。

本案公共建設短評：8/10

步行至桃園火車站約950公尺約13分鐘左右，《隆陞金囍》的生活圈屬於桃園火車站站前商圈。到火車站尚算步行可達的距離。不過正在建造中的桃園新火車站，位置會往西移一點，因此一旦桃園新火車站完工，就不會是950公尺那麼遠了。

本案的學區為桃園國小和桃園國中。步行至桃園國小前門約為550公尺8分鐘左右的時間；桃園國中則是600公尺左右。其實桃園國中旁邊還有一個西門國小，但不確定小學的學區是否為雙學區。

《隆陞金囍》附近的公園綠地也不少，最近的是文昌公園，這個公園可是有一個漂亮的彩虹PU跑道；不遠處有西門運動場，是個打籃球的好地方；還有一個南門公園也很不錯。雖然基地小又處於鬧區，附近一點也不缺公園綠地，這一點相當不錯。

不過對於開車族就會比較不友善了，因為本案不管是離國道一號二號三號，講起來是距離不遠，可是沿路都是屬於容易塞車的路段，最近的國道二號交流道要經過中路特區那個一天到晚塞到爆的地方；往國道一號則是會走春日路經過經國重劃區，一樣是塞到爆；可能往南走大湳交流道上國道三號會好那麼一點。

桃園的道路設計真的是經過網友認證的令人搖頭，也難怪桃園很多重劃區都是盡量靠近高速公路以便利開車族，又也難怪不管國道一號還是國道三號，每到桃園就幾乎必塞車。這一點真的只能看經過十年，桃園三心六線的大眾運輸計畫是否能夠改善路面交通壅塞的問題了。

本案周遭生活機能短評：9.5/10

《隆陞金囍》本案的生活機能沒話說的好！由上圖可知幾步路就到的南門市場傳統市集，要買菜買肉實在太方便，但又不緊鄰市場；家樂福超市也才120公尺左右；再遠一點的全聯門是也才700公尺；附近也有三民路和中山路口的麥當勞這種指標性的連鎖品牌。婆婆媽媽一定愛死了這種買菜購物飲食超級方便的地點。

進階的商業機能可以依賴強大的桃園火車站站前商圈。有遠東百貨、新光三越百貨、統領in89影城、威秀影城、也有錢櫃KTV，有這些指標性的大型娛樂購物場所很夠用了。觀光景點有桃園77藝文町和桃園七號倉庫，也都在步行可達的範圍。

醫療的部分，比較大型一點的醫院是敏盛醫院（但是看起來評價好像不太好？），更遠一點，離基地約1.6公里的聖保祿醫院（位於桃園火車站後站）可能會是比較好的選擇。

本案建築基地短評：7/10

《隆陞金囍》是個非常迷你的建案，基地位於南華街上，為單面臨路，屬於都更危老重建的建案。基地大小為196.02坪，建蔽率為56.92%。

基地周圍皆為低矮的公寓平房，以目前來看，四、五樓以上就能望出去享有比較好的視野，然而有一就有二，以後若是都更案一個一個冒出來，採光棟距會怎麼樣變化就不好說了。

建築正面是16米寬的南華街，可是親自走訪好像不覺得有那麼寬...另外就是兩側建築都沒甚麼退縮，所以在意景觀棟距的請挑6F以上會比較理想。

值得注意的是本案雖然基地面積很小，但是還是很有骨氣的設計了平面車位而非機械車位。然而車位是不太夠的，因此有車位需求的人早點出手下訂吧。至於小坪數不需要車位只仰賴大眾運輸的，大概問題也不太大，另一方面總價應該也可以比較親民一點。

另外車道是經由A2戶別下方進出，因此A2-2F應該會非常不討喜。

本案建材配備短評：6/10

建案速覽：

• 開案：2023/06；預計完工：2025/12
• 土地分區為住商用，但無事務所規劃。
• 51戶住家/4戶店面，平面式車位24個，皆預留充電樁管線。
• 本案總共一棟建築，13樓高，地下3層為汽機車停車場。
• 標準層一層五戶兩隻電梯，梯戶比算是良好。
• 大廳挑高6米，小建案還難得大廳挑高這麼高，蠻不錯的。
• 樓高：3米2，11F以上有消防灑水頭。
• 公設比32.8%，建蔽率56.92%。
• 管理費暫定為80元/坪。

