買房人生課

買房一直都是多數人的一件大事，尤其是第一次要買房子的時候，常會不知道該怎麼開始，該注意甚麼，有甚麼地方可能受騙，買房需要的資金這麼大，一點小錯誤或小疏忽，可能就是幾十萬的損失。

市面上有不少告訴你建商與房仲有多黑心的書，但很少有告訴你買房所應該知道的觀念與技巧，我今天要介紹的這本書，我認為很值得購買閱讀，基本上它就是一本秘笈，也糾正許多錯誤的觀念與迷思。

這本由幸福文化所出版，作者邱愛莉所著作的書，是精煉他15年來累積的買房經驗，所整理出大部分人會需要面對與思考的買房心法與技巧，對於第一次買房的人，這本書絕對是你的大補丸。

書裡分成好幾個單元，包括如何挑選理想與適合的房子、該租房還是買房、能不能買預售屋、如何跟銀行借錢、看房子該注意甚麼細節、與房仲議價的關鍵與迷思、詐騙案例與如何裝潢打造舒服的家等重點，以下我挑幾段書裡的內容做分享。

人家說繳房租不如繳房貸，好像很有道理，所以租屋族都應該要盡可能地去買房改繳房貸嗎？這要從租屋成本（租金）來看，很多人會用租金與房貸金額來做比較，其實該比較的應該是房貸利息。

如果是本息攤還的房貸，繳給銀行的金額裡，有一部分是本金，一部分是利息，利息的部份可看做花費，繳給銀行就沒了，而本金的部分可視為儲蓄，如果你的房租比貸款的利息還要高，那真的繳房租不如繳房貸。

譬如每個月要付2萬元租金，以2.1%的房貸利率計算，用寬限期只繳利息不還本金，其實跟貸款1140萬每個月要繳的利息費用是一樣的。

如果2萬元是本息攤還，那就跟貸款533萬30年每月要繳的金額相同，只是每個月償還的2萬元房貸，只有不到1萬元是繳了就沒了的利息，有1萬元以上是可視為儲蓄的本金。

所以，如果貸款利息能比租房子的租金還低，那對於有居住穩定需求的人，跟投資理財習慣很差的人來說，存錢買房會是更適合他們的選擇。

很多人在第一次買房時都會看很久很久，負擔的起的房子不甚滿意，喜歡的房子又負擔不起，總是挑東挑西，永遠都有不夠好的條件當理由，無法下手，但作者認為，他過去買自住房的經驗，最大的迷思就是想要一次到位。

比如他覺得他應該會生兩個小孩（當時還沒懷孕），這個房子要住到小孩大學畢業，所以要用住20～30年來評估他的需求，因為上班需要捷運，所以又想要選在離捷運近的地方。

當他們搬進去後，小孩出生了，居住環境的機能也變好了，房子也增值了，但後來因為考量小孩上學和生活圈的關係，決定搬到大安區，那間房子其實只住了5年，而非一開始考慮的20～30年。

如果能再來一次，他不會第一間房子就買那麼大間的高總價，應該要以小換大，慢慢換，不用把資金放那麼多比莉在自住的房子上。要換第二間房子時，更了解自己真正的需求，就以務實為優先考量。

作者深深體會到計畫趕不上變化，先滿足現階段和未來6年的需求就好了，不用一次到位。因為房地合一針對自住優惠的部分規定6年，住滿6年換屋賣房子，針對增值的部分，還有400萬元的免稅額，超過400萬的部分也只需要繳10%的房地合一稅。

想買房，能跟銀行貸款多少錢很重要，對銀行來說，核貸房貸最重要的只有兩個重點，一個是擔保品（房子和土地）是不是足夠擔保這筆債務，所以銀行會對擔保品進行鑑價，房產的地點、屋況與建材等，會影響貸款金額。

另一個是貸款人有沒有能力償還這筆貸款，貸款人的工作收入、年齡、年資、財力、信用紀錄與收支比等等，都會影響償債能力。所以，要讓自己能貸到足夠的金額，就要盡量優化自己的貸款條件。

優化貸款條件有幾個重點，第一是要能對自己的收入舉證，譬如還款來源是薪資收入、投資收入貨是租金收入，以上班族來說，就要提供你的公司、年資、職稱、工作收入和報稅資料或薪轉紀錄。

除了收入以外，也要有財力證明，如果你的收入很高，但每個月都花光光，沒有多少存款，甚至連頭期款都是父母資助的，那貸款時，銀行還是會對你的還款能力有疑慮，所已請盡量讓自己的存摺餘額穩定成長。

第三點是你的信用狀況，信用卡一定要準時繳款，不動用卡片循環利息，也不要動用現金卡或信用卡預借現金，申請貸款時，銀行會調閱聯合徵信紀錄。如果沒有信用卡使用紀錄會更糟，銀行完全看不到債信上的往來紀錄，這就是銀行俗稱的小白。

申請房貸，最後一個條件是年齡，一般銀行常以貸款年限和年齡加起來不超過75年為限，如果貸款人的年齡太高（例如60歲），就需要提供年紀比較小，也有收入和財力的配偶或二等親作為保證人。

最後提一段自住裝潢最重要的事，預估裝潢預算，新成屋可能一坪5萬，中古屋可能一坪8～10萬，這跟你的屋況和你用多好的建材做多少裝潢有關係。有多少預算就做多少事，可以少一點木工與美觀的工程，但防水這種基礎工程一定不能少。

然後依據現況格局圖，和家人一起討論需要那些機能與有多少收納需求。一個房子住的舒不舒服，跟收納做得好不好有絕對關係，收納除了要求收的整齊，還要順手好用、一目瞭然，盤點有那些東西與多少數量需要收納非常重要。

再來是決定要自己設計自己發包，還是要找專業設計師，如果你對工程完全不懂，自己發包可能會花更多錢與更多時間，委託設計師也不是就沒有你的事了，還有很多細節還是需要跟設計師確認，所以建議還是多去工地走走。

最後就是要了解管委會規定跟裝潢法規，大部分社區會需要填寫申請書、繳清潔費和保證金。施工前最好知會一下鄰居，最常見的就是在梯間或公佈欄張貼施工的公告，上面一定要留裝潢工程的聯絡人，現場有問題可以馬上處理。

書裡還有附贈一本買房需求檢測手冊，根據內容的流程回答問題，可以協助你找到符合自己需求的房子。這本書對於第一次想買房的人來說很有幫助，可以協助你釐清一些執著與迷思，幫助你想清楚你需要甚麼樣的房子。

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