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[05_15]如何計算房貸以及自己的買房能力

2023/05/15閱讀時間約 9 分鐘
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在上一篇文中,A大寫了這麼一段話,
以銀行端房屋鑑價550萬,可貸款8成,那就是辦理440萬,分30年攤還的房貸,以房貸利率2.1%來做貸款試算,就是
550 x 0.8 x 37.5 = 16500
備註:很多讀者對於37.5這個數字是怎麼來的感到很疑惑,A大會在這篇文章中,詳細說明,這個數字是怎麼算出來,然後要怎麼運用。

房貸計算的快速口訣:

先教各位一句口訣,
每貸款100萬,分30年攤還,在利率2.1%的情況下,
每個月的貸款月繳是3750元(本息定額攤還)

也就是說,如果你今天需要貸款800萬,
那月繳金額就是 3750元的8倍,
那3750元的8倍就是30,000元。
雖然這個只是略高約略值,但跟準確值不會差太多。
實際上的準確值,其萬元利率因子是37.464,
也就是說,你若貸款一千萬,利率是2.1%,分30年攤還,
每個月的本息定額攤還金額是37464元。
跟我所採用的速算法,只差了36元。

如果您需要準確值,其實可以到各大銀行的貸款試算網頁去進行試算,
提供一個試算網址給各位,
https://www.tbb.com.tw/zh-tw/personal/loans/loan-tools/credit-loan-repayment-calculator
"

所需輸入的資料,請參考圖片,
圖片來源:台企銀網頁/房貸試算
圖片來源:台企銀網頁/房貸試算
也不瞞各位說,我除了白天有工作外,我晚上在家裡的時間,
大部分都在寫付費諮詢的理財規劃案比較多。
因為會來找我的,大多數都是疑難雜症,怕用語音說得不清楚,
或者是來不及筆記,那就只好再另外寫成文稿給當事人。
備註:寫成文稿會再另外收費。
所以一天發表一篇文章,對我來說其實非常「硬」。
由於我在寫稿子的中途,如果還要開一個網頁或APP來計算貸款金額,
其實算是在浪費時間,所以我通常都會用萬元利率因子,
來幫當事人計算他的貸款月繳金額。
最快速的方式,就像我在文章開頭的列式,
550 x 0.8 x 37.5 = 16500元,這樣我就能用普通的計算機,
把房貸月繳的約略金額給計算出來,並打在理財規劃建議書上面。
當然,如果你想學習用財務計算機把這金額算出來也可以,
但是要按的按鍵,大概也要20幾個以上。
我用的這套方法,僅需代入萬元利率因子,就能算出我要的答案,
這樣就可以了。

取得萬元利率因子的方法
1)用貸款金額1000萬,去推算1000萬的貸款月繳金額,
然後再除以1000,就是萬元利率因子。
2)使用財務計算機的PMT函數去計算。
備註:一台財務計算機大約台幣1000多~2000多不等,
建議把這些錢省下來,拿去買股票比較實在。
3)自己製作EXCEL計算機,要使用PMT函數。
請參閱圖片:
A大自己做的EXCEL計算機
4)去買一本《A大的理財金律》,裡面有附一本《夢想筆記本》,
在第53頁會有這張表


《A大的理財金律》附書《夢想筆記本》P53
請各位看到利率2.1%與貸款年限30年的交叉處,
有一個數字「37.464」,這個數字代表的意思,
每貸款1萬元(不分幣別),在貸款利率2.10%的情況下,
分30年攤還,您每個月需要繳納37.464元的貸款(本+利),
這個表格適用的國家,不僅是台灣,
連日本、美國、澳洲、韓國適用。
只要他們採用的計算公式跟PMT函數一樣,
那繳納金額就會是一樣。
所以說「37.5」這個數字所代表的意思,
就是每貸款1萬元,貸款利率2.1%的情況,分30年攤還,
你所需要繳納的本金加利息。
由於上一個例子是房屋成交550萬,預計貸款440萬,
那就能用這個算式,來推導出每個月要繳多少貸款。
550 x 0.8 x 37.5 = 16500
各位可以把這個當成是房貸的懶人計算公式。
因為我需要常常算一些數字,所以會簡化公式,
減少自己在算數字的時間。
公式解說:(中文說明)
房屋成交價 x 貸款成數 x 萬元利率因子 = 你每個月要繳的房貸金額

我可以買多少錢的房子?
如何推算自己的薪水可以負擔多少錢的房子?

我相信一定有很多人都想問,那依照我現在的薪水,
可以買多少錢的房子?
我覺得這問題,對於薪水不高的人,其實相當「殘酷」。
以薪水月收入3萬來說,「目前」可以買到的房子,其成交價大約如下,
30000 / 3 = 10000
10000 / 37.5 = 266.6666
266.6666 / 0.8 = 333(萬)
也就是說,假如你目前薪水三萬,大概只能買成交價333萬的房子,
然後貸款266萬左右,每個月房貸月繳大約為一萬元。
大家可能都略有耳聞,聽房產專家的建議說
『房貸月繳不宜超過月收入的三分之一』。
那裡面其實是有一點眉角的,
如果你的房貸月繳超過月收入的三分之一,
按照「負債比的計算」,銀行有可能會拒絕你的房貸申請,
如果要讓房貸可以通過,那就是提供「保證人」,
讓銀行安心,這樣就能讓貸款月繳超過月收入的三分之一,
但是其上限,也大概就是您收入的50%~60%。
再超過,銀行可能就會請你換借款人。
所以我才會說,單單只用自己的薪水來計算,
你會得到一個非常殘酷的數字。
所以薪水不高的人,暫時不要想買房的事,
而是看有沒有什麼方式,可以增加自己的收入,
最好是有報稅的那種收入,
這樣銀行在認列收入的時候,就會把可貸款金額給提高,
說不定不需要追加保人,就能成功貸款到你要的金額。

