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指數投資和房地產

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘
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有一些人問過我,「指數投資和房地產怎麼選?」


為什麼會看到廣告

好問題。

我認為在真正知道答案之前,妳需要知道兩者的定義。

所以我會依序解釋什麼是「指數投資」和「房地產」。



關於指數投資,有個很容易被誤解的概念,也就是它並不等於股票大盤投資。

雖然指數投資多半和股票有關,但是「指數」不只適用股票。

以常用的定義來說,還可以包括債券和不動產,有些人也把原物料、貴金屬和加密幣列入。

至於普通的法幣匯率、波動率、違約風險、LIBOR利差...等,雖然市場也確實有資金流入,但是比較少人認為這些算是指數投資的原料。


除了股票,債券和房地產也有指數。

像台灣房地產就有信義和國泰指數,只是不好投資罷了。

所以嚴格來說,將指數和債券分開,或是將指數和房地產分開說,都是錯誤的。


換句話說,開頭的這個問題,根本不會有答案。

如果想要真正有效的討論,妳應該就資產層面的股票和不動產分析。



另外,就算我們先擱置語意上的差異,通常「指數投資」類的文章,也不會提房地產。

原因非常簡單,就是作者「沒錢」,而這裡的沒錢又有三個層次。


首先,通常投資人的可動用資金和市場經驗有正相關。

一般讀者剛進入市場,沒什麼經驗和資金,很容易聽到指數型ETF,簡單易懂好操作。

有了一些本金後,開始思考投資不動產的可能性,也會知道其中的眉角。

至於像Angel/VC/PE投資,門檻又高很多(當然此處你如果有相關經驗也歡迎聯絡我)。

也就是說,正常狀況下,你不用多少錢和經驗,馬上就能安心加入股票指數化投資;但你需要一定的錢,才能加入房地產。

長期下來,股票指數投資的受眾和房地產市場的受眾會分離,甚至產生「小錢股票、大錢房地產」的誤解。


其次,由於投資人的錢不夠多,只能將房地產視為硬性需求,而非投資類資產,這杜絕了一些短線作法。

事實上,因為不動產的物件單位金額較大,所以幾乎所有二級市場流派都不會提到此領域,這也讓不動產投資自成一格。

公平的說,不單是指數投資,你也很難聽到房地產的價值投資、房價的技術分析、不動產籌碼戰法、房子當沖...。

總體而言,目前的主流比較像是存股+債券的長波段模式,也就是長期持有並收租+價格夠高了再賣出。


再來,雖然都是長期持有,但指數投資比其它流派「更不會」提到房地產,原因是「分散持有」的精神。

當一個物件都已經需要貸款的時候,更不要說廣泛投資了。

REITs和一些不動產ETF的出現緩解這個現象,然而此商品終究不像股權/固收ETF普及。

因此無論是股票指數轉不動產,或是股票加不動產的指數化投資,討論都會比較少。


當然凡事都有例外,我相信當你的資金量夠大,就能「一定程度」的將被動投資精神,即控制成本、長期持有、廣泛分散,應用於不動產。

舉個例子,朋友A在中國買房子,一次八套同類物件; 朋友B在台灣買房子,是分次分地段分建商。

兩個朋友都是投入九位數資金,也都「無貸款」(也就是純血指投要求的一倍槓),但很明顯B比較接近指數投資,哪怕你可以輕易的指出她們皆有違背指數投資之處。

順帶一提,兩個人都公開當過我《穩定致富》的model.



看到這裡,如果你還是想二選一,我建議妳先考慮二級市場的指數投資。

因為相比之下,不動產和不動產層面的指數投資,所需知識和資金門檻更高。


我最後說幾個故事,妳就懂了。


某人遇過最接近地產指數投資的是地主,手中七十幾塊地,但是定價很硬。

我敢說地主如果出書或寫文章,一定能吸引很多人,包括指數投資人。

現在問題是,多少人學得來? 他的內容有多大的可實踐性?


同樣是某人,曾經自己和某國的市府幕僚吃午餐,討論房地產的事情。

某國最近每天出現在電視新聞上的總統候選人,也曾經幫忙喬過土地的事情。

請問各位朋友,這些細節有可能寫出來嗎?



我是狂徒,一個投資新手,歡迎各位討論指教。

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官官和其他 7 人喜歡這篇
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470會員
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我喜歡研究和挑戰艱澀的學科,也喜歡用易懂的人話分享知識。
留言1
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深邃月光
2023/11/23
看完最後那個故事,還是不太懂啊?所以是本多大錢才投房地產的意思嗎?
如果要發表留言,請先
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