時至2025第3季，不動產市場的氛圍是越來越低迷，多數建商的推案都往後推遲了。能出手敢出手的買方也明顯減少，雖然說真正有需要的人能夠比較不受2024上半年那種FOMO的情緒影響，可以慢慢看屋，但是建商此時的推案量也明顯變少，因此說選擇其實也沒有多太多啦。
松陽馥麗是一個在土城永寧站附近的新推案，即將正式公開，讓我們來看看這個建案是個甚麼樣的產品。松陽機構大家可能比較少聽到，不過這是一間35年歷史悠久的老牌建商，並非是一案建商哦，同時在2016年還躋身北台灣前十大建商呢。
先說皮朋哥個人覺得是個適合首購族群的建案，至於為什麼，請看到最後囉。
以地理位置來說，松陽馥麗基地位於土城主要幹道中央路拐進去的永寧路上，非常靠近土城交流道，幾乎是下交流道拐個彎就到，距離最近的捷運站是捷運永寧站，約950公尺，步行約需要13分鐘左右。不過永寧路是一條安靜的道路，可以說沒甚麼機能可言，最近的超商需步行約6分鐘到中央路上，不過附近有個超大的全聯(前大潤發)，距離基地才550公尺，採買還算方便，不過飲食機能真的比較缺乏，還是只能靠那間大全聯裡面的餐廳，像是爭鮮、星巴克、洋城義大利料理、桂林鐵板燒等等，或是到更遠的永寧站周邊才有比較多選擇了。
至於學區，松陽馥麗基地就在土城國中旁邊，土城國中是個名聲不錯的額滿學校，這蠻加分的；不過小學就是一個比較大的問題，基地位置剛好在土城國小和頂埔國小中間，然後都蠻遠的，這個一定是必須家長接送了。醫療資源的話，主要還是靠土城醫院，小型診所就要到土城站或是海山站附近的舊市區才會有比較多選擇。
另外這個基地有一點比較特別，算是有點臨坡而建，所以面永寧路的後面戶別一樓等於是前面戶別的二樓。是不是看不太懂？對，我好像也不知道自己在講甚麼。總之呢，真正的一樓，面永寧路是特殊戶別的庭院式住家，面坡則是公設像是健身房、撞球室、KTV、閱覽室、媽媽教室之類，那面永寧路的二樓等於是面坡戶別的一樓這樣。
雖然說基地面積也高達1,333坪左右，建蔽率也才30.51%，不過看來是因為很大面積都是斜坡，因此松陽馥麗並沒有能夠做出中庭花園或是游泳池之類的豪華公設，臨路的退縮面積也不大，大概就是面坡的戶別窗外望出去會有不錯的綠意，同時因為隔著永寧路面對土城國中，因此每一戶的棟距都會相當的不錯，如果不喜歡市區的擁擠，那松陽馥麗這一點會是個不錯的優點。
但是因為本建案總共有四棟，各棟之間的棟距就比較不是那麼理想，大約5~6米而已。喜歡採光和棟距的，那就是兩邊的A棟和D棟會比較理想。另外比較特別的是本案的三房，僅有A棟的A1與A2兩個戶別，其他都是蠻均值的兩房，由此可見建商的產品規劃還是以首購和新婚小家庭為目標客群。
建材配備的亮點主要是三項：大信防水，這個超有名，可以說是防水工程的第一把交椅；再來就是YKK 6+6mm複層膠合玻璃氣密窗；還有門禁系統結合了智慧家居功能，這在目前也算少見，電梯則是使用三菱品牌，也是很好的牌子。
建案速寫
- 基地：1,333坪；建蔽率：30.51%；公設比34.06%
- 建築共四棟，地上11層，地下4層
- 一層5戶2電梯，不過只有一支電梯有到地下室
- 標準層樓高3米2
- 211戶住家、零店面、127個平面車位
- 管理費：120元/坪
- 營造：日商日本國土開發股份有限公司
- 本建案全部含裝潢，裝潢風格有北歐風、現代風、與日式禪風三種可選
- 預計交屋：591資料顯示2031/Q2，但是代銷表示工程期約4年，所以也就是2029年有機會交屋
建材
- 六級抗震能力，一般的建案大多只做到五級
- 防水：大信工程，採用美國格雷盾材料與工法
- 窗戶：日本YKK 6+6mm 複層膠合玻璃氣密窗
