「林律師，我覺得我被房仲詐欺了，仲介成交前都說的很好聽，都不跟我講房子有什麼問題，等到我真的裝潢後後才發現一堆瑕疵，跟當初不動產說明書上寫的都不一樣！問題房仲沒先告知還理直氣壯，反而跟我說那是我跟屋主的問題，房子成交後就跟他們沒關係。收了我好幾十萬元的仲介費，難道房仲一點責任都沒有嗎？我可以要他們賠償嗎？」

我在處理不動產糾紛的過程中，常常聽到買方對仲介的這種抱怨。但另一方面，房仲們也是滿腹苦水：

「客人交屋後才發現房子漏水、或有其他問題，就說我們騙他們，逼我們賠償損失，不然就說房仲說謊詐欺他們，搞的仲介公司好像詐騙集團，但有些瑕疵我們也不知道阿！」

在我看來，消費者跟房仲業者的立場，其實都有道理。在房仲疏失賠償的法院案例裡，消費者買到有瑕疵的房子，房仲不一定能夠免責、但也不一定要負責。這是什麼意思呢？

房屋仲介告知義務/說明義務的依據與範圍

房仲因收取了高額服務費，目前法院判決大多認定房仲對於不動產交易事項負有調查及說明義務，這可以參考最高法院110年度台上字第717號民事判決：

「......而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務......。」

那麼，房仲應告知與說明的業務範圍是什麼呢？

依據不動產經紀業管理條例第23條的規定，房仲應該以不動產說明書對委託人進行說明。因此，賣方提供的不動產說明書上記載的相關事項，例如有無漏水、傾斜、建物土地佔用／產權問題、違章建物等，實務上常被認定是房仲應盡調查與說明義務的範圍。

除此之外，有些未記載於不動產說明書上、但與不動產交易相關的重要資訊，像是房地相關稅捐的課徵條件（例如房子是否需課徵奢侈稅）等，法院也認為是屬於民眾買賣房屋上的重要資訊。另外，若民眾曾經詢問過房仲，但房仲未給予正確資訊導致民眾權益受損時，也算是房仲未盡其告知與說明義務的範圍。

為什麼仲介賠償責任法院判免賠？

既然房仲負有告知和說明的義務，為什麼很多消費者明明買到了瑕疵屋，對房屋仲介公司或房仲提告損害賠償，法院仍然判免賠呢？

關鍵點：房仲未告知的事項，是否屬於房仲依憑其專業經驗、能力可調查所得知？

以常見的買到漏水屋為例（關於買到漏水屋如何處理，可以看我的「買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？不動產律師傳授SOP：交屋後房子漏水的4處理順序」），很多漏水問題是藏在屋內裝潢天花板上，買方常是在交屋後，重新裝潢時才發現有漏水。這類的瑕疵除非預先拆除裝潢，否則以肉眼再怎麼仔細看，都無法發現漏水問題。因此，這類的瑕疵雖然房仲未先告知，但是屬於房仲無法憑觀察即發現的瑕疵，故法院多半不會強人所難，而要求仲介負責。

相反地，若漏水瑕疵是房仲可以憑仔細觀察即發現的問題，例如現場若有維修孔可以打開，房仲卻未進行相關勘查，之後發現該處確實有漏水瑕疵。這類房仲不用藉助特殊儀器或破壞性勘查方式，就可發現的漏水問題，就可能屬於房仲違反告知義務／說明義務的範圍。

其他常見的房屋瑕疵例如傾斜、海砂屋等，通常屬於要經由特殊檢驗才能發現的瑕疵，因此一般法院不會認定是房仲能力上應該要發現的瑕疵。不過，若上述的傾斜、海砂問題，是房仲查詢公開資訊，例如「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物查詢」或是詢問四周鄰里、管委會就可以得知的資訊，就屬於房仲能力範圍。所以，若房仲沒有做以上調查而不知道有瑕疵的話，就有可能被認定為沒有善盡告知與說明的義務。

一般而言，像是未勘查大樓有無違建、嫌惡設施、使用分區等狀況，這些瑕疵都是房仲依憑其專業經驗、能力可調查所得資訊，因此若未予調查而致使民眾受損害，可能就免不了仲介損害賠償責任。

遇到房仲詐欺/不盡責，追究仲介責任的4個SOP

萬一真的不幸買到瑕疵屋，該如何追究房屋仲介責任呢？或真的遇到被房仲詐欺，如何主張權利？

我會給民眾四個處理步驟：

第1步：確認房屋或土地的瑕疵，是否為房仲不用特殊儀器即可發現？

如果瑕疵是屬於需特殊檢驗才能發現，且事前無法從其他管道得知的話，要房仲負責的可能性就很低。反之，如果瑕疵為房仲稍微注意或調查就可以發現，但房仲沒發現，房仲很可能就必須負責。

第2步：是否有房仲有隱瞞實情／告知不實資訊之證據？

要證明房仲詐欺或隱瞞，都必須舉出證據，而不是口頭講講。這邊的證據可以是 LINE 的對話記錄、簡訊或電話錄音等。在案子進入司法程序後，房仲常常會否認自己有不實告知或詐欺的問題，屆時舉證責任會落到買方身上，很多買方就是因為無法舉證房仲有不實告知或隱瞞，而敗訴。

第3步：計算仲介費與瑕疵造成損害有多少？

跟房仲主張損害賠償時，最常見的是，要求房仲與仲介公司返還（1）仲介費用與（2）賠償瑕疵造成的損害。例如買到漏水屋，則要求修復漏水費用、或造成的價值損失為多少等等。

計算出損害賠償的金額後，如果金額不大，考量到打官司的律師費與時間成本，與實際上並非所有瑕疵造成的損害都可要求房仲賠償，此時民眾就需考慮上法院打官司的必要性。相關律師費用可以參考「民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開」。

第4步：尋求不動產律師協助諮詢

過去消費者提告房仲要求賠償的訴訟中，實務上判房仲業賠償的案例雖然不少，但駁回消費者請求的案件更多。這是因為每位房仲帶看屋的流程、揭露房屋資訊的過程都不一樣，且瑕疵型態是否屬於房仲能力範圍內可為調查的事項，也需要個案認定。

消費者是否有機會要求賠償，個案情況有沒有機會提告刑事詐欺、或只能主張民事損害賠償責任、甚至是賠償的金額多少，最好交由專業的不動產律師，依據個案狀況做更進一步的評估，才能給予具體的建議。

若你也遇到跟仲介費糾紛／與是否能主張仲介責任的問題，可以到 Facebook 粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡。