當你打算賣房子時，有兩種主要稅金要注意：
✅ 1. 土地增值稅
這是針對土地「漲價」的部分課的稅。
- 通常政府每年都會調整「公告土地現值」，幾乎都是越來越高。
- 如果你持有土地很久、坪數又大，稅金就會越重。
- 有個「自用住宅優惠」（俗稱一生一次／一生一屋）可以用10%的稅率，會省很多。
- 有趣的是，如果是長輩想把房子轉給小孩，「生前贈與」要繳土增稅，但如果是等長輩過世後用「繼承」的方式，就完全不用繳土增稅！
- 而且繼承後再賣，土地漲價是從「過世那一年」重新算起，稅也會低一點。
✅ 2. 所得稅（有新制 vs 舊制）
這部分是針對你賣房賺的錢來課稅的，分成兩種制度：
- 舊制：叫做「財產交易所得稅」
- 新制：叫做「房地合一稅」
重點是：看你什麼時候取得這間房子（不是賣房的時間！）
- 104年12月31日以前取得的房子 → 舊制
- 105年1月1日以後取得的房子 → 新制
但如果是透過「繼承」取得的，則看被繼承人是什麼時候買的，例如：
- A在104年以前買房 → B繼承 → B賣房 → 舊制
- A在105年以後買房 → B繼承 → B賣房 → 新制
- A在104年以前買 → B在105年以後繼承 → B賣房 → 雖然是新制時期繼承的，但可以選擇舊制或新制，看哪個稅比較低
⚠️ 只有這種情況可以「選擇新或舊制」
但如果B死了 → C再繼承 → 就只能照B的時間算，不能再回溯A的時間。
繼承來的房子怎麼算所得稅？
不管是新制或舊制，計算公式都是類似的：
房子賣掉的價格 - 你取得的成本 - 相關費用 = 所得額
但繼承來的房子，國稅局認為你是「免費取得」，所以成本是算繼承時的公告現值（不是原本買房的價格）。而公告現值通常比市價低很多，所以看起來賺超多、稅就變多。
房地合一稅還會看持有多久
房地合一稅的稅率是根據你持有這間房多久來決定的：
- 持有不滿2年 → 稅率高（45%）
- 持有2年以上但不滿5年→稅率高（35%）
- 持有6年以上 → 稅率低（20%）
- 持有10年以上 → 稅率低（15%）
但如果是繼承來的房子，你可以把「被繼承人原本持有的年數」也加進來一起算，這樣比較有機會拿到低稅率！
不過如果你要用「自用住宅優惠稅率」，在賣房前6年，都要有設戶籍、沒出租或營業才算。
小結：怎麼節稅？
- 如果是繼承來的房子 → 先確認是新制還是舊制，看哪種節稅。
- 土增稅能省就省，尤其是符合自用優惠時。
- 可以把持有年數合併計算，爭取低稅率。
- 不懂的話，記得找會計師或房產顧問幫忙計算比較安心！
