預售建案的評估：契約篇

看家配圖和樣品屋其實蠻有趣的，也是賞屋流程中最賞心悅目的一部分，但是魔鬼其實藏在細節裡，其實預售屋合約有許多要留意的地方。雖然說現在的定型化契約已經算是很完備，可是為了避免糾紛，或是有哪些不平等條約是真的不能簽的？請見以下心得分享。

注意！本篇字多，但是字字珠璣，對預售屋有興趣多了解的人，務請細讀，留意自己的權益，建議點讚收藏開啟小鈴鐺....嗯，我忘記這裡沒有小鈴鐺...

找補

雖然說建築工程已經很成熟，可是實際在建造過程中難免還是會有誤差，畢竟蓋房子的，是人，而不是機器。因此在預售屋合約中都會有所謂的找補約定。意思就是如果誤差面積太大，會有退款和補繳的機制。簡單說就是如果到時候建築落成之後，驗屋時發現尺寸落差很大，面積有短少，那建商要退還款項給買方；反之如果建商多給了買方空間，那買方必須要付錢買回。根據內政部的定型化契約，原則上規定如下：

誤差在1%以下互不找補；誤差在1%～3%之間，買賣雙方依比例互相找補；誤差達3%（含）以上，買方可解除契約。

因此，許多人會針對焦屋前要不要驗屋有很多爭執，但是驗屋的費用約一萬多元，幾千萬的房子都在買了，真的不要省驗屋的費用吧？總之無論要不要宴屋，建議交屋前尺寸測量這個動作不要省略，攸關自己的權益。

另外，應該不少有經驗的買方也會在賞屋的時候要求銷售人員提供尺寸圖，解讀尺寸圖的時候必須注意，通常尺寸的標示，是由牆心到牆心。這跟交屋之後測量是牆面到牆面，會有約15cm左右的差異，可別拿這件事情去跟建商吵，沒用的。

保固

一般來說，預售屋合約裡面有關保固的規定會分為專有部分和共用部分。專有部分就是完全屬於買方的部分，像是主建物、附屬建物、和雨遮；共用部分主要就是指公設而言。除非有志於當管委會成員，不然共用部分的保固跟已購戶基本上就關係不大，因為共用部分的保固會是管委會和建商之間的鬥法。所以簡單一點看專有部分就好，一般來說專有部分的保固會是這樣：

• 保固期限的起算日：交屋日
• 結構體保固：至少 15 年
• 固定建材及設備保固：至少 1 年

所以牆壁天花板地板等屬於結構體的部分，建商是有至少15年的保固責任，建材和設備就像是磁磚、房門、甚至管線開關廚具馬桶等等，至少建商需要保固一年。

有經驗的人應該看到這應該會發現有漏掉的地方對吧？答案就是防水的保固。

因為定型化契約沒有特別規定防水保固責任，因此有些建商會把防水保固拿來當成一個賣點，例如潤泰主打超長20年的的防水保固、立信主打防水保固10年，而像是新潤也會主打防水保固5年。

皮朋哥個人認為，其實民法有關買賣的相關規定，已經有規範賣方的瑕疵擔保責任，而這瑕疵擔保責任當然也包含漏水，因此即使合約沒有特別載明防水保固，然而已購戶依然是可以依據民法的瑕疵擔保責任向建商請求修繕的。不過要注意喔，因為天災這種不可抗力因素造成的漏水，或是買方自己裝修的時候敲打所導致的房屋漏水，建商可是有權拒絕修繕的。

說是這樣說啦，皮朋哥個人認為，願意在合約上特別載明防水保固，負擔修繕責任，依然是要給建商肯定，代表至少建商願意特別給一個承諾，比沒有來的好，對吧？

預售屋的付款

當下了決心要購買預售屋簽約，就會進入到報價和議價的階段。這時候建案的銷售人員，會用類似下面的表格來做報價，一般簡稱為拆款表。

典型的拆款表

購買預售屋和成屋不太一樣，預售屋一般來說，從開工到完工交屋，都需要至少三年左右的時間。因此在交屋之前的頭期款，可以分三年的時間陸續繳納補齊，因此預售屋這種制度對於短期一兩個月內無法拿出幾百萬頭期款的買方來說，無疑是一個非常友善的購買方式。

