米哥看房-桃園【合雄新站】

米哥看房系列的第二篇要來分享的是同樣位桃園火車站後站區域，而且距離第一篇分享的明築輝皇僅有一個十字路口，約莫200公尺距離的【合雄新站】，也因此關於桃園火車站周遭的發展計畫，就請參照上一篇的介紹啦。本次合雄新站的代銷公司，米哥在前往看房時即有所聞銷售方式較為特別，但沒想到開賣時竟然沒有任何紙本圖面可以參考，所以日後如果有公開的話，米哥再把建案的相關圖面補上，這裡就靠米哥看房時銷售人員講解的印象來做分享。

紅色框框為合雄新站基地位置

接下來談談合雄新站這個建案。

規劃

合雄新站是由寶佳集團的合雄建設所投資興建，預計興建地上15層地下4層，建物主體分為前後兩棟，前棟為A棟均為兩房格局，一層10戶4梯，後棟為B、C棟相連但不相通，都是三房格局，各自為一層3戶2梯，一樓則有規劃店面，這樣看起來A棟的梯戶比為1:2.5算是不錯，B、C棟的梯戶比則來到1:1.5，接近一戶一梯的程度，米哥覺得非常優。

合雄新站的基地面積約為1035坪且形狀方正，屬於早期開發的舊市區內少有的大坪數開發案，此點從桃園前站目前的新建案幾乎都為危老重建案，即可看出大坪數基地在舊市區的稀有性，而合雄新站的基地現況，南邊直接臨建國路，北邊預計有一條7米計畫道路，分別設計通往延平路與大林路，但現況沒有鋪設柏油且不通，朝向延平路部分有地上物，朝向大林路則為私人土地，所以是否真能開通、何時開通，仍在未定之天，也因此目前車輛仍只能從建國路出入，至於基地西邊是面臨2至7層樓高的舊公寓、透天，東邊則隔著建國公園停車場與一排舊透天及10至12層樓高的中古大樓相望，整體來說就是個方方正正的基地，而且距離桃園火車站只有大約400公尺的距離，真的是非常的近，米哥實際從基地位置東側沿著建國公園停車場走到桃園火車站後站出口約莫是5分鐘的時間，提供給大家參考(實際時間會因個人腿長有不同哦^^)。

合雄新站平面圖

配置

合雄新站採用中空樓板，因此樓板厚度來到了22.5公分，在銷售中心2樓的樣品屋有模型展示，這點對於隔音有所要求的人來說應該會蠻喜歡的，但相對的每層樓高度則為3米1，比常見的3米2少了一點點，米哥是覺得這樣一來一往間也還可以接受，地板部分則提供SPC石塑地板，據說是有三色選一，但米哥現場並沒有看到顏色樣本...，所以各位有下定簽約的話就到時候看顏色再選擇囉。

廚具部分使用大雅廚具及林內三機，而其中A棟兩房格局只要不是邊間的，都是採用IH爐，這點喜歡下廚、常下廚的人要特別注意，至於衛浴部分，主浴為四件式使用TOTO免治馬桶、壓克力浴缸及哈適奇品牌的暖風機，客浴則是TOTO一般馬桶及一般排風機，整體上來說就一般般。

至於電梯部分則採用寶佳集團轉投資的品牌，永佳捷12人電梯，全部電梯都可以到達地下室，窗戶則是錦鋐的氣密窗，整體建材上普普通通，米哥覺得還行啦，我想對合雄新站有興趣的人應該都是中意這個地點，然後更在意價格跟格局的部分多一些。

環境

環境的部分因為合雄新站實在是離上一篇介紹的明築輝皇很近，且同樣位在桃園火車站後站區域，所以還請大家去參考在明築輝皇那篇的介紹吧，總之跟明築輝皇相比，合雄新站離車站更近、離建國公園更近、且建國路上不少吃的，機能應該是贏過明築輝皇，不過與明築輝皇位在樹林四街的靜巷比起來，合雄新站直接面臨主幹道建國路，熱鬧是一定的，但同時也要注意車水馬龍的吵雜聲，以及基地西側、目前銷售中心旁邊等餐廳的氣味、客人的喧嘩聲是否是自己可忍受、接受的，因此米哥認為單論地點，喜歡安靜的人可以選明築輝皇，喜歡熱鬧的人就選合雄新站!

