小宅的生活現實與挑戰
🌾「鳥籠居」
在如今｢高房價｣的時代，許多人只能將目光轉向｢小型住宅｣，這種情況被形象地稱為「鳥籠居」。由於薪水增幅跟不上通貨膨脹和房價上漲，大多數薪水有限的人只能接受｢中低總價｣、｢中小坪數｣的住宅。
另外，｢家庭結構｣逐漸趨向小型化，｢不婚｣、｢不生｣、｢少子化｣、｢高離婚率｣的現象日益普遍，導致家庭規模縮小，而兩代人的生活方式和價值觀也有所不同，使得｢多代同堂｣的情況愈加罕見。加上｢人口老化｣的趨勢，許多家庭面臨著老年人口增加、年輕勞動力減少的現象。
在這樣的背景下，｢小型住宅｣成為了許多人的首選。雖然小宅存在一些缺點，但相對於買不起豪宅而言，｢低總價｣已成為吸引人們的主要因素。隨著家庭結構的改變，購屋門檻逐漸提高，國內房地產市場出現了一股｢小宅化｣的風潮。許多開發商紛紛投入｢小型住宅｣市場，甚至連慣於建造｢高檔豪宅｣的知名開發商也不例外。
然而，儘管小宅具有一定的吸引力，且其購買門檻看似較低，但其本身仍存在不少缺點與風險。在這個寸土寸金的時代，房子越來越小，因此在選擇房屋時，需要仔細考慮是否符合｢自身居住需求｣。
🌾小宅須注意事項
以下是小型住宅的幾個｢須注意｣的地方，提醒大家在挑選房屋時要特別留意：
🌾人太多的地方不要去-不要盲目追高
當前市場上，｢小坪數｣、｢高單價｣、｢低總價｣的小型住宅確實很受歡迎，但每位購屋者都有其負擔上限。未來，需要關注這些小型住宅是否會｢供過於求｣。千萬不要想盲目跟隨別人的腳步走。
🌾總價低，換算單價卻好驚人
買房的時候除了看｢總價｣也要看｢單價｣，很多消費者因先天預算上的限制，常常會不自覺的走進數字迷宮，變成「只問總價、不算單價」的盲購客，待最後發現買貴時早已來不及。因此在入手前，務必參考附近相近坪數建案行情，尤其要注意總價是否含車位，以免誤判｢單價｣。
🌾空間狹小、不敷使用
現在所謂的的小宅，要不是｢坪數小｣，不然就是｢在有限的坪數內做最有效的規劃｣。
那這麼小的空間如何配置居住機能空間？最簡單的方式就是｢砍掉房間｣，或是｢拿掉很少用的空間｣，或是｢採混合式的空間｣，因此現在市場上的小宅大抵呈現幾種奇特的樣貌。
｢廚房或是餐廳不見了｣
說實在的現代年青人很少開伙，不是外食就是叫外賣，廚房幾乎只剩下煮開水的功能，因此一個電磁爐就夠了，也就不用整套廚房設備來占空間。習慣叫外賣的也用不到整個餐廳空間，往往就在客廳用餐配電視。所以有些小宅不是看不到廚房的樣子，就是看不到餐廳的身影，更甚的是兩處茫茫皆不見。
｢客廳變形且多功能化｣
由於廚房或餐廳的功能空間被消失或被擠壓，客廳的功能就得像變形金剛一樣，隨時變換功能角色，滿足屋主的日常需求，可當廚房也可當餐廳等多功能角色。
｢收納好難，裝潢成本高｣
裝潢並非萬靈丹，更不會讓室內空間變大。倘若屋主裝潢決定「做好做滿」，就必須做好心理建設。首先就會面臨施工難度的問題，因為小宅空間小，很多工種未必能順利進行，更可能會導致工期一延再延外；再者是家具或系統櫃尺寸問題，都需要請廠商量身訂做，一來一往耗時又耗力；倘若屋主是買中古屋，更有水電、防水等基礎工程需要進行，種種原因都會讓成本不斷墊高。
｢＋1房不是正常房｣
「1＋1房」或「2＋1房」，其中的「＋1房」都是無法放下正常尺寸單人床的小空間，大多作為小和室、起居室，無法作為一般臥室使用。
🌾通風採光不佳
小宅產品常常呈現｢長條形｣，除非是邊間，否則都只有｢一面採光｣，但這一個採光面又不是在客廳，所以白天客廳也必須開燈，因此常常會出現「暗廳明房」。此外，許多小宅只有一面有窗戶，導致空氣不易流通，對居住者的健康可能產生不良影響。
🌾單層戶數太多
一般住宅規劃單層戶數達6~8戶，就讓人很有壓迫感了，但是小宅建案基於充分利用空間，單層戶數動輒10多戶，甚至一層多達20多戶，最大的缺點不僅是電梯等待時間較長，而且居住人口多，進出相對複雜，遇上惡鄰居的機率也比較高，另外還包括隱私與隔音問題堪慮。
🌾走道占公設比過高
標準的小宅建案平面設計大多如旅館、飯店般的規劃，一條長長的走道兩旁就是住家，因此每戶住戶光分攤這走道的小公，就會比標準住家來得高，這也就是為什麼小宅公設比都偏高的原因之一。
🌾集風水瑕疵於一身
銷售小宅產品常常打出這樣的廣告詞-｢麻雀雖小五臟俱全｣，但是現代的小宅卻是｢五臟不全了｣(砍掉房間、拿掉很少用的空間或是採混合式的空間)，倒是居家｢風水上的瑕疵集於一身｣，像是｢進門見廁｣、｢進門見廚｣、「暗廳明房」等等缺點都是顯而易見。
🌾貸款成數低，自備款要準備更多
根據公股行庫的放款主管透露，目前小宅貸款主要是以坪數大小為基準。舉例來說，15坪以下的小宅幾乎腰斬至5~6成；至於15至25坪，則會依屋齡、地點及申貸人條件綜合評估，但仍無法與一般住宅相比。換句話說，若購買產品坪數過小，在銀行貸款成數過低的情況下，就必須準備更多的自備款因應，這對部分財力不充裕的購屋族來說，反而是雪上加霜。
🌾小宅漲幅不明顯
根據台北市政府官方資料，總坪數15坪以下的小宅，近5年房價漲幅雖有｢12.8｣％，但仍遜於｢公寓｣、｢大樓｣甚至整體房價漲幅，敬陪末座。小宅產品房價總價低、好入手，但不適合自用買方，縱使近年來房價大盤起漲，但該類物件漲幅仍不算高。
小宅類型產品房價增幅較不明顯，主因仍是房價總價基期低，且由於坪數小，銀行放貸困難，｢潛在買方較少｣，也壓縮｢未來轉手機會｣，讓漲價空間較為有限。對於購屋人來說，購買小宅除總價考量外，還需考慮未來｢增值空間｣與｢轉手機會｣。
小宅上述｢須注意｣的地方幾乎都是顯而易見，只是在這個｢高房價｣的年代，能夠買個｢小小的棲身之所｣，已經非常不容易了，還得擔心現在不買，未來更買不起，這正是高房價下現在年輕購屋族的真實寫照。
面對這樣的困境，購屋族需要深入思考，找到最適合自己的居住方案。或許，這並非一個容易的抉擇，但只有謹慎思考，才能找到真正適合自己的「小小的棲身之所」。
(以上部分文字參考網路資料及文字)
