大馬房市前一季『量爆價穩』,時逢大馬新任首相安華當選,房地產後勢持續看漲?

2023/01/12閱讀時間約 5 分鐘
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大馬選舉剛剛落幕,在政壇跌宕近三十年的安華·依布拉欣(Anwar Ibrahim,後稱安華)在11/24被任命為馬來西亞第十任總理(首相)。由於本次大選沒有政黨過半,曾一度出現「懸峙國會」(hung parliament)狀態,後由大馬國王蘇丹介入了解各黨合作意願後,由安華領導的希望聯盟,聯合他黨『國陣』加上『砂拉越政黨聯盟』與其他小黨組成聯合政府。大馬在沒有單獨過半的新政府下,未來會發生什麼事件?此政治情勢對經濟、對未來房地產市場的影響為何?本文將分析。

現況-經濟大好,房地產交易量爆量成長

大馬房地產交易量連四季爆量,2022Q3甚至出現史上最高105,204戶的交易天量(如圖1),破了更甚於前三季的歷史成交量(前三季皆季破9萬戶),算是有成交紀錄以來交易量最佳的一年。房地產指數則是在連漲五個季度後,本次統計下滑2.1%。
圖一.2022Q3馬來西亞房地產交易量與價(資料來源JPPH)
圖二.馬來西亞房地產指數(資料來源JPPH)
  全球這幾年房市走勢跟疫情同步,疫情狀況差、房地產就不好,疫情改善、房地產就反彈。以台灣為例,疫情前期2020-2021疫情控制得宜,不僅經濟表現好,房市同樣大好,量價齊揚,讓很多小資族對房市望塵莫及。而在三千公里外的馬來西亞,20-21年間疫情反反覆覆,國內經歷多次大小不同的MCO(行動管制令),市場經濟差,生活、生意都發生問題,更遑論買房。
  不過別忘了馬來西亞為開發中國家,全國人口年齡中位數在29歲正值成家、買房的主力爆放階段。疫情在2022/5國境開放後,第二季GDP飆升8.9%,第三季更是上衝14.2%,看起來經濟狀況回穩,買房的需求也在沈寂二年的疫情後迎來反彈,交易量達到史上新高單季破十萬戶成交量。

大馬經濟前景大好,實際上充滿挑戰

我認為在大馬民主政治的路上仍充滿發展中國家的荊棘,以下幾點挺得過,房市將有很好的表現,如下:
1.國會未過半將考驗新總理的領導、管理與合理分配
  大馬這次的選舉像極了台灣這次的九合一縣市首長選舉的三腳督,馬來西亞甚至是五腳督。在沒有任一政黨席次過半的狀況下,公布首相後的內閣組成就成了考驗的課題,首相的內閣任命二位副首相(二大合作政黨的大頭),部長選派也跟各合作政黨分配人選。同樣有好有壞,相信不過半在事務的推動上需要更多的溝通協調,能更嚴謹的思考到不同面向、照顧到不同族群,但溝通上將更耗費時間,利益上考量則會牽涉更廣。以上若處理不當,則會有政變的風險,在在考驗當權者的領導及管理手段。
照片來源:法新社
2.主張反貪腐議題一體兩面,興利vs.防弊同時兼顧不易
  安華在一上任第一個月,兌現選前打擊貪腐的競選承諾,徹查前首相慕尤丁以及其任內的二位部長(衛生部與財政部)進行貪腐案調查,與此同時安華也因選擇面臨貪污指控的前執政聯盟主席阿末扎希作為他的副手而面臨批評。可以想像同時查貪、又任命遭貪污指控的副手,肯定面臨穩定政權與國家發展的兩難。馬來西亞在國際廉能指數上在全球位居62名、東協第3,不過近年來幾個貪污的重大事件,前數任首相納吉的1MDB案(貪污金額預估達馬幣26.7億)在今年剛宣判入獄服刑,各層級在過去也或多或少有不清廉的情事發生。
  在防弊的同時,需短期不大力影響興利的力道,相關建設及投入才有機會持續推進,此點考驗政府的施政效能。過去四年,當時新政府在防弊上花了很大的力道,因為合約及財政問題,停辦了幾項大型建設如隆星高鐵、MRT第三線、東海岸鐵路等。若能在此次新政府能獲得支持,將延滯的開發能向下推動,相信對國內經濟能帶來正面效益。
3.國際情勢向東協倒,馬來西亞得利
  近年三大貿易相關協定都跟馬來西亞有關,還不衝?全球三大焦點夥伴協議包含IPEF(印太經濟框架)、CPTPP(跨太平洋全面夥伴協定)、RCEP(區域全面經濟夥伴協定)全都將馬來西亞匡列進協議之中,可見其重要的經濟位置(其中馬、新、越及汶萊皆被納入三個協定之中,如圖)。
圖3.亞太三大區域經濟組織成員國。資料來源:工商時報
  在近期地緣政治、中美貿易戰後的供應鏈轉移,台廠及世界各大廠商陸續進駐大馬,馬來西亞在半導體下游的封測階段供應鏈成型,市佔率佔全球13%。台灣廠商日月光在十一月宣布投入三億美金擴廠,另ㄧ巨頭鴻海也與當地業者DNeX合蓋12吋晶圓廠,大馬政府在近幾年吸引半導體類外資及技術,看來有不錯成效。未來若能持續在人才、產業上持續轉型,相信對於國內經濟、甚至房地產市場能帶來極大效益。對比台灣的科學園區如新竹、內湖,以及未演先轟動的台南高雄科學園區,當時也是因為半導體等高科技產業帶動整體區域經濟及房地產走勢,鑑此,大馬的房地產頗有爆發性成長空間!
總結,以目前大馬整體市場狀況,在選後維持欣欣向榮的景象,經濟狀況、房地產交易也都大好,並沒有悲觀的理由。
  未來一年全世界仍需看美國美聯儲動向,通膨的問題也需要被改善。近期看來升息力道趨緩,熱錢也陸續流回亞洲國家,誰能利用此一局勢,在2023大多數經濟學家不看好的狀況下,能搶到國際青睞,我認為馬來西亞絕對是其中之一。
  重點在二年期間能將政權穩固,趁著經濟強彈的走勢,大馬的房市勢必會回到上升的軌道,再創波段高峰。
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十年以上房產經驗,曾任上市地產公司總經理室經理,規劃數百家分店服務流程,2015外派、移居馬來西亞吉隆坡開業,在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務,第一線掌握在地法令、交易流程,對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際,持續與你分享最新情報。
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