《我的意外室友》解決青年蝸居，老年獨居的最佳處方籤 — 青銀共居
即將在6/23號開播的台劇《我的意外室友》劇情講述三十代渴望買房結婚生子的小情侶-房有成(姚淳耀)、李清怡(嚴正嵐)，遇上了六十代終生未婚的傲嬌女士-林麗春(楊麗音)。 三人因為意外成為房東、房客，一開始雞飛狗跳、格格不入的同居生活，卻因為住在一起之後，漸漸了解彼此，參與了對方的生活圈，成為密不可分、感情更勝家人的同居室友……。
近年來關於「房價」高漲的所造成的居住正義議題，逐漸浮出檯面，不只體現在社會運動上，就連台劇市場也是接連反映此議題，如《牛車來去》透過日治時期的地主佃農制，反應土地造成的社會性剝削，而即將在6/23號開播的台劇《我的意外室友》要探討的則是「青年租屋」、「青銀共居」的議題。由此可見，台劇市場可謂真的是反映社會現況的一面鏡子。
根據統計年輕一代平均要出社會工作20年以後，才有「可能」買房，而在買房夢想成真之前，大部分的年輕人也都會選擇先租屋，而房價的高漲，當然也嚴重影響租金的居高不下，就算找到符合預算的房子，但屋況和居住環境也值得堪憂。不僅如此，房東為了想逃稅造成的「租屋黑市」，也讓政府想給予年輕人「租金補貼」的美意，淪為看得到吃不到的政策，使得年輕人不得不面臨「買不起也租不好」的居住困境。
➲ 圖片來源 / 授權 𝙋𝙝𝙤𝙩𝙤 𝘾𝙧𝙚𝙙𝙞𝙩 ：華視、公視台語台
青年租屋困境：租屋黑市造成房客不敢申請租金補貼
台灣租屋最大的問題就來自於「租屋黑市」，房東為了想逃漏稅，會拒絕租客報稅、遷戶口、申請租金補貼，以免租屋事實曝光。根據統計，台灣大概有8成以上的房東都在逃漏稅，造成巨大的租屋黑市，此種情況會使得需要申請租金補貼的租客礙於怕得罪房東而不敢申請，因為一但申請租金補貼房東可能就會透過漲租來轉嫁成本，或是直接採不續租的手段。
而房東敢對房客採如此強硬的手段，無非是因為租賃市場的嚴重失衡，許多投資客的採不賣不租的囤房手段，導致租屋市場供不應求，使得租賃雙方的權利與義務關係變得越來越不對等。此外，由於租客在黑市交易中往往無法設戶籍，這也間接影響了他們在政治上形成壓力的能力，進一步加深了租賃市場的不平等及不透明。
面對租屋黑市和房價市場居高不下的現象，政府即使提出「社會住宅」、「包租代管」、「租金補貼」以及「囤房稅2.0」、「房地合一2.0」等政策方案，但是效果依然有限，甚至還有可能出現成本轉嫁的風險。
就讓我們依以下幾種政府已提出的政策方案，來審視目前遇到的阻礙：
➊ 租金補貼：鼓勵房東成為公益出租人，並既往不咎不追稅
政府其實於10幾年前就提出「租金補貼」的方案，中央及地方也都各自有其補助辦法，中央也於2022年推出「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」租屋補助，提供300億補助金，預計補助50萬戶，但承如上述，因為房東害怕出租事實曝光，因而使得處在弱勢地位的房客，遲遲不敢提出補助申請，而當政府見到效果不如預期時，更是放軟態度，採「鼓勵型式」希望房東能夠允許讓房客申請租金補貼，一但房東願意讓房客申請租金補貼就可成為公益出租人，每個月的租金收入可有1.5萬的抵扣額，房屋稅和地價稅都回歸到自用稅率，並且既往不咎，保證不會向房東追討之前未申報的稅金，期待透過這樣的大赦條款，能夠減緩租屋黑市的盛行。但此舉依然沒有太彰顯的成效，其因爲二：
➀ 即使有1.5萬的抵扣額，但若租金超過抵扣額時還是會有超過級距的風險，針對此點，崔媽媽基金會主張希望政府採分離課稅的方式，不要把租金所得全部都放在個人綜合所得，因為許多房東會害怕一但租金納入，級距一下提高很多，繳納金額會倍增，因此期望租金所得能從中分離，並採取一個較為優惠的課稅方案。
➁房東在「移轉土地」時，無法享有土地增值稅稅收優惠，在「出售前1年內或前5年內」，必須「沒有出租行為」，才可以用優惠稅率課徵土地增值稅。因此就算房東把住宅出租給弱勢族群，也同樣屬於出租行為，所以出售公益出租房屋的土地，一樣沒辦法以自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。
