[05_15]如何計算房貸以及自己的買房能力

在上一篇文中，Ａ大寫了這麼一段話，
以銀行端房屋鑑價550萬，可貸款８成，那就是辦理440萬，分30年攤還的房貸，以房貸利率2.1％來做貸款試算，就是
550 x 0.8 x 37.5 = 16500
備註：很多讀者對於37.5這個數字是怎麼來的感到很疑惑，Ａ大會在這篇文章中，詳細說明，這個數字是怎麼算出來，然後要怎麼運用。
“

先教各位一句口訣，
每貸款100萬，分30年攤還，在利率2.1%的情況下，
每個月的貸款月繳是3750元（本息定額攤還）
“
也就是說，如果你今天需要貸款800萬，
那月繳金額就是 3750元的8倍，
那3750元的８倍就是30,000元。
雖然這個只是略高約略值，但跟準確值不會差太多。
實際上的準確值，其萬元利率因子是37.464，
也就是說，你若貸款一千萬，利率是2.1%，分30年攤還，
每個月的本息定額攤還金額是37464元。
跟我所採用的速算法，只差了36元。
”
如果您需要準確值，其實可以到各大銀行的貸款試算網頁去進行試算，
提供一個試算網址給各位，
https://www.tbb.com.tw/zh-tw/personal/loans/loan-tools/credit-loan-repayment-calculator
"

所需輸入的資料，請參考圖片，

也不瞞各位說，我除了白天有工作外，我晚上在家裡的時間，
大部分都在寫付費諮詢的理財規劃案比較多。
因為會來找我的，大多數都是疑難雜症，怕用語音說得不清楚，
或者是來不及筆記，那就只好再另外寫成文稿給當事人。
備註：寫成文稿會再另外收費。
所以一天發表一篇文章，對我來說其實非常「硬」。
由於我在寫稿子的中途，如果還要開一個網頁或APP來計算貸款金額，
其實算是在浪費時間，所以我通常都會用萬元利率因子，
來幫當事人計算他的貸款月繳金額。
最快速的方式，就像我在文章開頭的列式，
550 x 0.8 x 37.5 = 16500元，這樣我就能用普通的計算機，
把房貸月繳的約略金額給計算出來，並打在理財規劃建議書上面。
當然，如果你想學習用財務計算機把這金額算出來也可以，
但是要按的按鍵，大概也要20幾個以上。
我用的這套方法，僅需代入萬元利率因子，就能算出我要的答案，
這樣就可以了。
“
取得萬元利率因子的方法

１）用貸款金額1000萬，去推算1000萬的貸款月繳金額，
然後再除以1000，就是萬元利率因子。
２）使用財務計算機的ＰＭＴ函數去計算。
備註：一台財務計算機大約台幣1000多～2000多不等，
建議把這些錢省下來，拿去買股票比較實在。
３）自己製作EXCEL計算機，要使用ＰＭＴ函數。
請參閱圖片：

４）去買一本《Ａ大的理財金律》，裡面有附一本《夢想筆記本》，
在第53頁會有這張表

請各位看到利率2.1%與貸款年限30年的交叉處，
有一個數字「37.464」，這個數字代表的意思，
每貸款1萬元（不分幣別），在貸款利率2.10%的情況下，
分30年攤還，您每個月需要繳納37.464元的貸款（本＋利），
這個表格適用的國家，不僅是台灣，
連日本、美國、澳洲、韓國適用。
只要他們採用的計算公式跟ＰＭＴ函數一樣，
那繳納金額就會是一樣。
所以說「37.5」這個數字所代表的意思，
就是每貸款1萬元，貸款利率2.1%的情況，分30年攤還，
你所需要繳納的本金加利息。
由於上一個例子是房屋成交550萬，預計貸款440萬，
那就能用這個算式，來推導出每個月要繳多少貸款。
550 x 0.8 x 37.5 = 16500
各位可以把這個當成是房貸的懶人計算公式。
因為我需要常常算一些數字，所以會簡化公式，
減少自己在算數字的時間。
公式解說：（中文說明）
房屋成交價 x 貸款成數 x 萬元利率因子 ＝ 你每個月要繳的房貸金額
“

我相信一定有很多人都想問，那依照我現在的薪水，
可以買多少錢的房子？
我覺得這問題，對於薪水不高的人，其實相當「殘酷」。
以薪水月收入3萬來說，「目前」可以買到的房子，其成交價大約如下，
30000 / 3 = 10000
10000 / 37.5 = 266.6666
266.6666 / 0.8 = 333（萬）
也就是說，假如你目前薪水三萬，大概只能買成交價333萬的房子，
然後貸款266萬左右，每個月房貸月繳大約為一萬元。
大家可能都略有耳聞，聽房產專家的建議說
『房貸月繳不宜超過月收入的三分之一』。
那裡面其實是有一點眉角的，
如果你的房貸月繳超過月收入的三分之一，
按照「負債比的計算」，銀行有可能會拒絕你的房貸申請，
如果要讓房貸可以通過，那就是提供「保證人」，
讓銀行安心，這樣就能讓貸款月繳超過月收入的三分之一，
但是其上限，也大概就是您收入的50%～60%。
再超過，銀行可能就會請你換借款人。
所以我才會說，單單只用自己的薪水來計算，
你會得到一個非常殘酷的數字。
所以薪水不高的人，暫時不要想買房的事，
而是看有沒有什麼方式，可以增加自己的收入，
最好是有報稅的那種收入，
這樣銀行在認列收入的時候，就會把可貸款金額給提高，
說不定不需要追加保人，就能成功貸款到你要的金額。

