米哥看房-桃園【明築輝皇】

明築輝皇外觀示意圖

米哥看房系列的第一篇，就以米哥生活圈附近的新案【明築輝皇】來說起，本案基地位置在桃園火車站周邊，而桃園火車站現在正如火如荼的進行鐵路地下化的工程，同時桃園捷運綠線也持續在施工，未來桃園捷運綠線的G07站規畫將與地下化之後的桃園火車站形成雙鐵共構車站。此外，前些日子交通部有條件的通過捷運棕線的綜合規畫，這條棕線計畫在桃園的中正路與復興路口設置車站，並與桃園車站設計連通道提供乘客轉乘，完工後將串起捷運中和新蘆線的迴龍站，因此未來的桃園車站將是一個具有「三鐵」的車站(雖然應該還要很久很久...)。另外依據桃園市政府提出針對桃園火車站周邊的都市計畫，市府預計在車站主體旁興建兩棟聯合開發大樓，同時活化車站周遭長期閒置的台銀土地，並將車站旁的工業地轉型，可見桃園車站周邊區域發展均已有相當的雛型與計畫，未來可以說是非常有想像空間。

未來桃園車站周邊示意圖

車站大廳示意圖

接下來談談明築輝皇這個建案。

規劃

明築輝皇總共分成ABC三棟，共141戶住家及10間店面，A棟13層樓一層兩戶一梯，B棟14層樓一層五戶兩梯，C棟14層樓一層四戶兩梯，梯戶比為1:2至1:2.5，米哥覺得還不錯，基地雖然不夠方正，但整體面積達863坪左右也不算小了，基地南邊現況是較老舊的透天，北邊則是臨新闢的樹林四街，未來將會正對展志建設的建案(且預計也興建13層樓高)，因此如果選擇面北邊的戶型，就須注意退縮後的棟距是否足夠，面南邊的話，則建議選擇高過旁邊舊透天的樓層，才能享有比較好的隱私及視野，而明築輝皇的一樓設計挑高到了7米8的高度，米哥實際走訪基地觀察，2樓部分高度確實與隔壁舊透天的3樓高度差不多了，所以這點可提供做為樓層選擇時的一個參考，當然預算夠的話絕對是選擇高樓層，朝南邊的高樓層天氣好時應該有機會遠眺三峽、大溪的山景。

明築輝皇平面圖

配置

明築輝皇的樓地板為15公分，每層樓高度3米2，廚具部分使用櫻花三機及淨水器，衛浴部分使用TOTO搭配KARAT，整體上來說較為普通，並沒有特別讓米哥覺得驚豔的地方。

電梯部分採用三菱電梯搭配SHARP空氣淨化系統，可以減少電梯內因為空氣不流通所產生的異味及細菌，而本案在每戶客廳均設置有三菱重工的全熱交換器，這樣縱使不開窗，也能維持室內空氣的新鮮程度，如此的配置還蠻吸引米哥的。

環境

明築輝皇基地位在桃園火車站後站區域，距離桃園火車站約550公尺距離，米哥實測從桃園火車站後站出口步行至基地位置只需要大概6、7分鐘的時間，可以說是相當的近，附近走路約2、3分鐘可達建國國小，沿著延平路往南走約15分鐘另有建德國小、福豐國中等學校，所以學區也不成問題，公園綠地的部分雖然沒有正對公園，但附近分別有建國、延平及陽明等三個較大型公園，皆在走路10分鐘內可抵達的範圍，至於醫療資源部分附近則有聖保祿醫院，包含了舊院區及即將完工的新院區，所以如果未來有看診就醫的需求也不用跑太遠啦。

而吃的部分，明築輝皇旁邊就有一個黃昏市場，如果喜歡較傳統的買菜地點的人應該是個加分的選項，至於外食族，旁邊餐廳或小吃店不多，需要走到建國路及桃鶯路才有比較多的店家可以選擇，之後或許可期待將來樓下店面進駐後，會開立什麼樣的店家吧。

米哥實際看屋戶型

B1 3房2廳2衛 34.14坪

優點：

1. 格局方正柱位幾乎外推
2. 沒有太多走道浪費空間，坪效良好
3. 且客廳朝向東南方，夏天時可避免太陽升起直射，冬天則可以享有溫暖陽光

缺點：

1. 缺乏玄關設計
2. 客衛浴沒開窗
3. 客廳電視牆受柱子影響，可能無法置中

這戶型米哥去看時已經賣到剩下2樓露臺戶了，可見銷售狀況不錯，而從工作陽台出去後到主臥後方約莫7坪大小的區域為此戶的露臺範圍，蠻適合有養寵物或喜歡種花草的人，價格部分，米哥現場得到約1530萬左右(未含車位)的價格，單價換算約44萬多近45萬，米哥認為應該還有議價空間，可能的成交單價或許落在42萬至43萬左右。

B5 3房2廳2衛 35.69坪

優點：

1. 格局方正柱位幾乎外推
2. 沒有太多走道浪費空間，坪效良好
3. 位於邊間雙面採光

缺點：

1. 缺乏玄關設計
2. 客衛浴沒開窗
3. 客廳朝向西北方，或許有西曬問題
4. 未來對面展志建案蓋好完工後視野可能受到影響

這戶型米哥去看時剩11樓以上的高樓層了，但未來可能被對面的建案擋住視野，有點可惜，但看起來銷售狀況也是還不錯，價格部分，米哥現場得到的價位約在單價48萬，米哥認為應該還是有點議價空間，預估成交單價或許會落在46萬左右。

結論

明築輝皇是桃園後站區域自從擎天匯後，相隔7年再次推出的新建案(囍上宏可售戶數太少了)，顯示此區域新屋房源稀缺的情況，聽現場銷售人員表示本案已賣出超過100戶了，可見銷售狀況十分不錯，但周遭現況仍屬於舊市區的街廓，道路狹窄及市容不佳的問題可能無解或還會維持好一陣子，如果可以接受現況，且有火車通勤需求的自住客，米哥覺得可以考慮入手，畢竟30分鐘左右可抵達台北車站的區域，還能有4字頭房價的應該也沒幾個了...至於投資的話目前明築輝皇實價登錄價格看起來成交價落在44-45，往上還能夠有多少的獲利空間，在火車及捷運弄好之前恐怕有限，或許需要謹慎評估。