面對突如其來的資金需求，你是否曾想過，原本每月繳出去的房貸本金，其實可以「借回來再運用」？這正是理財型房貸的魅力所在。
理財型房貸是一種結合低利房貸特性與彈性信用貸款優勢的貸款工具。它的運作方式類似「房貸版的信用卡額度」，在房貸本金逐漸償還後，銀行可依照你已償還的金額，開立一筆可隨借隨還的循環額度，讓你在需要資金時，不必申請新貸款，就能即時動用資金。
核心特色：靈活運用、不動用不計息
不同於傳統房貸需要定期攤還本息，理財型房貸僅在動用時才計息。舉例來說：若你已還了 200 萬元房貸本金，銀行核准同額度的理財型房貸後，你只要動用其中 50 萬，利息就只針對這 50 萬、實際動用的天數來計算，未動用的部分則不會產生利息。這對有短期資金需求、但又不想承擔高額利息負擔的人來說，是相當友善且具彈性的選擇。
Q1：理財型房貸的利息怎麼計算？
理財型房貸的利率通常略高於一般房貸利率，但低於信貸或信用卡循環利率。計算公式是：當日動用最高餘額×利率÷365天×借款天數＝應繳利息金額
舉例：小張為自營商，近期有資金需求，二個月後即可返還，經評估後，小張選擇動用理財型房貸的循環額度 80 萬元，並依照銀行提供的年利率 2.79%計算，利息為3,669元。
利息計算方式：動用餘額($8,00,000)×年利率(2.79%)/365×動用期間60天=3,669(利息)
小張在不需繳還本金的情況下，只需在兩個月後繳交 3,669 元的利息，即可靈活使用這筆資金，達成資金周轉的目的。
Q2：理財型房貸的利率比房屋增貸高嗎？
是的，理財型房貸的利率通常會略高於房屋增貸。雖然兩者都是以房屋作為擔保的貸款方式，但因性質與使用彈性不同，銀行在風險控管與利率訂價上也有所差異。
- 理財型房貸屬於循環額度型貸款，資金可隨時提領、隨借隨還，使用彈性大，但也因此風險較高，銀行會在利率上加以反映。
- 房屋增貸則屬於固定金額的一次性撥款貸款，多採本息平均攤還，資金用途相對明確、風險較低，因此利率通常較理財型房貸優惠。
Q3：理財型房貸的利率是多少？
理財型房貸的利率通常介於年利率2.3%～4% 之間，實際利率會依據申請人的財務狀況、房屋條件、貸款成數以及申辦銀行的內部政策而有所不同。
Q4：理財型房貸核准後，資金怎麼動用？要一次提領嗎？
不需要一次提領，理財型房貸的資金運用方式非常靈活，採取「循環動用、隨借隨還」的模式，核准後會以類似信用額度的方式開立帳戶。
1、動用方式說明：
- 核貸後銀行會設定一筆可用額度（以已償還的本金為基準，例如償還200萬元，本金可動用額度也為200萬）。
- 不需要一次領出，您可根據實際需要，部分動用資金。
- 利息只針對實際動用金額與天數計算，未動用部分不計息。
2、舉例說明：
假設核准了200萬元的理財型房貸額度，短期內只需使用50萬元週轉：
- 您只需提領50萬，並僅就這50萬按日計息；未來若有額外資金需求，可再從剩餘的150萬中繼續動用。
- 有多餘資金時，隨時都可提前還款，不會產生違約金。
Ｑ5：申辦理財型房貸會增加還款壓力嗎？
會的。申請理財型房貸後，借款人會同時背負兩筆貸款責任，包括原本的一般房貸與新啟動的理財型額度。若未妥善控管動用頻率與金額，容易導致每月負擔加重、現金流吃緊，特別是利率上升時，利息支出也會隨之增加。
Ｑ6：理財型房貸與一般房貸有什麼不同？
理財型房貸與一般房貸的主要差異在於：一般房貸的本金還款後無法再用，僅限購屋且需固定按月還本帶息，額度隨還款減少；而理財型房貸將已還本金轉為可循環使用的額度，資金能靈活用於投資或周轉等多元需求，只需支付動用部分的按日利息，還款可選擇僅付息或提前還本，額度隨還款增加，適合需要彈性資金的人。
Ｑ7：如果還不出理財型房貸怎麼辦？會不會被法拍？
如果未能在約定的時間內還款，銀行會開始追討欠款。根據規定，若逾期超過三個月，銀行有權向法院申請法拍，這意味著您的房產可能會被拍賣以償還債務。
Ｑ8：理財型房貸會影響信用評分嗎？
理財型房貸本身不會直接拉低信用評分，但您的使用行為與還款紀錄會產生間接影響：
- 授信額度提高：理財型房貸核准後，雖然不一定馬上動用，但帳面上多了一筆授信額度，可能影響其他貸款的核准條件。
- 動用狀況會被記錄：若您經常動用額度，或使用金額接近額度上限，可能會被視為財務槓桿偏高，信用風險相對提升。
- 還款紀錄最關鍵：如能準時還款、不逾期，反而有助於建立良好信用紀錄。若出現遲繳或未還，將嚴重影響信用評分。
Q9：理財型房貸可以只繳利息不還本金嗎？
可以。理財型房貸的優勢在於資金運用彈性，可隨時借用或還款。但請注意，理財型房貸是「日計息」，若未能在短期內歸還，累積的利息將會快速增加，因此建議您在使用前，務必評估自身的還款能力。
Q10：有哪些銀行提供理財型房貸？
目前有15家銀行提供理財型房貸產品：玉山銀行、富邦銀行、國泰世華銀行、台新銀行、永豐銀行、匯豐銀行、遠東商業銀行、王道銀行、星展銀行、元大銀行、凱基銀行、板信銀行、安泰銀行、華南銀行、台中銀行。
