2024年柬埔寨蛻變：洪馬內總理領導下的經濟復甦與2025年房地產展望

2025年跨年晚會盛況

Covid-19以後，柬埔寨歷經許多風波後，在新任總理洪馬內先生的努力下，國家正積極的蛻變，企圖扭轉過往的國際負面形象，而2024年是洪馬內總理第一個完整的執政年，新政府在反貪腐、反詐以及基礎建設方面，接連繳出漂亮的成績單，2025年後柬埔寨有機會贏來飛躍性成長，成為東南亞的最具潛力市場之一。

新政府的成績單

1.積極促成外商考察：

柬埔寨今年各國官方考察團隊超過百團，民間更不計其數。受益於美國由川普當選新一任的美國總統，各國擔心中美貿易戰再度開打，而原先的中國製造業再度面臨美國貿易政策壓力，紛紛開始尋找第三地的產品生產地，而東南亞首先受益，在勞動力相對低廉，加上美元優勢，柬埔寨成為許多企業優先考量的生產基地之一，加上政府對於金融的開放態度以及洪馬內總理積極出訪，使得2024年許多企業爭相來到柬埔寨考察。

2.自由開放的金融條件

眾所皆知，柬埔寨是一個無外匯管制的國家，今年來雖然說銀行開始有一些限制，比如說：開戶限制、匯款限制等等，但相對於世界各國來說，其金融自由度非常的高，尤其跟鄰近的越南、寮國相比，更適合外資投入，加上柬埔寨今年底批准運營受監管的加密資產，對於未來投資者來說有更多選擇的管道以及運營方式。

3.積極整頓政府內政

身為一個旅居柬埔寨11年的半資深柬漂，2024年最有感的事，柬埔寨在這一年政府的辦事效率有感提升、公務機關包含海關人員服務態度變好了，交通警察不會亂要咖啡錢了，加上內政部份警政執法部分不斷地淘汰不適任或是違反紀律的警政人員（2024年開除或降職很多不適任或是有違反規定的警政人員），這是在過往看不到的，詳細可參考柬華日報。

4.肅清網路犯罪、毒品等不法分子

從2024年初開始，柬埔寨加強針對網路犯罪、毒品等加強打擊，甚至與中方、越南、泰國聯手打擊，成效立竿見影，許多園區、毒品都陸續撤出柬埔寨，尤其在金邊部分，更是下重手，目的在於扭轉過往的負面形象，加深投資者信心。

5.發展國內經濟

藉由減稅、緩徵鼓勵中小企業發展，並對外發展觀光旅遊事業，目前柬埔寨在2024年外國遊客接待人次已經回覆到疫情前60-70%水平，2025年將會持續攀升。另外值得一提的是今年跨年夜，金邊首度擴大舉辦跨年遊行以及演唱會，吸引眾多本地以及外國遊客，這是印象中我來柬埔寨之後，最盛大的跨年活動，似乎也象徵著柬埔寨即將迎來屬於自己的高光時刻。另外，國家建設也是如火如荼地開展，新金邊國際機場、第三條高速公路、扶南運河等等重大建設，將直接影響2025年以後的柬國發展。

房地產持續低迷，2025年值得期待嗎？

租屋市場價格探底：

從2023年後疫情時代，柬埔寨的外籍租客就因爲各國門禁解禁，大量回到自己的國家，使得疫情後反而柬埔寨的出租率向下探底，而2024年柬埔寨為了扭轉負面形象，開始大規模掃盪不法、毒品、詐騙集團等等，連帶影響租屋市場出租率，經過政府的努力，柬埔寨在2024年底，整體效益良好，也在政府努力招商的情況下，逐漸回到正軌。

2024、2025多個建案交屋，從23年開始柬埔寨陸續有多個項目投入市場，加上原先萎靡不振的租屋市場，更是雪上加霜，也因此導致市場租金持續探底，2024年上半年與下半年相比，市區租金呈現緩跌狀態，到2024年底，歸納下來大約跌幅為10~20%，出租率整體也下降約20%，尤其以中國、越南租客為主的區域，下降最為明顯。

2025年的利多消息：

1.川普勝選：

2024年美國總統大選，川普以壓倒性的勝利拿下總統大位，成為美國第47任總統，而上次川普當選的時候，採取較為激進的關稅策略，也使得這次川普再度當選，許多中國產業為避免重蹈覆徹，紛紛外移至東南亞，而柬埔寨的關稅優惠加上美元政策，成為熱門區域的選擇，也反應在廠房出租、辦公樓出租，廠辦諮詢的客戶量激增數倍之多，而這些人未來勢必也會帶動租屋市場以及投資市場。

2.旅遊人次增加：

2024年柬埔寨接待旅遊人次超過六百萬人次，其中泰國、越南為大宗，這項數據已超越疫情前的水平（2018年全年接待旅客人數為620萬人次），歸功於政府大力推動觀光旅遊，而今年將有更多景點投入運營，比如說：高龍島、貢布國際碼頭等等，在政府大力推廣觀光配合更多航空投入運營，2025年的國際旅客預估可以達800萬人次以上，增加柬埔寨的國際曝光度。

3.出口貿易量激增：

柬埔寨除了原本的輕工業製品外，2024年在農產、漁產品出口部份也大有斬獲，大米、腰果、龍眼甚至鱷魚等產品都順利推往國際，而尚有其他如燕窩、榴蓮等產品持續洽談當中，眾所皆知柬埔寨得天獨厚的環境，農產品多元且富饒，未來出口貿易量可望再向上攀升。

4.重大建設興建與啟用：

2025年新金邊機場將投入運營，此機場為世界第九大，也是東南亞最大的機場之一，這個設計可容納5000萬人次的機場，預估將大大降低運輸成本以及為柬埔寨帶來更多的投資、旅遊人群，該機場也被評估為2025年最具影響力的建築之一。該項目預計7月投入運營。

總結：

2024年的柬埔寨給人有種利空出盡的狀態，比起疫情期間的蕭條或是疫情前的混亂，很顯然的柬埔寨政府在2023年後，每一步都走的明確、踏實，個人覺得跟之前柬埔寨的狀態比起來，以前柬埔寨是『被動』的等待外國來投資，而現在的柬埔寨是『積極且主動』，不管在基礎建設、境外貿易甚至招商引資，都是有計畫性的進行，感覺像是告訴世界各國『我準備好了』。

現在柬埔寨處於一個『只欠東風』的狀態，而美國總統川普會不會成為加快東風腳步的關鍵，非常值得觀察，雖然說房地產在2023、2024年都是持續低迷，但可以觀察到的這兩年房地產基本已經達到最谷底了，加上利空出盡的市場，我認為2025年房市有機會回溫，但會是以蛋黃區以及往新機場方向的蛋白區優先反應，大樓管理品質會成為地點以外的第二關鍵，地點與管理將會成為租金的決定性因素，整體來說金邊的房市還是可以期待的。