投資房地產：現在不建議投資預售屋的原因

很多人想到要投資房地產，第一個想法就是去買預售屋。我也不知道為什麼會有這種迷思，但是自從去年7月1日平均地權條例修正上路之後，預售屋原則上禁止轉約（除了幾種特殊例外情形），我個人認為站在投資的角度，現在去買預售屋並不是一個好的標的，原因說明如下。

預售屋就是你和建商簽訂一份契約，以一個預先定好的價格，買賣一個居住空間，訂定契約的同時，你要拿出訂金保證自己的誠意，而建商會在契約訂定的固定期間之後，把你買的商品（房子）交給你，同時你也把全部的金額（通常是自備的頭期款加上向銀行申請的房屋貸款）交付給建商，大家一手交錢一手交貨。

上面的敘述，以金融商品的角度來說，其實「預售屋買賣契約」的本質就是一個「實物交割的期貨合約」。不知道什麼是實物交割的期貨合約的朋友可以參考下面的連結：

https://reurl.cc/VN0r0Z

期貨一開始發明出來的本質，通常是經營實業的人，為了避免原物料的波動影響製造成本而侵蝕獲利，因此用期貨來避險，鎖定並控制未來取得原物料的價格。例如航空業者、船運業者常常需要一個專責避險部門來操作原油期貨，因為原油價格的波動，對他們的獲利影響甚鉅。然而雖然期貨本質是一個避險工具，但因為有高槓桿的性質，後來都變成投機的工具，不過這又是題外話了。

在理解預售屋本質是一個實物交割的期貨合約之後，那我們就來思考，投資預售屋是為了自身需求去做避險嗎？如果以自住角度切入，因為現在資金不足，用高槓桿去鎖定未來居住成本，或許還算合理的操作。但通常會去投資房地產的人，都是已經有自住房想要再買第二間、第三間的人。剛剛講到期貨合約是為了避免價格波動造成的風險，那站在預售屋投資者的角度，你想要的是避免價格波動？還是你需要價格波動呢？ 我想這個答案是非常明顯的，任何預售屋投資者需要的都是價格的波動，講得更直白一點，期待的是價格的上漲。

那我們再回到現行的規定之下，自從112年7月1日平均地權條例修正上路之後，預售屋原則上禁止轉約（除了幾種特殊的例外情形，如非自願離職、重大變故等），也就是說，預售屋買賣契約這個實物交割期貨合約，自從你跟建商簽訂了之後，通常就必須要放到交屋的那一天，才能對這份資產進行後續的處分，也才能得到處分之後的利益。

當然我知道現在市場上也有其他的方法，可以規避平均地權條例的修正，讓預售屋在交屋前還是有轉約、轉售的空間，但是這種操作牽涉到灰色地帶，而且敢接手這種合約的買家我相信也不太多，這我們今天就先不討論。

在必須放到交屋的前提之下，假設預定的交屋期是5年，那這5年之中這個預售合約都沒辦法處分、也沒有任何的收益，而且你必須持續付出的工程款，雖然現在有一些特別喜歡迎合投資客需求的建商，會提出一些優惠付款的方案，但是不可避免的你在持有這個預售合約的期間，仍然需要付出相當金額的資金（對應期貨就是持有保證金的概念），但是卻沒有任何的收益。 也就是說你所能賺的都是交屋之後的價格波動，這才是預售屋投資人所能賺到的差額。

因此現在去投資預售屋，就是去賭未來五年的台灣房地產景氣，假設這五年之中，台灣房地產景氣持續往上。那在你交屋之後，因為已經提前鎖定了價格，所以就有一些獲利的空間，不過建商也不是笨蛋，預售屋永遠是用未來未來價賣給你，尤其是有優惠付款方案的投資客最愛買的那幾個建商。這些建商已經把土地成本、人力成本、原物料成本，以及建商自己需要的獲利都已經拿到手上，所有的風險都是投資預售屋的人在承擔。

再加上現在央行的加強信用管制，在投資房地產的熱區六都以及新竹縣市，第二戶開始就只有7成的貸款額度。配合上面所說，通常會去投資房地產的人，都是已經都有自己的自住的一戶，投資的通常都是第二戶，只能貸7成，那在這個條件之下槓桿只有3.33倍，房地產投資之所以有利可圖，其實也是跟期貨一樣，加上了高槓桿造成的高獲利。

第1戶通常是拿出2成自備款貸款8成，這樣有5倍的槓桿。六都以及新竹縣市從第2戶開始是限貸7成必須自備3成，變成只有3.33倍的槓桿，槓桿變小了，但能夠得到的獲利跟第一戶開5倍槓桿的人，基本上是一樣的，在我看來，因為槓桿縮小的緣故，預售屋的投資價值就又更下降了。

我覺得最大的問題是現在投資預售屋缺乏彈性，只要一簽訂了買賣合約，就必須要持有到交屋為止，就算是實物交割的期貨，也能選擇在合約到期前平倉，避免真的要實物交割，但預售屋交屋期拉長又無法提前出場，中間的風險自然也提高了。

接下來就是因為要交屋要辦貸款的這個問題。如果你是一個喜歡投資房地產的人，身上通常會有比較多個貸款，但是為了一間在5年後要交屋的預售屋，你必須要預留一個貸款的額度，來為預售屋交屋的貸款做準備，這同時也影響了你這五年之內能夠操作的中古成屋的間數。

以上這幾個理由，是我不建議現在去投資預售屋幾個原因。當然我只是就個人的經驗與知識提出的看法，或許也有我思慮不周的地方，也歡迎大家可以提出理性的討論，幫助我去思考，也能想到一些我可能忽略的地方。