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一、五大核心改革重點 (與舊制關鍵差異)
改革重點囤房稅 1.0 (舊制)囤房稅 2.0 (新制)影響對象
1. 歸戶方式縣市歸戶 (跨縣市房屋分開計算戶數)全國歸戶 (本人、配偶及未成年子女全國房屋數合併計算)所有多屋族
2. 懲罰稅率1.5% ∼ 3.6%2.0% ∼ 4.8% (稅率提高，最高可達 4.8%)多屋空置者3. 課徵方式地方政府可訂差別稅率地方政府必須訂差別稅率，並採全數累進課徵所有地方政府
4. 自住減稅3 戶內 1.2%單一自住 (全國僅一戶) 稅率降至 1.0% (有房屋現值門檻)全國單一自住者
5. 出租優惠稅率無統一標準明確優惠： 申報出租所得可享 1.5% ∼ 2.4% 較低稅率房東、租屋市場
二、房屋分類與稅率對照表 (誰減稅？誰加稅？)
房屋用途/條件適用稅率區間稅務影響
自住 (本人、配偶及未成年子女)【單一自住】1.00%減稅 (鼓勵剛性需求)
自住 (本人、配偶及未成年子女)【合計 3 戶內】1.20%維持舊制優惠
✅ 出租或社宅 (申報所得且達標準，或包租代管)1.5% ∼ 2.4%中度減稅 (鼓勵空屋釋出)
❌ 繼承非自願共有1.5% ∼ 2.4%中度減稅 (減輕共有壓力)
❌ 建商餘屋 (合理銷售期間 2 年內)2.0% ∼ 3.6%加稅 (限期加速出售)
🔥 非自住空置 (除上述類別外，第 4 戶起)2.0% ∼ 4.8%重稅/懲罰 (大幅增加空屋持有成本)
三、關鍵名詞解釋 (房東必知)
1. 什麼是「全國歸戶」？
- 定義： 以納稅義務人（房屋所有權人）為單位，將本人、配偶及未成年子女在全國持有的所有住家用房屋戶數合併計算。
- 影響： 過去將房屋分散在不同縣市以規避高稅率的做法將完全失效。只要一家人全國房屋總數超過自住 3 戶的門檻，超出的戶數將被視為非自住而課徵高額囤房稅。
2. 自住房屋的「戶籍登記」要件
- 新規定： 房屋要適用自住優惠稅率（1.0% 或 1.2%），除了無出租或營業使用外，必須由本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記。
- 提醒： 如果您有多戶房屋，但在其中一戶設籍後，其餘未設籍且未出租的房屋將被視為「非自住空置」而適用高稅率。
3. 「全數累進」課徵
- 定義： 以前是超出的戶數才適用較高的稅率。新制改為只要持有的非自住房屋總數達到某個級距，所有非自住房屋（例如 5 戶非自住）將全部適用該級距的稅率。
💡 您的最佳因應之道
囤房稅 2.0 的設計精神是「空置有罪，出租有獎」。
對於擁有閒置空屋的房東而言，讓房屋閒置不再是中性選擇，而是需要每年繳納高額懲罰稅的負擔。
【行動建議】
- 最優解： 透過「包租代管」，將空屋轉為社會住宅出租。這不僅能享受等同自住的 1.2% 優惠稅率（部分地區可能更低），還能獲得政府的租金補助、修繕補助及專業管理服務，是兼顧節稅與穩定收益的最佳途徑。
- 次優解： 誠實將房屋出租並申報租賃所得，適用較低的 1.5% ~ 2.4% 稅率，同時享受租金收入免稅額及 60% 成本扣除額等所得稅優惠。
