一、前言
阿榮是一位退休公務員，買下一塊風景優美的農地，打算分成兩塊，一塊自己務農，一塊留給兒子未來蓋農舍。不過當他拿著分割申請資料到地政事務所時，卻被告知「這筆農地已經被套繪，不能辦理分割」。阿榮滿臉疑惑，明明是自己的土地，為什麼不能自由分割？本文將討論土地分割的限制－套繪管制
二、最常見的兩種套繪：建地套繪與農地套繪
在實務上，最常見的套繪土地種類，主要可分為：
1. 建地套繪 —— 建築法第11條第3項的「法定空地」限制
許多建地雖名義上可開發，但實際上被套繪為鄰地建築的法定空地，依照《建築法》第11條第3項規定，建築用地中須預留部分空間作為通風、採光或避難等用途，而這部分空地可能跨越到鄰地或以其為依附。這類建地就會因「被套繪為法定空地」而受限，未經解除不得個別分割或申請建照。建築法第11條
本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
2. 農地套繪 —— 農舍使用管制造成的套繪
農地上若曾依《農業用地興建農舍辦法》第12條規定興建農舍，主管機關會對「已興建農舍的用地」與「保留供未來興建農舍的用地」進行套繪標示，並在土地圖上分別著色管理。這些標示一旦套繪上去，若未經申請解除，就不得辦理土地分割，否則恐違反農業用地用途管制，甚至無法過戶。
農業用地興建農舍辦法第12條第2項：已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
三、解決方案
1.申請解除套繪
- 先與義務人提出民事訴訟，取得判決後向主管申請解除套繪
- 向主管機關申請解除套繪
2.農地套繪解除要件（參照農業用地興建農舍辦法第12條第3項）
- 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
- 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
- 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。
四、結論
土地不是買了就能隨意使用或分割，特別是農地與建地，往往因套繪管制而受到法律限制。無論是建築法中的法定空地，或是農業用地農舍興建管制，套繪後未經解除就不得分割、買賣或建屋。購地前，務必查清土地是否有套繪情形，透過地籍圖套繪查詢系統、請教律師，才能避免未來使用受限、權益受損。買地不是夢，但買對才能安心。
有相關法律問題可以私訊官方帳號 @527vvru 或是撥打10分鐘免費法律諮詢專線04-23758749，會有專業律師為回答。