而購買預售屋剛開始必須要負擔的費用，俗稱為『訂簽開』，也就是上表的01/02/03，訂金、簽約金、以及開工款。一般行情是：訂金10萬，訂金加簽約金10%，開工可能是2%，因此購買預售屋短期內必須籌措的資金大約為房地總價的12%。換言之，如果購買總價2000萬的房子，那到開工為止所需付出的金額約為240萬。剩下的工程期款就是用三五年年的工程期間慢慢繳了。

由於2021年以來政府管制房市的措施不斷，尤其2023/7/1以後，平均地權條例上路，對一般自然人最大的影響就是預售屋禁止換約。因此建商也有隨著調整預售屋拆款表的趨勢，原本一般訂簽開的標準12%，現在不少建商明顯降低了購買的門檻，甚至有訂簽開只要6%的預售建案，有這方面需求的買方不妨多加留意。

另外也有建商會主推所謂的工程期零付款，等於訂簽開之後房屋三五年的建造時間，買方都不用隨著平地慢慢起高樓的進度繳納工程期款，可能是等到屋頂板完成，甚至是使用執照送件申請才要補足剩下的款項。

然而，不管甚麼樣的頭期款繳納方式，說到底到交屋之前就是必須籌齊兩成甚至是三成的自備款。因此不要被乍看很輕鬆的付款方式所吸引，必須做好等待房屋興建這段期間的財務規劃，以免造成付不出來而違約的窘境。

貸款約定

經過了漫長三年五年的等待，到快要交屋前，就要開始準備銀行對保和貸款申請的步驟。在預售屋合約中，建商會對於貸款的事項有一些規定。一般來說建商會有配合的銀行，方便建商自己管控對保和撥款的進度，另一方面因為是整批送件，對於銀行來說是個業績的大補丸，白話文一點講就是建商已經幫各位已購戶做好貸款團購的動作，因此銀行通常會願意給比較好的貸款條件，貸款成數會盡量給到央行規定的上限，首購族可以享有比較長的寬限期只繳利息不繳本金、開辦費之類的一些費用也會有減免、甚至可以搭配裝潢貸款或是信貸週轉金等等一起送件。然而由於政策的干預，以下幾個重點是買方在貸款的時候必須多加留意的：

• 至本文的日期2023/8/1為止，央行對於『自用住宅』的貸款成數有著嚴格的規定，首購族為8成；第二屋為7成；第三房以上為4成。因此在預售屋合約裡面，建商對於付款和貸款的規定都是先『假設』買方為首購，換言之，如果買方非首購呢？一般來說合約就會規定，買方若是不符合銀行做對保申請貸款時的首購身分，那就必須在交屋時以『現金』補齊頭期款不足的部分。這一點務請特別留意啊。皮朋哥個人的解讀是：要買第二屋以上的房蟲....不，是置產族，口袋深度必須要更深了。
• 那如果真有個萬一面臨這種情況，真的缺現金補足，有沒有解？答案是有的，畢竟建商也不希望看到買方因為這樣而產生違約，若是有官司發生也是不勝其擾，因此有些大建商，會願意雙方協商，由建商出面借錢給買方以避免違約，讓房子可以順利交屋的。至於哪些建商這麼佛心，市場上最有名的就是號稱房地產發哥的興富發建設了。賞屋的時候不妨問問銷售顧問，如果遇到因為政策變動導致的貸款問題，建商的態度為何？不過也只有口袋很深的大建商比較有機會，如果是小型建商，買方就只能自己想辦法去籌錢了。也許有人會問，那我直接去銀行多借一筆信貸補齊這筆缺款可行嗎？很好，非常有概念，不過很可惜，按照現行政策的規定，答案是『不行』。央行規定信貸所借來的資金亦不得投入房地產，一般來說只能拿去『投資股市、外匯、期貨等等』而不准投資房市。話已至此，相信聰明的買方會懂得自家揣摩，皮朋哥就點到為止了。
• 最後，如果萬一買方真的籌不出來必須認賠解約，那違約金是多少？事已至此，唯一能做的就是花錢消災認賠了事了，請記得定型化契約裡面對於違約金的上限，規定是總價的15%。因此認賠不代表建商有權沒收買方全部已繳納的款項。換言之如果已經繳了超過15%的頭期款，建商最多就是收15%，多繳的部分建商還是要歸還買方的，那至於有機會談判低於15%的違約金？有機會！不過這就是case by case了。