- 衛浴：衛浴五金INAX、馬桶Panasonic全自動洗淨、Panasonic暖風機
- 廚具：林內三機、廚櫃為Panasonic，櫃體有做防蟑螂設計和防撞緩衝，蠻細心的設計
格局
皮朋哥個人看法，一個建案要格局好，那就不能一層太多戶，像松陽馥麗這樣一層5戶可以說是相當好的配置，就連兩房也可以做到邊間兩面採光。雖然松陽馥麗有四棟建築，但是只要看A棟即可，因為A棟有A1 & A2兩個互別為三房，約31坪，A3/A4/A5為22~25坪的兩房；其它棟則是皆為22~25坪的兩房這樣。
A1：32坪，三房一廳二衛一陽台
一樣是三房，但是個人認為A1明顯優於A2。理由是A2的玄關太窄，沒有預留鞋櫃收納空間，導致A2玄關其實不太好用；還有就是A2陽台似乎是有點太大了；再來就是A2的一間臥室是透過陽台的間接採光，這幾點皮朋哥個人比較不愛。
A1室內無柱，惟主臥和客廳旁次臥室可能會有樑壓床問題，冷氣室外機有獨立置放空間，不佔陽台空間這一點還不錯。但是客廳旁次臥室似乎稍嫌小了一點，若是建商接受客變，將牆面往客廳移動少許會更理想。
A5：22坪，兩房一廳一衛一陽台
這是本案最小坪數的戶別，但是個人覺得比A3/A4好，因為A3/A4都有些明顯的缺點。A3室內被柱子吃掉不少空間，淋浴空間也明顯偏小，也會有比較多的樑壓床問題需要克服；A4問題也在於不太好用的玄關。至於A5則是開窗不怕馬路邊吵，又有窗外綠意，室內無柱，看起來大致上也不會有樑壓床問題，A5可以說是沒甚麼缺點，加上坪數最小，總價負擔也最輕。
價格與結論
松陽馥麗還在潛銷，未正式開案。價錢部分，早鳥價錢一坪減2.5萬，開價大概是約73~76萬含全室裝修。車位部分的價錢則是210~250萬。
這種作法在2025年好像是越來越多建商採用，原因嘛，你知我知獨眼龍也知，就是努力撐住市場行情；不過這對買方也是有好處的，就是交屋後不用再拿出一大筆現金，畢竟現在裝修也貴，自己裝修還要花用完就拆浪費錢的保護工程，可以包在房價裡面一起申請貸款。而松陽馥麗的裝修，據了解也是找外面的裝潢設計公司統包，因此櫃體部分也是使用系統櫃，當然沙發茶几床架等就是使用現成家具，這就端看設計公司選品功力了。皮朋哥看接待中心的3D渲染圖，是覺得風格算是相當雅致具質感。
這個價格皮朋哥怎麼看呢，以現在裝潢行情每坪8~10萬來說，其實價錢差不多是65萬上下吧？部分戶別的單價應該有機會60萬出頭。考慮頂埔的運校重劃區賣到8字頭，還有暫緩重劃區也是8字頭，6字頭似乎不算貴？當然松陽馥麗的基地位置所在生活機能有點弱，但是6字頭好像也算是一個價格凹陷區了。
另外值得一提的是，中華工程和長虹都在本區大舉插旗，中工雲宇宙AI園區為廠辦建案，位於土城智慧園區核心地段、鴻海總部旁，比鄰遠東通訊園區、永寧科技園區與土城工業區；長虹智慧園區是將永寧站3號出口附近的工業區用地變更為產業專區，興建現代化廠辦大樓，這個園區將包括兩棟商業大樓，分別為14層和12層。這兩個廠辦大樓預估會帶來2~3萬的就業機會，而永寧站附近的新大樓卻是相對稀缺，因此有就業機會的地方房價也是會具支撐力的。
現在年輕人成家不易，松陽馥麗價錢尚算親民，建材配備算是中上水平，帶裝潢也可以減輕購屋負擔，因此就如同皮朋哥標題說的，這算是一個適合首購族群的建案，給各位做參考。另外皮朋哥跟代銷小姐姐是認識多年的好友，她也算皮朋哥的貴人，過去幫皮朋哥爭取各種優惠條件，不管是價錢、戶別、或是優惠付款條件，讓皮朋哥在房地產有賺到錢，開玩笑說她算是幫忙贊助了一點夢想民宿的資金，人又漂亮又溫柔，對這個建案有興趣的看官如果想去賞屋，記得來信索取美女代銷小姐姐的聯絡方式哦。
