買房一直都是多數人的一件大事,尤其是第一次要買房子的時候,常會不知道該怎麼開始,該注意甚麼,有甚麼地方可能受騙,買房需要的資金這麼大,一點小錯誤或小疏忽,可能就是幾十萬的損失。
市面上有不少告訴你建商與房仲有多黑心的書,但很少有告訴你買房所應該知道的觀念與技巧,我今天要介紹的這本書,我認為很值得購買閱讀,基本上它就是一本秘笈,也糾正許多錯誤的觀念與迷思。
這本由幸福文化所出版,作者邱愛莉所著作的書,是精煉他15年來累積的買房經驗,所整理出大部分人會需要面對與思考的買房心法與技巧,對於第一次買房的人,這本書絕對是你的大補丸。
書裡分成好幾個單元,包括如何挑選理想與適合的房子、該租房還是買房、能不能買預售屋、如何跟銀行借錢、看房子該注意甚麼細節、與房仲議價的關鍵與迷思、詐騙案例與如何裝潢打造舒服的家等重點,以下我挑幾段書裡的內容做分享。
人家說繳房租不如繳房貸,好像很有道理,所以租屋族都應該要盡可能地去買房改繳房貸嗎?這要從租屋成本(租金)來看,很多人會用租金與房貸金額來做比較,其實該比較的應該是房貸利息。
如果是本息攤還的房貸,繳給銀行的金額裡,有一部分是本金,一部分是利息,利息的部份可看做花費,繳給銀行就沒了,而本金的部分可視為儲蓄,如果你的房租比貸款的利息還要高,那真的繳房租不如繳房貸。
譬如每個月要付2萬元租金,以2.1%的房貸利率計算,用寬限期只繳利息不還本金,其實跟貸款1140萬每個月要繳的利息費用是一樣的。
如果2萬元是本息攤還,那就跟貸款533萬30年每月要繳的金額相同,只是每個月償還的2萬元房貸,只有不到1萬元是繳了就沒了的利息,有1萬元以上是可視為儲蓄的本金。
所以,如果貸款利息能比租房子的租金還低,那對於有居住穩定需求的人,跟投資理財習慣很差的人來說,存錢買房會是更適合他們的選擇。
很多人在第一次買房時都會看很久很久,負擔的起的房子不甚滿意,喜歡的房子又負擔不起,總是挑東挑西,永遠都有不夠好的條件當理由,無法下手,但作者認為,他過去買自住房的經驗,最大的迷思就是想要一次到位。
比如他覺得他應該會生兩個小孩(當時還沒懷孕),這個房子要住到小孩大學畢業,所以要用住20~30年來評估他的需求,因為上班需要捷運,所以又想要選在離捷運近的地方。
當他們搬進去後,小孩出生了,居住環境的機能也變好了,房子也增值了,但後來因為考量小孩上學和生活圈的關係,決定搬到大安區,那間房子其實只住了5年,而非一開始考慮的20~30年。
如果能再來一次,他不會第一間房子就買那麼大間的高總價,應該要以小換大,慢慢換,不用把資金放那麼多比莉在自住的房子上。要換第二間房子時,更了解自己真正的需求,就以務實為優先考量。
作者深深體會到計畫趕不上變化,先滿足現階段和未來6年的需求就好了,不用一次到位。因為房地合一針對自住優惠的部分規定6年,住滿6年換屋賣房子,針對增值的部分,還有400萬元的免稅額,超過400萬的部分也只需要繳10%的房地合一稅。
想買房,能跟銀行貸款多少錢很重要,對銀行來說,核貸房貸最重要的只有兩個重點,一個是擔保品(房子和土地)是不是足夠擔保這筆債務,所以銀行會對擔保品進行鑑價,房產的地點、屋況與建材等,會影響貸款金額。
另一個是貸款人有沒有能力償還這筆貸款,貸款人的工作收入、年齡、年資、財力、信用紀錄與收支比等等,都會影響償債能力。所以,要讓自己能貸到足夠的金額,就要盡量優化自己的貸款條件。
優化貸款條件有幾個重點,第一是要能對自己的收入舉證,譬如還款來源是薪資收入、投資收入貨是租金收入,以上班族來說,就要提供你的公司、年資、職稱、工作收入和報稅資料或薪轉紀錄。
除了收入以外,也要有財力證明,如果你的收入很高,但每個月都花光光,沒有多少存款,甚至連頭期款都是父母資助的,那貸款時,銀行還是會對你的還款能力有疑慮,所已請盡量讓自己的存摺餘額穩定成長。
第三點是你的信用狀況,信用卡一定要準時繳款,不動用卡片循環利息,也不要動用現金卡或信用卡預借現金,申請貸款時,銀行會調閱聯合徵信紀錄。如果沒有信用卡使用紀錄會更糟,銀行完全看不到債信上的往來紀錄,這就是銀行俗稱的小白。
申請房貸,最後一個條件是年齡,一般銀行常以貸款年限和年齡加起來不超過75年為限,如果貸款人的年齡太高(例如60歲),就需要提供年紀比較小,也有收入和財力的配偶或二等親作為保證人。
最後提一段自住裝潢最重要的事,預估裝潢預算,新成屋可能一坪5萬,中古屋可能一坪8~10萬,這跟你的屋況和你用多好的建材做多少裝潢有關係。有多少預算就做多少事,可以少一點木工與美觀的工程,但防水這種基礎工程一定不能少。
然後依據現況格局圖,和家人一起討論需要那些機能與有多少收納需求。一個房子住的舒不舒服,跟收納做得好不好有絕對關係,收納除了要求收的整齊,還要順手好用、一目瞭然,盤點有那些東西與多少數量需要收納非常重要。
再來是決定要自己設計自己發包,還是要找專業設計師,如果你對工程完全不懂,自己發包可能會花更多錢與更多時間,委託設計師也不是就沒有你的事了,還有很多細節還是需要跟設計師確認,所以建議還是多去工地走走。
最後就是要了解管委會規定跟裝潢法規,大部分社區會需要填寫申請書、繳清潔費和保證金。施工前最好知會一下鄰居,最常見的就是在梯間或公佈欄張貼施工的公告,上面一定要留裝潢工程的聯絡人,現場有問題可以馬上處理。
書裡還有附贈一本買房需求檢測手冊,根據內容的流程回答問題,可以協助你找到符合自己需求的房子。這本書對於第一次想買房的人來說很有幫助,可以協助你釐清一些執著與迷思,幫助你想清楚你需要甚麼樣的房子。
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