建材

在賞屋的時候，很多買方也會留意建商所使用的建材，例如水泥磅數和品牌，可能是台泥、力霸；窗戶品牌，可能是YKK、三協、錦鋐；磁磚的品牌，像是冠軍、白馬；廚具和三機，最常見的大概就是櫻花；衛浴可能就是TOTO、HCG、或是INEA，廁所暖風機像是Panasonic、台達等等。一般的建材最常見的還是國產品牌，好一點的就是日系品牌，最高檔的就是美系歐系品牌。由建材配備所使用的品牌，也可以大致上判斷這個預售案的檔次到哪裡，因此銷售在介紹建材的時候也得用心聽啊各位。

至於合約裡面有沒有使用建材和配備的規定呢？有的。不過有兩種情形要特別注意：

• 有時候建商會加一個但書，就是：若是缺貨或是價格巨幅上漲，所使用的建材配備會以同級品作為替代，賣方不另行通知。看到這一條就要小心了，因為難免會有不肖建商鑽漏洞，銷售時宣稱的建材配備，交屋時卻用次級品替代。尤其是賣方不另行通知這一點，會導致買方吃了啞巴虧還無法據理力爭。
• 另一種比較誇張的，就是建材配備表完全不指定品牌，只寫『高級XX』；或是規定『未註明建材之設備之型號、廠牌、規格、尺寸、顏色、材質均由賣方指定』。這種規定到了交屋可能會令買方一整個傻眼。

皮朋哥個人認為，合約裡面加註這一點的建案是大扣分，建材配備這種看得到得都會偷，那看不到的地方呢？這種預售案建議是保守為宜，再不然乾脆能退的都退了，交屋時自己購置自己心儀的品牌了。

驗屋和交屋

驗屋可以說是交屋前的最後一哩路。驗屋這個動作至關重要，因為是買方在交屋前最後一次機會做檢查，然後名正言順的要求建商修繕。由於驗屋會卡買方交付價金的最後一筆交屋保留款，以目前定型化契約的交屋保留款5%來說，這金額不可謂不小，因此大部分建商都會從善如流的在驗屋後針對缺失做修繕的動作。複驗沒問題，簽名畫押之後買方就必須交付交屋保留款，然後就會進入到銀行撥款和正式交屋了。

合約裡面有沒有相關驗屋交屋的規定呢？當然有。

驗屋未必每次都能順利過關，如果複驗時，房屋未修繕到買方滿意的狀態，之後就會有二驗、三驗，甚至四驗的可能性。此時要特別注意，通常銀行貸款的申辦的流程還是會持續進行，不會因為驗屋不過而暫停。

所以，當房子過戶到買方的名下後，建商就會要求銀行撥付尾款、交屋款給建商。若是買方還停滯在驗屋二驗、三驗的階段，不僅無法順利交屋入住，還須繳房貸利息。

驗屋後若發現瑕疵，交屋保留款就會被扣下，待建商修繕完成後，銀行才會撥付尾款給建商。而從前述的交屋流程也看出，若是一直處於驗屋不過的狀態，對買方來說也不是什麼好事，不僅無法如期入住，還要開始繳納銀行房貸利息。所以，如果不想遲遲無法入住新屋，若未有發現重大瑕疵，買方多半會在三驗就妥協，交付尾款、交屋保留款給建商。

