【房貸水位都快滿了，房地產是不是要崩盤了】
上個禮拜有個朋友找我諮詢，她的第一句話就是
「現在房貸水位都快滿了，房地產是不是要崩盤了!」
最近真的一堆新聞都在報導，
可是我一直覺得這句話很矛盾，
讓我們來解析一下這句話，
【現在房貸水位都快滿了】
這句話背後的意思是說，
很多人買房要貸款，造成銀行錢不夠放貸，
所以表示現在市場非常火熱，一堆人買房子，
下一句【房地產是不是要崩盤了】
任何東西崩盤的前提就是
"沒有買方"
不管是17世紀的荷蘭鬱金香狂熱，
還是2000年的網際網路泡沫，
都是沒人要買股票或者鬱金香花球才會造成崩跌，
但是現在市場買方超多，一堆人想買房，
那怎麼會崩盤呢?
所以現實世界的認知應該是，
【房地產真的很火熱，買方仍然一堆】
這才是真實的世界。
房地產市場火熱是事實，
但是我們可以來探討這件事情對於房地產的影響，
因為房貸水位滿了，現在貸款很難貸款，
最大的影響就是成數下修非常嚴重，而且會有貸不到的風險
譬如說原本可以貸款8成，現在變成5成，然後還要排隊，
隨便都要等個2~3個月，
假如交屋時間只有寫一個半月的話，那鐵定來不及，
為了避免違約被沒收一成款項，
這時候只好用買清，意即全現金買房子。
但根據我的觀察，一般正常人，大概在兩個月之內，
最多能湊到1000萬現金就算了不起了，
(大概就是跟爸爸媽媽借款，再來個信用貸款等等)
現在新聞又鋪天蓋地的說貸款有多難多難，
就會造成很多買方開始縮減自己的需求來配合總價，
假如原本準備400萬，想貸款1600萬，買總價2000萬的房子，
在現為的氛圍下，就會縮減成買總價1500萬左右的房子，
這樣貸款就變成只要貸1100萬，
真的貸不出來，那至少還借的到，不會達到要違約的狀況。
而大坪數高總價的房子，以前買方只需要考慮要負不負擔的起之後的繳款，
但現在買方還要再考量不能貸款時，自己能湊出來的最大值，
這就會造成高總價買方猶豫度增加，最後下修自己的購買總價，
於是造成一堆人從高總價市場擠向低總價市場，
低總價市場又要迎來一波漲價潮。
因此，這一波房貸限貸令，
會產生兩個直接的結果，就是
1.低總價市場即將迎來新的一波高潮，
2.高總價市場(超過2000萬)變得比較冷清。
大家可以開始佈局自己的新年投資計畫了。