或許聽到以上兩點的舉例，很多人會覺得忿忿不平，真正為社會創造產值的打工人都要乖乖繳稅，為什麼偏偏房東卻不要繳稅？即使房東成為公益出租人要面對級距有可能提高，或是面對土地增值稅，但這不是天經地義的「有賺錢就要繳稅嗎？」為什麼感覺政府或是NGO都要採取對房東有利的作法，想方設法的幫他們節稅呢？
原因在於，無論是政府或是NGO都害怕房東把成本轉嫁在房客身上，造成惡性循環，所以針對這個問題才顯得小心翼翼，因為「上有政策，下有對策。」一但房東被課稅增加成本，就會接連透過漲租，或是改囤房的方式再次造成閉鎖效應，連動拉抬房價、租金再漲。
➋ 囤房稅2.0：想逼出租屋黑數，卻反倒讓房東轉嫁成本漲租
承如上述，囤房稅2.0就是最好的例子。當房子處在租屋黑市中，檯面上就沒有出租事實，也等於是空屋狀況，因此我們原本以為能透過「囤房稅2.0」逼出租屋黑數，但是卻造成房東依然處在黑市中地下交易，但反倒是把成本的增加，轉嫁在房客身上，造成漲租。而真正在囤房沒有出租的投資客，「囤房稅2.0」最高稅率也才4.8%，假設你有上千萬元房產，每年每戶也才4.8萬元，一個月換算下來也才4000塊，根本不痛不養，很難造成實質打擊。
➌ 房地合一2.0：原本要打擊短期炒作，卻造成閉鎖效應
房地合一2.0的本意是要打擊短期炒作，但是卻演變成市場供給量變少、延長囤房的時間進而產生閉鎖效應，不只市場上的賣屋供給變少，拿出來租的也少了，但在需求依然的情況下，又造成房租和房價上漲了，最終也是轉嫁在買方和房客身上。
說到底，造成租屋市場的「供不應求」，始終來自於「囤房」，那為什麼台灣人這麼愛囤房？
➟ 空置不用的投資勝率 大於出租收益
再以總價1000萬元、月租2萬元的房子來看，每年24萬元6年下來也不過144萬元；光是6年房產就增值194萬元，也就是「增值」大於「收租」的概念。
再加上現行「房地合一稅2.0」自然會讓投資客想「放著不動」，只要偶爾用水洗幾次澡、開冷氣讓電表跑一下，弄得「好像不是空屋」並設籍於此，6年之後賣掉還有400萬元免稅額，等於「持有空房6年後賣掉獲利還免繳稅」，再加上上述所言，房屋的持有成本之低，即便是「囤房稅2.0」最高稅率也才4.8%，與其房子拿來租人會遇到一堆麻煩事，還不如什麼都不做的放著就好，這就是為何房源供給量不足的原因之一，但買房與租屋的需求仍在，房價與租金價格當然就被推升了。
➍ 社會住宅＆包租代管：興建速度緩慢，彰顯成效不佳
一般國家要抑制房價，社會住宅的興辦至關重大，其他國家於二戰結束後就開始陸續興建社宅，歐洲社宅佔比已超過15％，荷蘭更是已經高達29.1%，美、日也在5%以上。而台灣則是直到2010年，五都市長選舉政見才初見「社會住宅」四字，至今仍佔住宅存量不到1％，目前才達到0.64％，可見社宅這條解方還有好長一段路要走。
而包租代管則是透過吸收民間的住宅，來彌補政府社宅蓋得不夠，也藉此期待租屋市場透明化，加入政府的包租代管就等於加入「政府戰隊的社會住宅」，房東可以成為社會住宅出租人，就跟公益出租人一樣，有稅務上的減免，每月房租免稅額高達15,000元，還有修繕補助費，保險費以及公證費政府都有補助。
房客也可以去申請租屋補助，但是房東租金要打8、9折（包租8折，代管9折）給政府，政府會委外業者幫房東代發出租廣告、帶看房屋、協助房客處理租屋疑難雜症（修繕房子、收取租金）等，再由業者出租給房客，其中有40%的佔比需要留給弱勢戶，而房租也是一市價8、9讓房客承租。但包租代管雖說對房客是種保障，但對房東的吸引力卻不大，此舉也沒有太彰顯的效力。
➲ 圖片來源 / 授權 𝙋𝙝𝙤𝙩𝙤 𝘾𝙧𝙚𝙙𝙞𝙩 ：華視、公視台語台
解決青年蝸居，老年獨居的最佳處方籤 — 「青銀共居」
綜合上述政府提出的種種解方，效力都還有許多進步的空間，原因在於台灣的從以前到現在都跟著美國的資本主義風潮再走，放任市場那雙「看不見的手」自動調節，又礙於租屋族在台灣政治影響力不如擁房族和建商，因此遲遲無所作為，但等到世態炎涼，已經造成「社會性剝削」的病態肇癥時，才開始亡羊補牢。
故此就目前的租屋市場還是難以看見改變的曙光，甚至在租屋黑市中，許多「違建」也被拿來出租，許多預算不足的租屋族，也得被迫將就，前些年甚至有房東將一屋間隔成好幾間，因為逃生設備的缺漏，一場大火下來，釀成一整層租戶10幾人全數葬身火海的悲劇。
