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買房子，對多數人來說，是人生中最大的一筆投資。在台灣，房價長年呈現上漲趨勢，幾乎成了一種「只漲不跌」的集體印象。而支撐房價上漲的因素有很多，像是利率走向、寬鬆的貸款條件、建材與人工成本上升、地段等等。其中有些原因屬於健康且合理的經濟現象，但也不乏一些會導致房價「非理性飆漲」的因素。這些非理性因素若長期存在，可能會悄悄累積成一顆房市泡沫的地雷。
接下來，我們將透過 2005 年波克夏股東會上的一段精彩對話，來看看巴菲特與蒙格對於「房價泡沫形成原因」的深刻見解。理解他們的看法，能幫助我們判斷，目前的房價上漲，是健康的趨勢，還是潛藏著風險的泡沫？
投資人提問
你認為美國在1990年代，銀行體系轉以零頭款方式為購屋者提供融資貸款，是否影響了整體儲蓄率？因為對多數人來說，買房是他們人生中最大的投資。而這些邊際買家的出現是否推高了整體房價？如果是的話，您建議我們該如何解決這個問題？
來自巴菲特的回答
當然，房屋興建本質上就是某人的儲蓄成果。雖然買方可能是零頭款購屋，但這意味著他們完全以抵押貸款借入資金，而這筆錢原本是某個人在其他地方儲蓄下來的，只是可能經過三、四層的金融中介。房屋建設，最終仍是來自於儲蓄。毫無疑問，現在貸款條件越來越寬鬆。我也跟一些抵押貸款銀行家談過這問題。價格越漲，貸款條件卻越寬鬆，這其實與傳統審慎貸款原則背道而馳。一般來說，資產價格越泡沫化，審慎的銀行家就越不願意放貸。但在2005年的美國，抵押貸款的中介方式讓真正買下這些債券的人，例如房利美與房地美的買家，其實不太關心這些房貸本身的風險。他們只在乎有沒有政府擔保，而不是這些借款人是否真的有付頭款。所以，寬鬆的貸款條件確實促成了房價的上漲，甚至連高價住宅也是如此。
這種情形在其他資產市場中也發生過。比如1980年左右的農地泡沫，小鎮銀行原本保守，後來也瘋狂放貸，超過農地本身的償還能力。他們開始將農地視為「資產增值型」的投資，而非「收益型」投資，這是很危險的。一旦你把投資變成只看增值潛力、而無視基本經濟價值時，其實你就是在玩一個「更大傻瓜的遊戲」：雖然知道價格已經不合理，但總相信會有更傻的人接手。這種遊戲短期可能獲利，但銀行家不應該參與。
我會說，寬鬆放貸的確降低了整體儲蓄率。但本質上，一個人要借錢，另一個人就得先儲蓄。現在的情況是，全世界都在儲蓄，把錢送來美國。每天有約20億美元淨流入美國，投資在我們的資產上。有些經濟學家會說，這是因為世界愛上了美國資產、對美國充滿信心，才會出現經常帳逆差。我不相信這種說法，我認為這太荒謬了。他們之所以這麼做，是被迫的，是因為我們的消費習慣，而不是他們真的願意。而美元貶值就是這種不情願的證據之一。
蒙格補充道
很明顯，寬鬆的房貸促使更多房屋被建造，房價也水漲船高。當然，如果你蓋太多房屋，長期可能會壓低價格。舉個極端例子來說：假設奧馬哈人口完全不變、出入皆禁止、出生率等於死亡率，沒有人可以再建新房。現在大家開始把房子互相賣給鄰居。第一年，大家以10萬美元互換房子；第二年我們決定漲到15萬，為什麼房價可以上漲呢？因為大家都去房利美、房地美拿更多擔保貸款，而住在紐約、東京的投資人買下這些擔保債券。
結果每戶人家等於都拿到了額外5萬美元收入，只是要支付稍高的房貸利息。第三年我們又漲到20萬美元。這樣我們每年都在「創造財富」，但房子本身並沒有變多。從外部看起來可能很奇怪，但實際上，整個市場真的可能以這種荒謬的方式集體行動，大家還會為此感到高興。其實在任何現代經濟體中，都潛藏著某些龐氏效應，而這些現象在經濟學中卻被研究得很少。
個人評論
從巴菲特的回答，我們可以看出，他是從宏觀的角度切入，探討房地產融資結構的變化，特別聚焦於「零頭款貸款」如何推升房價、壓低儲蓄率，進而引發資產泡沫。