如果想自己評估自己的買房預算，
最簡單的方式就是去看你的報稅資料，
然後薪資的年收入是多少，假設有60萬，
那你可以買600萬的房子，
也就是年收入的10倍，但是是以稅務資料來當基準。
再來還有一種評估方式是，
你目前月收入的100倍，
如果你的月收入有5萬，那可以買500萬的房子，
這樣的房價是不會對你造成經濟負擔的，
除非你有學貸或者其他債務，例如卡債、信貸，
不然通常來說，銀行端在您申請貸款時是不太會刁難。
只要銀行在對房子進行鑑價時，跟您的成交價差不多，
那貸款就會過，俗稱「過件」。
“

這個部分是網友小辣椒想問的問題，我一併在這裡回答，
以月收入5萬1（薪資轉帳的數字）來舉例：
51,000（月收入）÷３=17,000（月收入的三分之一）
17,000 / 37.5 = 466.6666（萬）
說明：月收入的三分之一再除以萬元利率因子 ＝ 你可以貸款到的金額，
其條件是，貸款467萬，在貸款利率2.1%的情況下，分30年攤還，
每個月的還款金額大約是17000元。

最後一個步驟是，用可貸款金額去推算成交價。
這個成交價就是你的買房預算底限。
如果會擔心貸款成數不漂亮，可以列「3組數字」。
467 / 0.8 = 583萬（最理想的情況，就是貸款八成，自備款116.6萬）
467 / 0.75 = 622萬（如果只能貸款7.5成，你可以買622萬的房子。）
備註：貸款成數少，自備款就要拿比較多出來，
以這個例子來說，您要準備到155萬的自備款。
467 / 0.7 = 667萬（如果只能貸款7成，你可以買667萬的房子。）
以這個例子來說，您要準備到200萬的自備款。
所以說，能夠貸款的成數是越高越好，這樣買房頭款會相對少很多。

那為什麼我敢叫我小妹去下斡旋金，因為那間房子的房貸月繳才16,500元，
萬一，小妹真的不夠，我還可以用「非工資收入」來幫忙一些。
也就是說，小妹有我當靠山，不用怕房貸繳不出來。
剩下的就是讓她去想增加收入的方法。
因為我沒辦法「再」當保人，所以這間房子才買不成。
不然我可能會一怒之下直接給他出到588萬，
如果封頂還買不到，那我就會認真的去研究房仲的斡旋機制，
然後把「漏洞」找出來，在未來避免自己又落入別人的圈套。

下一集：是否要使用房貸寬限期？
本文到此結束，未完待續。

希望大家可以一起共好（GungHo）
祝大家，身體健康，萬事順心，
平安喜樂，財源滾滾進口袋。

探吉教-Ａ大(ameryu))｜《Ａ大的理財金律》作者
2023-05-16 #
目前的著作有：
・Ａ大的理財金律（理財工具書）
・BE RICH(買房工具書)
・年年有餘記帳本（記帳理財工具書）
・存錢行動指南書（幫助初學者與投資人可以存到錢的書，coming soon)
--

若您時間有限，沒空自己慢慢爬文學買房相關知識，
也希望有人可以給您指引以及與您討論買房物件，
那可以來報名「Ａ大的買房理財規劃教練課」。
這個「一對一的教練課」其內容會包含
１）跟您討論該如何存到頭期款（財務健檢與調整）
２）該如何培養自己的繳房貸能力（預估貸款金額以及練習養房）
３）買房物件的討論（例：如何用合理價買到心儀的房子）
：如果看到喜歡的物件，但是怕買貴，或者是怕有遺漏的注意事項，
：不知該找誰討論，或者是完全沒有頭緒，
：購買本課程後，你就不用擔心找不到人討論買房相關事宜。
４）買房的財務資料與財力證明，該怎麼準備。
５）貸款要辦哪一種的比較好（例：要不要使用房貸寬限期）
６）原則上，會陪您買到房子為止，
：不過也要提前告知您，這個買房的歷程有可能會是「好幾年」。
：尤其是「從零開始」的買房規畫，通常需要３～５年的時間。
７）備註事項：由於我沒辦法同時間陪很多人討論買房的事，
因為我要把當事人的財務資料以及相關資訊，記憶在腦海中，
所以這個教練課的名額會有限制，通常是完成了一個案件之後，
才會再開放一個新的名額出來。
至於報名方式，會擇日公布，
一對一買房教練課的費用原價是 12,000元，
給方格子的讀者優惠價： 3980元，
若您想預約卡位，可以先寫信至[email protected]
若有名額釋出時，會優先通知您。
--