金龍風暴：央行第七波信用管制

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央行第七波信用管制

• 自然人第一戶不可有寬限期購置名下有房屋者，第一戶購屋貸款不可有寬限期！舉例：如果小明因為繼承取得一間房子，不過他又想再買一間新屋，那這間新屋就不可有寬限期！
• 自然人購置第二屋貸款限制全國自然人購買第二戶房屋時，最高貸款成數只剩 5 成！
• 公司法人、自然人高價住宅、第三屋貸款限制公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款，以及第三戶（含）以上購屋貸款，最高貸款成數由 4 成降為 3 成！
• 餘屋貸款限制餘屋貸款最高成數由 4 成降為 3 成

第七波選擇性信用管制懶人包

來自：房產Housefeel

台灣央行第七波選擇性信用管制的打房重點

1. 首購房屋者名下有房者無寬限期： 名下已有房屋的自然人在購置第一戶房屋時，雖仍可貸款，但無法享有寬限期。
2. 第二戶購屋貸款全國適用限貸 5 成，無寬限期： 自然人購置第二戶住宅的貸款成數從特定地區擴展到全國，最高限貸 5 成，並取消寬限期。
3. 第三戶及以上購屋貸款限貸 3 成，無寬限期： 對於購置第三戶及以上房屋的自然人，貸款成數降至 3 成，同樣無寬限期。
4. 高價住宅貸款以及餘屋貸款限貸 3 成： 無論是購置高價住宅還是餘屋貸款，貸款成數都被限制在 3 成，無寬限期。
5. 公司法人購置住宅限貸 3 成： 針對公司法人購置住宅，貸款成數也限縮至 3 成，無寬限期。

這些措施顯示，央行的打房政策主要針對多屋族、投資性購屋者和法人購屋，旨在抑制房地產市場過度投機，進一步穩定市場。

台灣央行的第七波信用管制政策對以下族群產生較大的衝擊

1. 換屋族：換屋族通常會先購買新房，再將舊屋出售或出租。然而，限貸成數降低和寬限期取消，會影響他們的資金流動，增加換屋的難度。
2. 小型建商：小型建商依賴銀行貸款進行房地產開發和購置。貸款成數降低，加上餘屋限貸3成，會加劇他們的資金壓力，甚至可能導致開發計畫延誤或停擺。
3. 名下有房的首購族： 原本首購族享有的貸款寬限期優惠也不再適用於名下有房者，這對於一些因繼承或其他原因而名下已有房產的首購族來說，是一個衝擊。

房市未來走勢的關鍵八大因素

1. 央行的貨幣政策與利率調整：利率上升會增加購房者的貸款成本，進而減少購屋需求，抑制房價上漲。相反，低利率則會促進購屋需求，推動房市增長。
2. 政府的房地產政策：包括限貸措施是否持續、房地產稅制改革等政策直接影響房市走向。政策若更嚴格，會抑制房市過熱；若放寬，則可能再次刺激投資和購屋需求。
3. 市場供需關係：房屋供應量與需求量的變化會直接影響房價走勢。若供應不足而需求旺盛，房價可能持續上漲；反之，若供應過剩而需求減少，則會造成價格下跌。
4. 國內外經濟環境：包括全球經濟狀況、通貨膨脹率、失業率等宏觀經濟指標，會影響購房者的消費能力和投資信心，從而對房市產生影響。
5. 人口結構變化：人口成長、結婚率、老齡化趨勢等人口因素會改變住房需求結構，特別是在人口減少或老化的地區，可能會壓抑房市需求。
6. 建商的資金運作：建商的資金周轉情況也會影響房市供應和價格。若建商資金短缺，可能減少開發新案，導致供應量下降；反之，資金充足時，則會擴大開發量。
7. 資金流動性與超額儲蓄：若市場有大量超額儲蓄，這些資金可能流入房市，推高房價；相反，若資金外流或投資轉向其他市場，房市需求可能下降。
8. 投資心理與市場預期：投資者對房市的預期會影響市場動態。如果大眾認為房價會繼續上漲，將促使更多人投入購房，進一步推高價格；反之，預期房價下跌則可能減少需求，壓低房價。