聖保祿醫院新舊院區(取自聖保祿醫院官網)，左邊藍色即是興建中的明築輝皇

米哥實際看房戶型

B1 3房2廳2衛 35.66坪

B1格局平面圖

優點：

1. 格局方正柱位幾乎外推
2. 沒有太多走道浪費空間，坪效良好
3. 房間、衛浴都有開窗，且主衛浴做到完整四件式
4. 幾乎為三面採光，且客廳旁僅是樓梯而沒有與鄰居相鄰

缺點：

1. 缺乏玄關設計
2. 開門即正對廚房
3. 主臥進門後的小走道空間可能無法利用
4. 與A棟棟距僅6米，稍嫌近了些

這戶型是米哥最有興趣且認為是合雄新站裡最優的格局，除了幾乎三面採光外，客廳朝東的部分對出去是低矮透天，要遠一點才有10-12樓的中古大樓，整體視線開闊而不影響採光，且沒有面臨建國路所以也巧妙地避開吵雜，或許也因為這樣，米哥在開賣不久去看房時，銷售人員竟然說B1只剩2樓可售，其他樓層則是建商的往來客戶早一步先購買了，米哥對此說法是持保留態度啦，或許也有可能是建商把B1其他樓層保留起來，想先銷售較低樓層或是沒那麼好的格局，等之後再釋出，但到時候價格可能也會再往上了...

至於價格部分，米哥現場看到2樓有機會成交的單價約在45至46萬元左右，米哥是認為2樓如果都已經來到這個價位，如果有預算考量的話，或許可以參考隔壁的明築輝皇，可能差不多的價格還有高樓層可以選擇，但如果是想要離車站更近一點，當然就只能捏著荷包簽下去囉。

感想

米哥這次看的戶型不多，因為合雄新站在早鳥階段保留太多戶型及樓層了，問這沒有問那也沒有，米哥實在是不知道如何看起，但縱使如此，米哥在看房的過程中還是聽到不少組客人直接掏出現金下定，點鈔機刷刷刷的聲音此起彼落，可見這地點、建案還是頗受喜愛。

目前依據網路上的討論及米哥實際看屋體驗還有銷售人員的告知，合雄新站在早鳥階段的低樓層成交價格似乎已落在45至48萬左右，米哥本人是出乎意料，畢竟明築輝皇賣到現在，米哥撰寫本篇時實價登錄揭露的最高單價也僅有45.7萬左右，但合雄新站的早鳥優惠價卻幾乎把別人的天花板當做自己的地板，且銷售人員又告知在早鳥階段結束後新開賣的中高樓層將會站上5字頭(據說開價已從原本48-52萬調整成57-62萬，且成交價位落在53-54萬)，這樣看來合雄新站要挑戰桃園區預售屋新高價的企圖十分明顯(目前桃園區以小檜溪的遠雄夏沐為最高單價的建案)，米哥認為這樣的價格大概已經先把車站、捷運完工後的大部分漲幅給吃了，不然以合雄新站基地當初每坪100萬的購入價格推算(如下圖)，米哥原本認為銷售價格應當落在44-45萬元左右，這也與一開始早鳥階段的價格相去不遠，但如果成交價格真的突破5字頭，那也反映出後站區域房市仍具有相當的需求跟熱度，而到底最後真實的成交價格為何，就等1至2個月後實價登錄見真章囉。

合雄新站基地交易價格

而桃園火車站後站區域除了明築輝皇及合雄新站外，還有展志建設(位在明築輝皇對面)及永聆興業(位在合雄新站對面巷子內)的建案正在興建中，相信待合雄新站銷售一定程度後也都會陸續開賣，其中永聆的基地分為東西兩塊，按建照記載，未來將會分別興建13、15層住宅而分成兩個建案，至於合雄新站銷售中心坐落的土地連同至轉角延平路黃昏市場旁土地的區域，與明築輝皇、合雄新站及展志建設的基地均屬同一地主家族，目前據說明築正與該地主商談規劃，將於未來再次推出住宅建案。

永聆興業預計未來將推出2個建案

如此看來桃園後站區域房市的熱度或許還會再維持好一陣子，也因此如果是目標鎖定在桃園後站區域的人，米哥建議在能夠負擔的情況下，可以考慮及早入手，但如果是有通勤台北地區需求而把桃園後站地區當作選項之一的人，米哥則認為可以多觀望多比較，畢竟以合雄新站目前傳出的成交價格來看，幾乎已經追上青埔，甚至跟土城頂埔的新建案相差不遠了，在價格差異不大的情況下，剩下的就需要進一步評估搭乘高鐵、台鐵、捷運板南線各自花費的通勤時間、金錢成本後，才能真正選擇到適合自己的居住地點了。

總之，合雄新站的格局規劃及地點都不錯，唯獨價格部分，米哥認為需要好好考慮。