淺談「實坪制」

茲有論者認為高房價惹民怨，大部分來自公寓大廈的高公設比，乃主張「改實坪制者得天下」要求改革，內政部長則承諾二個月左右提出虛坪改革政策；但也有不少房市專家都認為是譁眾取寵的假議題，不能真正解決高房價問題，甚至直言「不用妄想實坪制會造成房價下跌」^[1]。

一、公共設施之登記與沿革

最初有關區分所有建物（樓房型態之公寓）之公共設施登記，並未如當前的登記實務，專有部分與共有部分涇渭分明。業經廢止的《建物測量辦法^[2]》第28條曾規定：「建物第一次測量，應測繪建物位置圖及其平面圖。區分所有建物之共同使用部分，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。地政事務所於測量完竣後，應發給建物測量成果圖。」^[3]因此，辦理所有權第一次登記，於勘測時，權利人已協議將通道、樓梯間、電梯間分別測量繪於各區分所有建物之內，且經依法登記完畢，依《土地登記規則》（1980年1月23日發布）第72條第3款規定：「區分所有建物共同使用部分，不得分割。」^[4]直至自1995年9月1日才施行「區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀」之規定^[5]迄今（嗣後修正為現行第81條第2項）。

二、電梯（昇降梯）及其他公共設施

各類型區分所有建物之共用部分，不免有所差異，五層樓以下的公寓，少有設置電梯（昇降梯）者，六層以上的華廈^[6]則不然^[7]，近年來的住宅大樓更常有氣勢磅礡的門廳，甚至有中庭花園、地下停車場、警衛管理室、健身房、游泳池等多樣公共設施^[8]。該等「共用部分」或為可免，或為不可免。例如：游泳池非屬必要，電梯（昇降梯）則不能免，且十層以上建物依法更須增設^[9]。

三、「實坪制」應登記哪些內容

如上所見，論者所謂「實坪制」應包括「專有部分^[10]」，固無疑義，但是否排除「約定共用部分^[11]」而包括「約定專用部分^[12]」？「共用部分^[13]」應全部或部分排除於建物所有權登記範圍外？顯然應先釐清，並以法規明定之，否則治絲益棼。

四、公共設施的成本

區分所有建物之公共設施（共用部分），雖不容否認有提升居住品質而不能免者，然而所謂居住品質，因人而異，不能一概而論。再者，無論建物所有權登記是否採納「實坪制」，繁華高貴與樸素簡約的建物，不可能同等價位。不計入「實坪制」的建築設施，也不可能不計價，即建商必然提升「實坪」的單價，以吸納其成本及利潤。

五、建物買賣價格的形成

建物價值及其交易價格，並非只取決於面積，包括物理的整體結構，及其使用功能外，土地坐落與社群（鄰居）互動關係也有關鍵性的影響。單從建物所有權登記項目著手，對於建物買賣價格殆難發揮實質作用，甚至反成哄抬價格的藉口。

結論：「實坪制」不是解決高房價的根本之道

綜上所見，與其改採「實坪制」，不如教育民眾何謂「專有部分」、「主建物^[14]」、「附屬建物^[15]」與其他區分所有建物的「共用部分」為何物，及其建物所有權與使用關係，以充實民眾購屋所需知識，更能切合實際。正是所謂送魚，不如教釣魚，方為務本之道。

（曾載於2023/05/24《風傳媒》，https://www.storm.mg/article/4784754；惟非完整全文，作者註）

[1] 王翊綺，〈實坪制讓房價下跌？他列 4 種人喊沒用：沒買房門票的才在乎〉，TVBS新聞網，2023年4月12日，https://news.tvbs.com.tw/money/2093930，瀏覽日期：2023年4月12日。

[2] 內政部，台內地字第93108號（1982年8月12日）發布《建物測量辦法》（https://twinfo.ncl.edu.tw/tiqry/hypage.cgi?HYPAGE=search/merge_pdf.hpg&type=g&dtd_id=12&sysid=D8200152），台（79）內地字第800619號（1990年6月27日）廢止（https://twinfo.ncl.edu.tw/tiqry/hypage.cgi?HYPAGE=search/merge_pdf.hpg&type=g&dtd_id=12&sysid=D9000876）。以上均瀏覽於2023年4月13日。

[3] 內政部，台（69）內地字第55983號（1980年1月23日）修正發布，同年3月1日施行之《土地登記規則》第69條第1項即已規定：「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物勘測，建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。」按前揭規定之「區分所有建物」實係指今之專有部分，此由第71條規定：「區分所有建物，區分所有權人得就其區分所有部分之權利，單獨申請登記。」證明之。https://twinfo.ncl.edu.tw/tiqry/hypage.cgi?HYPAGE=search/merge_pdf.hpg&type=g&dtd_id=12&sysid=E2100659，瀏覽日期：2023年4月13日。

[4] 內政部，台（74）內地字第313621號（1985年5月10日），台內地字第523957號（1987年7月31日）。

[5] 內政部，（84）台內地字第8477506 號（1995年7月12日）修正發布《土地登記規則》第75條規定，（84）台內地字第8481117 號（1995年7月26日）定自同年9月1日施行。

[6] 華廈，一般指10層以下樓並擁有電梯的集合住宅。見：〈了解房屋的種類，公寓、華廈、大樓、透天厝〉（2021年4月9日），樂屋網，https://extra.rakuya.com.tw/house_news/%5B%E6%A8%82%E5%B1%8B%E6%83%85%E5%A0%B1%5D%E4%BA%86%E8%A7%A3%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%9A%84%E7%A8%AE%E9%A1%9E%EF%BC%8C%E5%85%AC%E5%AF%93%E3%80%81%E8%8F%AF%E5%BB%88%E3%80%81%E5%A4%A7%E6%A8%93%E3%80%81%E9%80%8F%E5%A4%A9%E5%8E%9D-1882.html，瀏覽日期：2023年4月24日）。

[7] 《建築技術規則建築設計施工編》第55條規定，6 層以上建築物應設昇降機（電梯）。前揭規定，轉引自：內政部，台內營字第142518號（1983年2月25日），在網路上，僅見於法源法律網（1993年4月12日）與全國法規資料庫（2001年6月6日），但其原始規定究竟為台內營字第91123號（1982年6月15日）或台內營字第642788號（1975年8月5日）發布，不得而知（請參照：中華民國早期法規文獻系統，https://lis.ly.gov.tw/lyearlyc/lyearlykm，瀏覽日期：2023年4月24日）。

[8] 住宅大樓，一般定義為超過10層樓並擁有電梯的集合住宅，部分配有同前註。

[9]《建築技術規則建築設計施工編》第55條及第106條。

[10] 公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者（《公寓大廈管理條例》第3條第3款）。

[11] 公寓大廈專有部分經約定供共同使用者（《公寓大廈管理條例》第3條第6款）。

[12] 公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者（《公寓大廈管理條例》第3條第5款）。

[13] 公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（《公寓大廈管理條例》第3條第4款）。

[14] 房屋室內面積，有使用上及構造上獨立性的建築物，購買後可以自由進出。包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分。請參考：〈一圖秒懂專屬建物篇〉，賣厝阿明NEWS，https://54aming.com/articles/d1bdcc，瀏覽日期：2023年4月25日。

[15] 連接主建物室內面積的附屬部分，像是從主建物長出去的地方，例如陽台、平台、花台、露台等，同前註。