財經皓角 24.01.10
*10年期公債殖利率，快速下滑，會讓市場解讀將會經濟衰退，
目前用小幅度的下滑，市場解讀為FED只是預防性降息，加上就業市場仍穩定，軟著陸的機率高，這樣的情況比較有利於股市。*FED拖得越晚才開始降息，表示經濟越穩定。
*FED WATCH還是預估3月開始降息，目前FED官員的鷹派觀點減少、認為高利率的限制性效果已經有達到。
*華爾街多家投行，預估2024年降息的幅度差異大。有些投行認為會經濟衰退、所以要大幅度降息。
*高盛統計，2024年股市投資人專注重點，第一名還是看FED降息。
受到高利率影響的風險性資產，2024年市場會考慮投資這些資產。
*過去被高利率壓制的資產，目前開始有反應。例如房市。
*美國房市，近2-3個季度房價提升，因房貸利率由8%跌破7%。紐約曼哈頓房價終於在23Q4看到上漲。
*美國2023年成屋銷售量低於2022年與2021年，但是銷量有逐月好轉。
*2006、2007年升息到高點，當時房價高漲，導致2008年發生次代危機，
*不過皓哥認為目前不會發生2008年的危機，美國房貸用固定利率，2008年之後有房市監管，目前被鎖在高利率的人並不多。
*2023年上半年美國房市量縮，但房價還有空間加價賣、房價提高。
--美國房價，上漲主要在東岸，西岸是下跌(工程師可以遠程工作、不用待在西岸)。
*美國住宅市場目前成屋庫存低，庫存周轉期大約2-3個月，為歷史相對低檔(2006年庫存高達13個月)。
*這波的FED升息循環，沒有讓住宅市場降溫，高利率環境下，房價還是漲，
這次升息循環，跟過去的慢慢升不一樣，這次是快速升息，因為房貸利率一下子突然跳高、導致很多買方暫時不買房，目前利率預期要調降，大量剛性買盤就出籠。
--5.5%的基準利率，房價都跌不下來，
今年基準利率可以能降到4%，房價可能更會漲。
*目前房價沒有下滑，交易量慢慢推高，美國房市有機會軟著陸。
*台灣23年12月的買賣移轉棟數大幅增加，2023全年只比22年小幅下降，
買賣移轉棟數在2023下半年的交易量回升，因為有新青安房貸。
*2023年建商推案量下降8%，但總銷提升7%，
可以看到投資客退場(房地合一稅，讓投資客在五年內要課稅)，但新青安進場，讓房價上漲。
*買盤不是來自剛性買盤，而其超過五年的長期投資者。
台灣的國富淨額近年來持續提升，主要是半導體產業快速成長帶動的資產增加，有資產的族群買更多房地產保值。
--股市上漲帶動的財富外溢效果，也推升買房需求。
*2023年預售屋買氣不佳，不過中古屋買氣不錯、價格攀高。
*2021、2022年建商大量蓋房，23~25年是建商交屋的高原期，
目前建商態度轉為保守，不再大量推新案。
--建商目前是囤地為主、不囤房(避開囤房稅)。
--建商要房價穩，價格很硬(因為有新青安)、不二價、不讓步。
*總統大選，根據過去經驗，跟房價的關係不大。
*目前台灣房價、房租，同步提升，
走勢同步，就比較不是泡沫，因為上漲的房價可以轉嫁給租客。
(如果不同步，才是泡沫的跡象)。
*預期2024年如果政策沒有進一步監管，台灣房地產有機會軟著陸。
*2023年GDP成長率表現弱，房價也上漲，
2024年台灣的GDP預估成長3%，房價更難跌，
--經濟表現佳、有房的人不缺錢，就不會賣房子(除非發生經濟衰退，例如中國)。
*三位總統候選人的房市政見看起來，一個會讓房價爆漲、一個緩漲，另一個社宅蓋的多，但短期內也難對房地產有影響。
