好久沒有寫正式文章，但因為時間有限，而且也生疏了，不會像以前寫得這麼仔細，請大家加減看就好，內容只是想表達薯叔的觀點，這樣的資訊量對於我自己決策就夠了，但肯定不夠精準，有興趣的人可以再自行深入探討。
一、基本資料
(一)股本：約18.19億
(二)股利政策
參考goodinfo的資訊，常年盈餘分配率約60%上下。
二、獲利試算
(一)毛利率
提醒一下，這邊的計算很理想，也沒有非常準備的驗證，只是一個概估跟概念，請不要太認真。參考113Q4及114Q1財報的部門資訊，可以看到不動產代銷部門毛利率為54-58%，建設部門毛利率6-25%，可以知道113年認列的建案毛利非常差，114Q1已有明顯的改善，下半年認列的建案因售價較佳，毛利率預期會明顯提升，故薯叔將以代銷毛利率52%以及建案毛利率28%為基礎推算未來獲利。
(二)營業費用
參考近6年的營收費用率落在10-20%，金額落在3.6-10.83億，隨著營業規模逐年增加，保守起見，營業費用直接抓10億。
(三)稅率：20%
(四)計算結果
三、市場評價
參考財報狗資料，不論本益比還是淨值比都不在非常便宜的位置，但薯叔不成熟的認為120上下這個位置應該是市場短期的共識，因為川崩之後回彈一直在這位置上下，預計等營運及大環境有新的變化，市場才會給予新的評價指引，但不是往上就是往下XD。
薯叔結論
- ETF調整造成短線賣壓：00919自6/4至6/13有1萬5,000張賣壓，目前投信約出1,509張，所以可能調整期會拉到10天(6/17)，6/4-6/6每天都盤跌，6/9盤中最低來到110.5，跌破川崩低點，6/10跟著大盤大漲又漲回116，薯叔認為原本認為跌深，賣完後[可能]會有一個反彈，但如果跌幅逐漸縮小甚至漲回調整前，那可能短線就沒戲了。
- 未來2年建案認列能見度高：根據最近一次(2024/11)法說會簡報，114年認列建案約66億，115年約55億，查詢銷售度大部分都賣到80%以上了，短期沒有銷售不佳的問題。
- 代銷部門營收仍有保底：查詢疫情期間最低月營收落在1-2億元，後續營收少有低於3億元以下，故薯叔以此數字推估代銷年營收約36億，若房市落底此部門營收有可能逐漸回溫，法說會也揭露揭案金額高達4000多億，案源無虞。
- 海悅佔據一個進可攻退可守的位置：房地產資金緊縮，建商的自有資金成本快速上升，而海悅因為還有現金流以及累計的家底，可以跟接案的建商合建，解決建商的資金缺口，也省去海悅自行開案的各項成本及心力，而且許多精華地區的土地取得非常困擾，透過合建無痛取得蛋黃A案，對海悅來說是double win。
- 房市逆風仍不可無視：房地產整體市場發展攸關海悅的評價甚鉅，若成交量持續萎縮，薯叔假設的每月3億代銷營收，也可能無法達成，那EPS的計算也會嚴重失真，也可能被市場拋售，但綜觀美國及臺灣經濟，短期看不到嚴重衰退的跡象，但關稅的影響尚需時間觀察。