個人觀點

疫情後房價飆漲，當時的時空背景是台灣屬於低利率環境、美國無限QE、台灣市場有大量超額儲蓄加上大量台商回流；2023年新青安點燃了另一把火，而新青安最大的優勢是五年的寬限期，我不確定是不是每個使用新青安買房的都了解寬限期後若要開始繳交本金的金額是多少、自己是否負擔得起，然而這時全台陷入了「再不買房只會更貴的」的情緒，AI熱潮、台積電設廠也都助長這個風氣。

不知道還有沒有人記得2020年的大盤指數是多少？大約在10000-12000左右，而2024年最高曾來到24000左右，大約漲了100%。

台灣加權指數

0050 元大台灣50，2020還原價大約80元，2024年最高曾來到接近200元左右，大約漲了150%。

台積電，2020還原價大約300元，2024年最高曾來到1000元左右，大約漲了233%。

目前全台有74.4萬人持有0050，有154.1萬人持有台積電，這些人當中可能有許多人兩者都持有，以保守的情況推估，全台「可能」有74.4萬人在疫情之後資產翻了1.5倍。

資金的流動不外乎股市、債市、房市，而當股市高檔修正時，通常資金會轉移到債券或房地產，或者是賺到大筆錢的，會先撤出來轉到相對安全的房地產。

觀察信義房價指數，2020Q1全國指數為108.34，2024Q2全國指數為164.55，漲幅51.9%。

財經M平方

觀察國泰房地產指數，2020Q1全國指數為89.17，2024Q2全國指數為148.41，漲幅66.4%。

財經M平方

接下來我們來看建物買賣移轉棟數：

2020年，326589棟。
2021年，348194棟。
2022年，318101棟。
2023年，306971棟。
2024上半年，176778棟。

建物買賣移轉棟數目前的成交量約略和10年前差不多。

來自：不動產專業網

另外我們可以從此圖觀察到，預售屋的成交量從2016、2017年之後節節攀升，新成屋的成交量則逐漸減少，二手屋的成交量相對變動不大。合理推測預售屋的成交量會稍微排擠新成屋的成交量。

財經M平方

內政部據2023年底住宅資料統計，全國持有住宅且為「單獨產權」的屋主共有589.64萬人，合計持有住宅數量達762.45萬宅。以台灣現有人口2300萬人，約每4個人，就有1個人持有房屋。

台灣當前以小家庭為重要組成，假設平均3人同住，也就是需要766萬棟房屋。

以當前的情況，看似供需是穩定的，有人選擇買房、有人選擇租房。

不過隨著部分老屋漸漸不堪負荷，剛性需求一直都存在。

全國住宅持有概況－所有權人數統計（單獨持有）。圖／內政部提供

最後我們看到台灣經常性薪資

名目經常性薪資：2020/01 42249元，2024/07 46530元，漲幅10.1%。

實質經常性薪資：2020/01 42675元，2024/07 43115元，漲幅1%。

也就是說我們的薪資沒有跑贏通膨，然後名目看起來似乎漲了10%。

財經M平方

這幾天重感冒，腦袋思緒還是很混亂、打結，主要是想表達：「房市」是一個很獨特的存在，它具有實在的「居住剛性」需求，也有「抗通膨+上漲的投資保本」需求。

房價這麼高當然不合理，在「台北市非捷運站附近」租一個單人小套房，租金每月要20000元不含水電管理費，租金也不合理。對於手頭上足夠付出頭期款的人來說，有沒有可能高租金也是另外一個推動他們買房的重要原因。

當今的社會結構建立在一個殘酷的現實中：社會的順利運作依賴著不同層級的人扮演各種角色。如果人人都能實現財務自由，誰來維持日常服務工作呢？所以租金上漲，民眾努力工作、目標買房試圖擺脫高租金的困境，但可能只是陷入另一個「有房，卻仍然貧窮」的現象。

說實在，如果房價下跌、租金下跌，那會變相讓人民的實質可動用薪資增加、生活成本下降。然而若房價下跌，有沒有可能造成銀行端的應收帳款產生問題？有沒有可能接著造成台灣股市崩盤？台灣股市若崩盤有沒有可能造成新一次的經濟蕭條？

縱使這次公布第七次信用管制，依然讓人看不到下跌的可能性，短期價格或許會有震盪，但長期，「價格」應該還是大概率繼續往上增長，當然，速度可能沒有這幾年這麼快速就是。