履約保證

內政部定型化契約規定的預售屋履約保證機制共有五種：價金返還、價金信託、不動產開發信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證。

懶人包：價金返還最優、至不濟也要選價金信託或是不動產開發信託、看到同業連帶擔保或是公會連帶擔保則是避之則宜。以下就簡單解釋各種不同的履約保證機制，要詳細了解大概可以寫成一本論文了，在此不多贅述。

• 價金返還：

由第三方金融機構保管買方在房屋興建過程中所繳納的所有款項，當完工交屋、產權過戶後，建商才能動用消費者在最開始所支付的款項。如果建商過程中倒閉、或是未順利履約，消費者可以百分之百無條件的拿回原先支付的價金，因此價金返還被認為是對消費者來說『最有利、最安全』的履約保證方式。

反之，價金返還對建商來說，就是最為不利的履約保證機制，因為建商要在交屋後才能拿到錢，所以前期的施工、行銷費用，都要建商由建商先行支付，因而讓建商的資金壓力非常龐大，因此願意用價金返還這種履約保證機制的建商，絕對比日製壓縮機還要稀少。

• 價金信託：

這種履約保證機制是將買方所支付的價金，設立『專款專用帳戶』，由信託機構或是銀行保管，信託機構再依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商。價金信託主要可以避免錢被建商挪為其他非建案目的使用，導致建案有無法完工的風險。

如果是採用價金信託的履約保障方式，要特別注意「契約內容」，像是約定每個工程階段所交付的款項比例，還有在後續隨時掌握信託價金支付與工程進度是否正確，以維護自身權益。

• 不動產開發信託：

與價金信託類似，一樣是透過專款專用帳戶，把預購款項交由信託機構或銀行保管，再依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商。不過，不動產開發信託的財產來源除了包含買方所支付的價金，還有建商的土地與興建資金。

此外，建商除了可依工程進度收取工程款項之外，還可以從信託帳戶中申請銷售費用，銷售費用包含接待中心費用、樣品屋費用、代銷人員的酬薪等。

價金信託與不動產開發信託是目前預售屋市場上相當常見的履約擔保機制，兩者本質一樣，都是預防建商挪用建案資金、達到專款專用效果的擔保。然而，乍看之下很完美，但是這兩種方式，如果遇到建商倒閉，都依然『無法保證消費者能夠取得全額退款』！畢竟房子蓋到一半了，錢也花出去了，似乎也是無可奈何。只能尋求續建機制看看是否能把房子繼續蓋完。而這種建商倒閉產生的爛尾樓現象，也是購買預售屋最大的風險所在了。

• 同業連帶擔保：

同業連帶擔保是由同業且資本額相當的非關係企業互相連帶擔保，建商可以自由使用消費者支付的款項，但如果其中一間建商在完工前倒閉，那消費者就可以要求另一家擔保的建商負起完工之責。

同業連帶擔保這種機制對於買方來說風險較高，因為一般同業不會閒閒沒事幫其他建商作保。真相是所謂的同業連帶擔保，大多數的實例就是建商集團的其他子公司作為擔保。換言之就是自己擔保自己。皮朋哥個人的解讀就是：這種履約機制就是球員兼裁判，即是沒有任何擔保。

• 公會辦理連帶保證：

是由全國或各縣市『不動產開發商業同業公會 』邀請公會內會員成立連帶保證協定，若協定會員倒閉，或因其他原因無法完成預售案建案時，買方可向加入協定的公司請求共同完成建案後交屋。皮朋哥個人沒有看過預售案使用這種履約保證機制，但看起來也不會比同業連帶擔保好到哪裡去。

同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定相較其它三種機制，對買方來說，安全度較低、保障較不明確，因為沒有信託或是專款專用帳戶守門，惡性建商若任意動用開發資金，就會非常容易影響已購戶的權益！皮朋哥個人是非常不喜歡看到這種履約保障機制，因為個人認為那就等同無條件相信建商而沒有任何的保障。