萬大線LG10線上:一品學苑

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繼寶佳的合謙上謙城之後,茂德也來湊熱鬧,推出《一品學苑》這個建案。其實原本是叫做《誠品學苑》的,結果沒想到《誠品》品牌的正主兒誠品書店不開心被蹭,於是表達抗議之後,茂德只好把建案名稱改為《一品學苑》了。

說到這個《一品學苑》,以茂德系列的建案來說,至少它有一點很特別的地方,就是超大的封閉式中庭花園,一直以來茂德給人的刻板印象就是建蔽率容積率用好用滿,不浪費一絲一毫可以拿來賣錢的地方,《一品學苑》卻破例地保留一塊相當大的中庭花園供住戶使用,這應該算是這個建案最大的亮點。

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周邊環境介紹

由於《一品學苑》的基地位置與之前分享的合謙上謙城相距不遠,因此幾乎可以說地理位置的優點,《一品學苑》大概也都有,因此這部分煩請點閱上面合謙上謙城的文章分享,不過嚴格說起來,《一品學苑》離捷運萬大線的LG10站其實更遠了一點,大概是650公尺9分鐘,至於另一個受矚目的建設北土城交流道,車行約莫是一公里的距離,算是非常近。

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建案基本資料速寫

占地684.18坪,設計一棟建物,15層樓高,總戶數170戶。建蔽率僅32.68%,《一品學苑》在茂德系列的建案裡很難得的設計超大的中庭花園,西邊的悅峰iHome只有八樓高,因此高樓層面西可以看見未來的1500坪大公園;面北則是另一個建案四季平安,建築的退縮加上8米的青福街,粗估也會有不錯的20米棟距和採光;朝南的部分則是由於超大的中庭花園和12米的青仁路,應該是採光棟距最優秀的一面了。

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《一品學苑》的基本資料如下:

  • 開案:2023/10;預計完工:2026/Q2
  • 土地分區為住宅用。
  • 基地面積:684.18坪
  • 170戶住家,0店面。
  • 平面式車位172個、有充電設備(含預留)。
  • 本案共一棟建築,15樓高,地下5層為汽機車停車場。
  • 一層12戶,規劃21/22/23/27/29坪,2~3房,不過建議是-1房會比較好用啦。
  • 共2隻電梯,都可以直上頂樓和地下室,梯戶比如茂德慣例的不佳。
  • 樓高:3米2,11F以上有消防灑水頭。
  • 公設比34.5%,建蔽率32.68%。
  • 管理費暫定是一坪85元。
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建材配備亮點:

  • ​德國GREENWEB防霾紗窗,最近真的室內落塵量相當有感,本建案有給防霾紗窗真是一大福音,據皮朋哥向Pulltex訪價的結果,全室的防霾紗窗連工帶料費用大概要抓8~10萬!
  • 櫻花全套廚具+雙溫淨飲機,廚下型的飲水機連工帶料應該也要2~3萬,櫻花也算還可以的品牌。
  • 衛浴部分馬桶和暖風機都採用日系的Panasonic品牌,也算有小升級。
  • APD六合一電子鎖和德國太格木地板也都算是不錯的建材。


皮朋哥賞屋戶別

講到茂德建案的格局,一講到就有那種...醜媳婦終歸要見公婆的感覺。反正就是那種超小坪數硬要隔三房,不然就是手槍型的格局。每次看茂德建案,到後來總是...有那種在一堆爛蘋果裡面硬要挑一個看起來還可以吞的下的。總之就看看能有甚麼搞頭吧。

A1:21坪,2房1廳1衛1陽台

之所以會挑這戶,原因就只單純是衝著面中庭花園的無限棟距而已。家配圖這樣規劃,也只能說算是勉強還能吞了。

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  • 樑柱硬傷:不用多說,左邊的大柱子很礙眼,吃掉室內面積,也造成客廳和次臥難以忽視的一根大樑,反正只能看交屋之後裝潢能怎樣修飾了。
  • 冷氣室外機可以掛在陽台右側,算是救了陽台,因為陽台真的也很不大。
  • 進門左側可以設計一整排收納和鞋櫃,還好長玄關沒有浪費到甚麼空間。
  • 沙發背後一個小型空間可以拿來當餐桌或是閱讀辦公桌,還不錯。


A11:23坪,3房1廳2衛1陽台

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  • 樑柱設計:本戶別室內無柱很不錯,大樑則是會影響到中間次臥和主臥的部分。主臥部分看來可以避開,但是次臥勢必要包天花板修飾了。
  • 原本23平硬隔三房很爛,但是建議是打掉廚具旁邊那間次臥吧,空間和採光馬上立地成佛,餐廳空間多了出來,客廳採光也解決了,更不用經過臥室才能到達陽台。
  • 小坪數兩套衛浴設計不錯,不過建議主臥改成半套衛浴,可以多一點收納空間。只要把洗手台位置改至淋浴間即可。
  • 玄關處可惜了,無法和A1戶別一樣設計鞋櫃,穿鞋空間真的會大傷腦筋。
  • 本戶別高樓層(九樓以上)越過隔壁建案亦有無限棟距,不過當然價錢就會比較貴了。


結論

還算不錯的地理位置,未來有捷運和高速公路建設加持,但是格局真的稍欠理想。現在茂德的建案也都不提供客變服務了,格局要動就只能自己多花錢,真的只能幫QQ。

重點來了,價格呢,看來本建案過完2024農曆年之後有漲價,查實價登錄,一月份時成交價都還在5字頭,過完年後大概漲了五萬!!成交要約莫63~64萬左右了。順道一提,本案也採取不二價銷售,因此63~64萬是真正的成交價而不是開價而已。雖然說比斬龍山公園或是土城站附近行情還是略低一些,但是已經沒有寶佳的合謙上謙城那麼香了。

A1-7F總價1592萬,B3大車位差不多260萬,單價約63萬。

A11-14F,總價大約1730萬,B3大車位差不多260萬,單價約64萬。


我想原因是,台信在金城路上即將推出《台信琢岳》,初步了解建材配備和位置都算土城預售建案一時之選,因此開價目前預計是70~75萬!!這讓附近正在線上銷售的建案都嗨起來了。不過7字頭的價位,應該板橋還能找到房子,土城的預售屋新建案行情看起來都快要追上板橋,這也讓皮朋哥好奇,如果是這樣,那板橋接下來要開案的預售建案,不開個80~90萬似乎好像也說不過去了?2024一開局,大家就要這麼high嗎?

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