一般情況下，購屋者需要準備頭期款，這表示他們必須先累積一定的儲蓄，才能進場買房。然而，自 1990 年代以來，美國的銀行逐漸提供「零頭款貸款」，也就是購屋者即使沒有存款，也能買房。這類寬鬆的融資條件，讓本來無法進場的買家大量湧入市場，需求暴增，自然推升房價。
其中的問題在於，當貸款取得變得過於容易，人們往往忽略資產本身的真實價值與潛在風險，更可能高估自己的還款能力。在這樣的背景下，房屋從原本應該帶來穩定收益的資產，逐漸變成一場「資產增值遊戲」，只要價格還會漲，就有人願意接手。更令人擔憂的是，隨著房價飆漲，美國的銀行不但沒有提高審核標準，反而因為貸款有政府擔保，進一步放寬貸款條件。實際上承擔風險的，並不是銀行，而是那些買下房貸債權的投資人。銀行放貸不需自負後果，自然更容易過度樂觀，進而助長泡沫的形成。
再者，為了滿足當時美國大量的借貸與消費行為，必須依賴其他國家的儲蓄來支撐。因此，全球每天有超過 20 億美元的資金流入美國，用於購買美國發行的這類房貸金融商品與其他資產。對此，巴菲特毫不避諱地指出，這並不是因為全球投資人「熱愛美國資產」，而是迫於美國龐大的消費需求所致。
這一連串的資金流動與融資安排，無形中將世界各地的金融機構、投資人與美國消費者綁在了一起，形成了典型的「多米諾骨牌」結構。一旦其中某一環節出現問題，整體便可能連環崩解。而當美國購屋者無力償還貸款時，就是第一張骨牌倒下的時刻，也就揭開了後續次貸危機的序幕。
蒙格則進一步指出，現代經濟體系中，其實潛藏著許多類似「龐氏騙局」的結構。這種騙局是指透過後來加入的人提供的資金，來支付前人的獲利。90 年代美國的房貸制度與後來的金融設計，其實就悄悄地把房屋價格與房貸證券，變成了一場龐氏遊戲。這樣的金融遊戲之所以誘人，正是因為它能夠持續相當長的一段時間。只要時間拉長，愈多參與者能在過程中享受到房價上漲與資產膨脹的「甜頭」，進而產生一種「這樣的狀況應該還能撐很久」的錯覺。即便有些人察覺這種現象不太對勁，也往往只是自我安慰地想：「我應該不會是那個接最後一棒的人。」
對一般民眾而言，如果買房是為了「自住」，那麼只要你評估過自身有穩定的還款能力，直接做出購屋決策，其實是有好處的。畢竟，擁有一個屬於自己的安身立命之處，可以讓你不必再為居住問題煩惱，也能把精力投入到更值得關注的人生目標上。但如果買房是為了置產投資，那就需要更謹慎。你應該問問自己：現在的房價為什麼會上漲？這樣的價格是否合理？作為一項商品，這個資產真的值得這個價錢嗎？
若房價上漲主要是因為錯誤的融資結構，例如：過度寬鬆的貸款條件或零頭款政策，那你很可能只是參與了一場資產泡沫的遊戲。)反之，如果價格上漲是因為某個地區人口成長、就業增加、重大建設等「實質需求」推動，那麼這樣的投資才有比較穩固的基本面支撐。
此外，還可以用「租金報酬率」做為檢視的標準。一般來說，如果租金報酬率低於 2%，那就要警覺房價是否已經偏離了合理價值，陷入過度炒作。簡單來說：如果你買房的獲利邏輯只建立在「未來能以更高價賣出」，而不是依靠租金收入或自用價值，那麼你可能已經落入了「比傻遊戲」的陷阱中。你賺錢的前提是，有人願意用更高的價格接手，無論價值是否合理。
因此，在做出重大購買或投資決策之前，不要被短期的資產價格上漲所迷惑。而是要認真思考價格背後的原因。透過這些思考，相信能幫助我們避免在錯誤的時間、錯誤的地點，背上錯誤的風險。
你覺得現在的房價，是合理地反映基本面？還是有泡沫的跡象？你曾經因為融資過於寬鬆而做出讓自己後悔的財務決策嗎？歡迎在下方留言區分享你的想法或經驗。
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