【民事事件】土地被套繪不能買賣？！什麼是套繪？如何解除套繪？
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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
本文深入解析我國現行法關於套繪的規定，探討被套繪土地的分割限制，並提供解除套繪的實用指南，幫助您在土地買賣中避免法律糾紛。
【案例事實】
小珍與阿財一起繼承了父親的農地，但小珍與阿財談不攏這塊農地該如何分配，兩人遂一狀告到法院，沒想到，法院居然說，這個土地不能分割成兩塊，也不能賣掉！！為什麼呢？
【相關規定】
民法第823條第1項
各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。
農業用地興建農舍辦法第12條第2項
已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
建築法第11條第1項、第3項
本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
最高法院 109 年度台上字第 2485 號民事判決
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項規定可稽，所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2 項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。
【案例分析】
一、什麼是套繪？
套繪是指行政機關出於對土地的管理目的，對土地上的利用做出一定限制，而將該特定土地範圍以繪圖方式套住，在地籍圖上以不同顏色註記，未解除套繪之前，不得任意分割、買賣，以達到管制的效果。
二、被套繪會怎樣？
目前法律針對以下兩種狀況有此套繪管制的限制：
（一）農業用地：
1.依農業用地興建農舍辦法第12條第2項，已興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割。
2.立法目的在於透過土地一定範圍的圈定（套繪），限制土地上興建農舍的密度（即農舍用地面積不得超過農地面積10％），以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分，以達到確保農業生產環境及農村發展的目的。
3.已興建農舍的農地，因為已經被套繪，不能進行原物分割、變價分割，亦不能分歸一人及價格補償，也不能在上面再蓋一間農舍。
（二）建築法之法定空地：
1.依建築法第3項前段，應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。
2.建築基地為建築使用時，應保留一定比例面積之法定空地，是為了確保建築物使用人的居住環境有一定品質的保障，也就是藉由建築物周圍一定比例的空地，以保障居住環境得以防火、救災、日照、通風、採光，以及預防建築物過度密集，因此法定空地具公共利益性質而不得任意分割移轉。
3.法定空地要分割必須要符合建築基地法定空地分割辦法；要移轉則必須不違背上開立法目的；並且無論是分割或是移轉，或是維持原狀，都不可以在該土地上再興建地上物。
三、要怎麼知道土地有無被套繪？
（一）網路查詢：部分縣市政府有提供網路查詢的平台，如新北市的建築物地籍套繪查詢、臺北市地籍套繪圖查詢、台中市建築物地籍套繪查詢等等。
（二）臨櫃申請查詢：至各縣市政府相關機關，如高雄市政府工務局建築管理處、桃園市各地區公所等，檢附相關申請書聲請查詢。
四、如何解除套繪？
（一）向行政機關申請解除套繪
（二）訴請法院請求解除套繪管制
【結語】
土地的買賣動輒上百萬元，買賣之前一定要先做好功課，確定土地沒有被套繪，以避免花高價買來的土地卻不能進行使用、只能荒廢，而若您是無辜被鄰地套繪的地主，或是真的不幸買到被套繪的土地，不能依法向行政機關解除套繪，也不願多耗時間在訴訟上，那要如何解除套繪呢？來找王瀚誼律師事務所，由王律師協助您解決！
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