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更新停止追蹤潛力股名單（本月起停止追蹤國精化）
－停止追蹤標的（日期）：
- 2025年度：6205詮欣（4/1）、2313華通（4/1）、1736喬山（5/18）、5469瀚宇博(5/18)、3303岱稜(5/25)、3708上緯投控 (7/13)、2723美食-KY(8/11)、2317鴻海(8/11)、4722國精化(9/1)
－本月停止追蹤：4722國精化(9/1)
「停止追蹤」不等於「看壞」、「看空」股票，因時間精力有限緣故，請勿視為買賣建議。
公司概覽
營運模式
- 開發與銷售為主軸：長虹專注於土地開發、產品規劃、建築設計、委託營造廠施工，並由自有或合作銷售團隊負責銷售。
- 垂直整合與多角化經營：透過轉投資虹欣建設（持股 60%）、虹霖營造（持股 100%），強化工程品質與成本控管。
- 保守穩健策略：推案量適中，避免餘屋積壓，並以現有案源去化為主，暫緩大規模購地。
產品
- 住宅大樓：主力產品為集合住宅、店面、停車位，強調鄰近捷運、學區、綠地與生活機能。
- 商業用不動產：辦公大樓、廠辦大樓，近年聚焦於台北市指標性地段，並導入高科技、智慧型設施。
- 都更與危老案：積極參與都市更新與危老重建，提升土地利用價值，滿足舊換新剛性需求。
- 新商品規劃：持續規劃高級精緻住宅、智慧型廠辦大樓，並導入綠建築、ESG元素。
客戶
- 住宅客戶：以自住、換屋族為主，特別是雙北地區有舊換新剛需的家庭。
- 商辦客戶：企業總部、科技產業、專業辦公需求者，尤其看重地段與設施。
- 都更合作對象：地主、住戶、政府單位，強調協調與溝通能力。
產業
- 建材營造業：屬於高度地域性產業，競爭對手多為同區域建商，如遠雄建設、華固建設、興富發建設等。
- 產業景氣連動：房市受經濟景氣、利率、政策（如限貸令）、土地供給等影響大，近年因台北市商辦供給爆量，未來五年空置率將大幅攀升，影響商辦銷售與價格。
- 政策敏感度高：政府房市管控措施、貸款政策、ESG規範等都會直接影響推案與銷售。
生產基地與生產/銷售過程
- 生產基地：公司本身不直接營造，所有工程均委託合格營造廠（如自家持股的虹霖營造）承攬，專注於土地開發、產品設計與銷售。
- 生產流程：
- 市場調查與土地評估
- 產品設計與規劃（引進國際設計團隊、電腦化設計）
- 委託營造廠施工
- 銷售與交屋（分期銷售、邊建邊售，降低造價波動風險）
- 售後服務與管理
銷售地區
- 大台北地區：推案重心，產品以住宅、商辦為主，聚焦精華地段與都更案。
- 中台灣（台中、彰化）：近年積極布局，受惠於科技產業設廠帶動住宅需求。
- 其他地區：新北、桃園、林口、龜山等地也有推案，依市場需求調整布局。
產品線分析
住宅產品分析
台北市大直 TOP31（都更案）
- 產品內容：與聖得福合作，基地 1,255 坪，279 戶，總銷 80 億元，長虹分回 40 億元。
- 進度與銷售：2024 年底進場，2025 年 6 月銷售率已突破 5 成，2025 年 8 月銷售率 41%，代銷建議開盤價別開太高。
- 完工時程：預計 2030 年第四季完工。
- 重要性：屬於長期案量，對 2025~2030 年營收有穩定挹注，但短期貢獻有限。
- 關鍵因素：都更案推動順利，住戶參與度高，去化速度佳。
松德長虹
- 產品內容：總銷 30.1 億元，住宅案。
- 進度與銷售：銷售率 96%，預計 2025 年 12 月至 2026 年 1 月交屋，進度受銀行撥貸影響。
- 重要性：2025~2026 年營收主力之一，交屋入帳狀況將直接影響年度獲利與股利政策。
- 關鍵因素：銀行撥貸進度不確定，可能影響入帳與股利配發。
長虹天韻
- 產品內容：台中梧棲，總銷 40.38 億元。
- 進度與銷售：銷售率 88%，2025 年下半年交屋認列，目標年底前全部入帳。
- 重要性：2025 年營收重點案，已售九成，毛利率佳。
- 關鍵因素：高銷售率、毛利率佳，2025 年獲利主力。