建材配備亮點：

• 衛浴暖風機，代銷說是雙馬達的，可以同時啟動四合一功能裡面的兩樣，這個感覺有點神奇，也不知真的假的。
• 廚具有SVAGO洗碗機，這個不錯。
• BWT德國淨水系統。
• 交屋會裝好智慧ｉ郵箱供住戶使用。
• 物業管理、門禁系統、監控設備皆全面電子化。

建材配備缺點：

• 窗戶是8mm的普通氣密窗，這個真不好說是否能擋住南華街上的噪音。
• 浴室防水部分，濕區做到1.8米高，乾區則是1.2米。這個就一般般。
• ​防水保固三年。普普通通。

本案建材配備還算可以，最大的賣點應該還是其出色的地理位置和生活機能吧。

皮朋哥個人偏愛戶別：

A1：23坪，2房1廳2衛1陽台

• 面南華街的A2/A3/A5戶別會比較吵，A1戶別應該是怕吵的人的好選擇。
• 小坪數但是兩面採光，只有客廳為間接採光較弱，其餘空間採光不錯。
• 奇妙的格局，因為有兩個衛浴，改成兩個大套房來出租是很有機會的。
• 兩根柱子在廁所和陽台，雖然佔掉權狀空間，至少主要室內空間不受影響。
• 主臥會有樑壓床問題，但是主臥蠻大的，做個床頭櫃即可避開，問題不大。
• 次臥有少許樑壓床問題，床改個方向或是天花板修飾即可，問題不大。
• 冷氣室外機占用陽台空間，比較不優。
• 兩間廁所皆有開窗，挺好！
• 鞋櫃看來只能做在沙發旁邊，不太理想。
• 留意電梯位置即在客廳旁邊，必然會有電梯噪音和震動問題。
• 因此本戶別與其說自住，不如拿來改成共享空間出租應會比較理想。

A6：20.28坪，2房1廳1衛1陽台

• 面南華街的A2/A3/A5戶別會比較吵，A6戶別應該是怕吵的人的好選擇。
• 小坪數但是兩面採光，兩間臥室和客廳皆有採光面，蠻不錯的。
• 陽台從比例上來看似乎是有點過大了，幾乎直追次臥大小。
• 冷氣室外機有專屬置放位置不占陽台空間。
• 衛浴沒有採光有點可惜。
• 廚房沒有通風口，只能仰賴抽油煙機了。
• 看起來沒有電器櫃空間？ @@"
• 鞋櫃看起來只能做在進門左手邊，似乎有點小，也不太確定深度夠不夠。
• 客廳面寬頗大，不過勢必要犧牲一點空間做出電器櫃。
• 不過A6戶別很少只有三戶低樓層，因為容積率被用完了。

價格分析：

​本案最大坪數34坪3房格局，含平面車位行情約為1600~1700萬之間。不過以皮朋哥個人而言，如果是要選3房自住，會想要找基地面積大一點，戶數多一點的建案，A2格局也不算差，有興趣可以自行去了解。

至於A1/A3/A6戶別，可以用千萬左右甚至低於千萬入手三鐵共構附近的兩房不帶車位，頂客族或是小家庭作為首購使用應該算是入手門檻蠻低的產品；置產收租等待桃園火車站更新蛻變，應該也是個不錯的選擇。

結論：7.5/10

​本案地理位置和生活機能絕佳，離三鐵共構的未來桃園火車站距離不遠。奈何基地小戶數少，未來社區經費恐會不足，估計應該是很難有24小時的保全，這考驗管委會的智慧和經營能力。

然而建案配備普普沒甚麼亮點，看起來不是走高檔路線。定位上偏向是一個適合首購族的低總價產品。