自己評估可以買房的預算範圍

如果想自己評估自己的買房預算,
最簡單的方式就是去看你的報稅資料,
然後薪資的年收入是多少,假設有60萬,
那你可以買600萬的房子,
也就是年收入的10倍,但是是以稅務資料來當基準。
再來還有一種評估方式是,
你目前月收入的100倍,
如果你的月收入有5萬,那可以買500萬的房子,
這樣的房價是不會對你造成經濟負擔的,
除非你有學貸或者其他債務,例如卡債、信貸,
不然通常來說,銀行端在您申請貸款時是不太會刁難。
只要銀行在對房子進行鑑價時,跟您的成交價差不多,
那貸款就會過,俗稱「過件」。

補充說明:中文算式
(如果你看不懂那串數字代表的意思
,再來看這裡的解說)

這個部分是網友小辣椒想問的問題,我一併在這裡回答,
以月收入5萬1(薪資轉帳的數字)來舉例:
51,000(月收入)÷3=17,000(月收入的三分之一)
17,000 / 37.5 = 466.6666(萬)
說明:月收入的三分之一再除以萬元利率因子 = 你可以貸款到的金額,
其條件是,貸款467萬,在貸款利率2.1%的情況下,分30年攤還,
每個月的還款金額大約是17000元。
最後一個步驟是,用可貸款金額去推算成交價。
這個成交價就是你的買房預算底限。
如果會擔心貸款成數不漂亮,可以列「3組數字」。
467 / 0.8 = 583萬(最理想的情況,就是貸款八成,自備款116.6萬)
467 / 0.75 = 622萬(如果只能貸款7.5成,你可以買622萬的房子。)
備註:貸款成數少,自備款就要拿比較多出來,
以這個例子來說,您要準備到155萬的自備款。
467 / 0.7 = 667萬(如果只能貸款7成,你可以買667萬的房子。)
以這個例子來說,您要準備到200萬的自備款。
所以說,能夠貸款的成數是越高越好,這樣買房頭款會相對少很多。
那為什麼我敢叫我小妹去下斡旋金,因為那間房子的房貸月繳才16,500元,
萬一,小妹真的不夠,我還可以用「非工資收入」來幫忙一些。
也就是說,小妹有我當靠山,不用怕房貸繳不出來。
剩下的就是讓她去想增加收入的方法。
因為我沒辦法「再」當保人,所以這間房子才買不成。
不然我可能會一怒之下直接給他出到588萬,
如果封頂還買不到,那我就會認真的去研究房仲的斡旋機制,
然後把「漏洞」找出來,在未來避免自己又落入別人的圈套。

下一集:是否要使用房貸寬限期?
本文到此結束,未完待續。
希望大家可以一起共好(GungHo)
祝大家,身體健康,萬事順心,
平安喜樂,財源滾滾進口袋。
探吉教-A大(ameryu))|《A大的理財金律》作者
2023-05-16 #
目前的著作有:
・A大的理財金律(理財工具書)
・BE RICH(買房工具書)
・年年有餘記帳本(記帳理財工具書)
・存錢行動指南書(幫助初學者與投資人可以存到錢的書,coming soon)
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A大的買房理財規劃教練課

若您時間有限,沒空自己慢慢爬文學買房相關知識,
也希望有人可以給您指引以及與您討論買房物件,
那可以來報名「A大的買房理財規劃教練課」。
這個「一對一的教練課」其內容會包含
1)跟您討論該如何存到頭期款(財務健檢與調整)
2)該如何培養自己的繳房貸能力(預估貸款金額以及練習養房)
3)買房物件的討論(例:如何用合理價買到心儀的房子)
:如果看到喜歡的物件,但是怕買貴,或者是怕有遺漏的注意事項,
:不知該找誰討論,或者是完全沒有頭緒,
:購買本課程後,你就不用擔心找不到人討論買房相關事宜。
4)買房的財務資料與財力證明,該怎麼準備。
5)貸款要辦哪一種的比較好(例:要不要使用房貸寬限期)
6)原則上,會陪您買到房子為止,
:不過也要提前告知您,這個買房的歷程有可能會是「好幾年」。
:尤其是「從零開始」的買房規畫,通常需要3~5年的時間。
7)備註事項:由於我沒辦法同時間陪很多人討論買房的事,
因為我要把當事人的財務資料以及相關資訊,記憶在腦海中,
所以這個教練課的名額會有限制,通常是完成了一個案件之後,
才會再開放一個新的名額出來。
至於報名方式,會擇日公布,
一對一買房教練課的費用原價是 12,000元,
給方格子的讀者優惠價: 3980元,
若您想預約卡位,可以先寫信至[email protected]
若有名額釋出時,會優先通知您。
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