買樓攻略之收樓後注意事項（二）

香港樓市一直以來倍受關注，筆者在今年四月曾發表文章與大家分享近年來不少業主因財務問題被迫出售寫字樓，許多投資者在此時低價入手，並請新時代集團（中國）有限公司（以下簡稱「NTG」）與各位讀者分享了香港甲級寫字樓的購買經驗。

當時NTG全款購入香港灣仔一甲級寫字樓整層物業時，該物業帶有尚未終止的租約，NTG承接租約後卻發現原租客是個不繼續繳納租金也不搬離的「租霸」。NTG嘗試友好溝通無果，不得不採取法律維權措施，立即聘請律師向法院申請封租令和收樓令。如今已過去三個月，NTG終於收回被原租客霸佔的物業，成功取回相關物業管有權。NTG願將維權經驗與各位讀者分享。

NTG於2024年2月2日入稟法庭，向區域法院申請財物扣押（俗稱「封租令」），2月7日即收到「查封官」來信，已查封原租客於相關物業內的資產，於2月19日將原租客的資產進行拍賣。由此可見，封租令在實際操作時較為方便快捷，能夠及時扣押欠租租客有價值的資產以協助業主追回租金。

但封租令也有一些限制，例如：欠租租客的資產拍賣後的所得款往往不足以彌補拖欠的租金，甚至還不足以支付申請封租令的費用；儘管可查封租客處所內的動產，但租客仍然享有進入或停留在出租物業的權利；封租令達不到終止租約、追回拖欠款項、收回對出租物業的管有權的目的。

因此，為了真正收回物業，NTG於2024年3月5日繼續入稟法庭提起民事訴訟，向欠租租客追討拖欠款項並請求法庭頒令收回相關物業的管有權。通過簡易程序，法庭於2024年5月10日發出正式蓋印的法院判決，要求被告於規定期限內向NTG支付欠付款項、交還相關物業並承擔NTG的維權費用。

2024年6月24日，NTG取得法庭頒發的管有令狀（即收樓令，用於取回土地或處所的佔用權）。取得收樓令後，NTG實際可申請直接強制開鎖，但由於欠租租客可能仍遺留物品在相關物業內，若強制破門，欠租租客可能會提出有關物品在取回管有權的過程中被盜或受到破壞，從而向執達主任提出索賠。因此NTG根據律師的建議採用了執達主任上門三次以取回管有權的作法，即由執達主任安排執達吏上門張貼搬遷通知，要求欠租租客於7日內遷出，如欠租租客未有遷出或提出任何申請，執達主任再安排上門一次以視察現場環境，第三次上門時即可強制開鎖。

經過兩次上門，2024年7月19日，NTG終於在執達吏的陪同下進行第三次上門並強制收回相關物業的管有權。至此，NTG終於解決了「租霸強佔物業」的問題。此次維權中，NTG採取法律措施已非常及時，但也耗時近半年時間，相關物業也因此閒置近半年時間，造成了嚴重的資源浪費，因此NTG建議購買物業時應進行充分的調查，若遇到「租霸」問題，也可借鑑NTG的上述經驗。

然而收回相關物業的管有權並不意味著維權結束，欠租租客仍有一百餘萬元的債務尚未履行，NTG正在研究進一步維權措施，後續將再與各位讀者分享維權經驗。