「鳥籠居」,「居鳥籠」。

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小宅的生活現實與挑戰

 

🌾「鳥籠居」

 

在如今「高房價」的時代,許多人只能將目光轉向「小型住宅」,這種情況被形象地稱為「鳥籠居」。由於薪水增幅跟不上通貨膨脹和房價上漲,大多數薪水有限的人只能接受「中低總價」、「中小坪數」的住宅。

 

另外,「家庭結構」逐漸趨向小型化,「不婚」、「不生」、「少子化」、「高離婚率」的現象日益普遍,導致家庭規模縮小,而兩代人的生活方式和價值觀也有所不同,使得「多代同堂」的情況愈加罕見。加上「人口老化」的趨勢,許多家庭面臨著老年人口增加、年輕勞動力減少的現象。

 

在這樣的背景下,「小型住宅」成為了許多人的首選。雖然小宅存在一些缺點,但相對於買不起豪宅而言,「低總價」已成為吸引人們的主要因素。隨著家庭結構的改變,購屋門檻逐漸提高,國內房地產市場出現了一股「小宅化」的風潮。許多開發商紛紛投入「小型住宅」市場,甚至連慣於建造「高檔豪宅」的知名開發商也不例外。

 

然而,儘管小宅具有一定的吸引力,且其購買門檻看似較低,但其本身仍存在不少缺點與風險。在這個寸土寸金的時代,房子越來越小,因此在選擇房屋時,需要仔細考慮是否符合「自身居住需求」。

 

🌾小宅須注意事項

 

以下是小型住宅的幾個「須注意」的地方,提醒大家在挑選房屋時要特別留意:

 

🌾人太多的地方不要去-不要盲目追高

 

當前市場上,「小坪數」、「高單價」、「低總價」的小型住宅確實很受歡迎,但每位購屋者都有其負擔上限。未來,需要關注這些小型住宅是否會「供過於求」。千萬不要想盲目跟隨別人的腳步走。

 

🌾總價低,換算單價卻好驚人

 

買房的時候除了看「總價」也要看「單價」,很多消費者因先天預算上的限制,常常會不自覺的走進數字迷宮,變成「只問總價、不算單價」的盲購客,待最後發現買貴時早已來不及。因此在入手前,務必參考附近相近坪數建案行情,尤其要注意總價是否含車位,以免誤判「單價」。

 

🌾空間狹小、不敷使用

 

現在所謂的的小宅,要不是「坪數小」,不然就是「在有限的坪數內做最有效的規劃」。

 

那這麼小的空間如何配置居住機能空間?最簡單的方式就是「砍掉房間」,或是「拿掉很少用的空間」,或是「採混合式的空間」,因此現在市場上的小宅大抵呈現幾種奇特的樣貌。

 

「廚房或是餐廳不見了」

說實在的現代年青人很少開伙,不是外食就是叫外賣,廚房幾乎只剩下煮開水的功能,因此一個電磁爐就夠了,也就不用整套廚房設備來占空間。習慣叫外賣的也用不到整個餐廳空間,往往就在客廳用餐配電視。所以有些小宅不是看不到廚房的樣子,就是看不到餐廳的身影,更甚的是兩處茫茫皆不見。

 

「客廳變形且多功能化」

由於廚房或餐廳的功能空間被消失或被擠壓,客廳的功能就得像變形金剛一樣,隨時變換功能角色,滿足屋主的日常需求,可當廚房也可當餐廳等多功能角色。

 

「收納好難,裝潢成本高」

裝潢並非萬靈丹,更不會讓室內空間變大。倘若屋主裝潢決定「做好做滿」,就必須做好心理建設。首先就會面臨施工難度的問題,因為小宅空間小,很多工種未必能順利進行,更可能會導致工期一延再延外;再者是家具或系統櫃尺寸問題,都需要請廠商量身訂做,一來一往耗時又耗力;倘若屋主是買中古屋,更有水電、防水等基礎工程需要進行,種種原因都會讓成本不斷墊高。

 

「+1房不是正常房」

「1+1房」或「2+1房」,其中的「+1房」都是無法放下正常尺寸單人床的小空間,大多作為小和室、起居室,無法作為一般臥室使用。

 

🌾通風採光不佳 

 

小宅產品常常呈現「長條形」,除非是邊間,否則都只有「一面採光」,但這一個採光面又不是在客廳,所以白天客廳也必須開燈,因此常常會出現「暗廳明房」。此外,許多小宅只有一面有窗戶,導致空氣不易流通,對居住者的健康可能產生不良影響。

 

🌾單層戶數太多

 

一般住宅規劃單層戶數達6~8戶,就讓人很有壓迫感了,但是小宅建案基於充分利用空間,單層戶數動輒10多戶,甚至一層多達20多戶,最大的缺點不僅是電梯等待時間較長,而且居住人口多,進出相對複雜,遇上惡鄰居的機率也比較高,另外還包括隱私與隔音問題堪慮。

 

🌾走道占公設比過高

 

標準的小宅建案平面設計大多如旅館、飯店般的規劃,一條長長的走道兩旁就是住家,因此每戶住戶光分攤這走道的小公,就會比標準住家來得高,這也就是為什麼小宅公設比都偏高的原因之一。

 

🌾集風水瑕疵於一身

 

銷售小宅產品常常打出這樣的廣告詞-「麻雀雖小五臟俱全」,但是現代的小宅卻是「五臟不全了」(砍掉房間、拿掉很少用的空間或是採混合式的空間),倒是居家「風水上的瑕疵集於一身」,像是「進門見廁」、「進門見廚」、「暗廳明房」等等缺點都是顯而易見。

 

🌾貸款成數低,自備款要準備更多

 

根據公股行庫的放款主管透露,目前小宅貸款主要是以坪數大小為基準。舉例來說,15坪以下的小宅幾乎腰斬至5~6成;至於15至25坪,則會依屋齡、地點及申貸人條件綜合評估,但仍無法與一般住宅相比。換句話說,若購買產品坪數過小,在銀行貸款成數過低的情況下,就必須準備更多的自備款因應,這對部分財力不充裕的購屋族來說,反而是雪上加霜。

 

🌾小宅漲幅不明顯

 

根據台北市政府官方資料,總坪數15坪以下的小宅,近5年房價漲幅雖有「12.8」%,但仍遜於「公寓」、「大樓」甚至整體房價漲幅,敬陪末座。小宅產品房價總價低、好入手,但不適合自用買方,縱使近年來房價大盤起漲,但該類物件漲幅仍不算高。

 

小宅類型產品房價增幅較不明顯,主因仍是房價總價基期低,且由於坪數小,銀行放貸困難,「潛在買方較少」,也壓縮「未來轉手機會」,讓漲價空間較為有限。對於購屋人來說,購買小宅除總價考量外,還需考慮未來「增值空間」與「轉手機會」。

 

小宅上述「須注意」的地方幾乎都是顯而易見,只是在這個「高房價」的年代,能夠買個「小小的棲身之所」,已經非常不容易了,還得擔心現在不買,未來更買不起,這正是高房價下現在年輕購屋族的真實寫照。

 

面對這樣的困境,購屋族需要深入思考,找到最適合自己的居住方案。或許,這並非一個容易的抉擇,但只有謹慎思考,才能找到真正適合自己的「小小的棲身之所」。

 

(以上部分文字參考網路資料及文字)


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