因此在《我的意外室友》中提出「青銀共居」或許正是意外之解，近年來隨著人口老化的問題攀升，「老人獨居」也是值得正視的問題之一，而「青銀共居」則是透過閒置資源再利用的原理，一並解決了「青年蝸居，老年獨居」的兩種社會現象，共居可以讓老年人持續接觸到社會的活力、在都市之中釋出更多的居住資源；讓青年人減輕房租負擔的壓力、身在異地有個棲身之處，並還可以與「在地安老」、「老幼共托」等概念結合。
➊ 荷蘭養老院：交換原理的青銀共居
由於歐洲提早面臨了人口老化的現象，青銀共居最早由荷蘭的一家養老院發起這個概念。2013年，位於荷蘭代芬特爾的一間銀髮安養機構開始推動青銀共居，開放六位年輕大學生申請免費入住，條件是每月30小時的友善鄰居服務，包含送餐、陪伴用餐、簡單生活協助與陪伴銀髮族聊天，此種形式是建立在「交換原理」，明確的規定青年服務的時數，確保銀髮實質得到陪伴。
➋ 德國共生公寓：共生形式的青銀共居
而另一種青銀共居形式，則是像德國Geku-Haus 公寓，採共生共居形式，此公寓長期出租給長者與青年，青年與長者的關係為地位平等的室友，並不如前項有服務時數的限制，長者與青年的互動採自由心證。公寓一樓是咖啡廳與跳蚤市場、二至五樓是公寓、六樓為年輕人辦公處，七樓則是長者與青年互動的交誼廳。在交誼廳內，飲料與零食免費，但若離開七樓食用就得收費，藉此機制來增加互動。在飲料杯墊上，一面寫著「請離我遠一點」，另一面則寫著「我對＿＿話題很感興趣，歡迎找我聊天」，長者或青年只要看對方的杯墊，就知道是否可以上前互動。
在Geku-Haus公寓中，長者住戶有織布高手、藝術史教授、會計師等；青年住戶則多半是藝術家與廣告行銷人士。有些長者會利用過往人脈，寫推薦函幫青年人尋求工作；有些長者在聆聽青年的提案後，用自己的巧手為他們製作模型；另外也有些長者憑藉過往會計的專業，修訂青年提出的預算表。
➲ 圖片來源 / 授權 𝙋𝙝𝙤𝙩𝙤 𝘾𝙧𝙚𝙙𝙞𝙩 ：華視、公視台語台
➌ 台灣共生形式的青銀共居：三峽北大青銀共居居住實驗計畫
上述兩種青銀共居形式，台灣皆有實例。2017年中，新北市政府城鄉發展局推出「三峽北大青銀共居居住實驗計畫」，就採取德國的共生公寓的型式，邀請3位長者和與7位青年共同居住成為室友，沒有硬性規定互動的時數，但依然有設交誼廳，供兩方交流，但此實驗的結果，卻因爲長者與年輕人的作息時間不同，而減緩的交流的頻率。
而此實驗結果，根據《青銀共居下的世代交流：以玖樓之三峽北大青銀共居計畫為例》一文所言，青銀兩代的交流減緩，主因在於「彼此需求感不大」，參加此計畫的都是極度可以自理的長者，雖說參加青銀共居，無論是共生型式或是服務形式都需要可以自理能力，但是在北大計畫中的長者，不但可以自理，有人也有自己的工作，整體而言並沒有與社會斷開連結，因此對青年人的陪伴需求並不大，活動也沒有強質性服務時數要求，更有可能讓他們成為互相尊重也互不打擾「室友關係」，所以增加彼此的需求感，或許才能確保長者在此計畫中獲得實質陪伴。
➍ 台灣交換原理的青銀共居：陽明老人公寓
2018年初，台北市政府也開始推行像荷蘭一般的建立在交換原理的青銀共居，以陽明老人公寓作為示範，招募文化大學大學生入住，青年以每月空出20小時陪伴銀髮族，換取房租減免。學生可以根據自己的專長，決定服務項目，有些學生開班「3C課」教長者使用手機；有些學生有插花專長，則是開辦「插畫課」與長者一起插花。
而在陽明老人公寓的長者，相較於北大青銀共居計畫的長者，他們實質上與社會相對隔絕，對於陪伴的需求度當然更高，因此「需求度」也會反映在他們對年輕人的態度更熱切，從而也激發年輕人的陪伴的熱忱，再者因為是建立在「交換原理的形式」，所以青年在預期的心理準備上就會花更多心思在長者身上。
➎ 服務型青銀共居 V.S. 共居型青銀共居：如何不要只是形式上的媒合？
而我也認為，雖說共居形式的方式會讓彼此互相尊重，沒有太多長幼的尊卑壓迫，但是互動來自自由心證的效果，也會反映在互動可能不盡理想的狀況，而長者和青年的房租也是一起便宜的，所以並無「交換原理」的來得有強制性。
就交換理論解釋，老年人並無明顯需要與青年互動的動機；同理，青年不需為老人提供服務即可享有相對低的房租且不影響其居住在此的權益，同時也減少了使其與老年必要性交流、互動的動機。因此，若要在青銀共居的模式下使得世代間能夠有所互動，可透過增進「對彼此的需求」來增加互動機會，例如：將入住的篩選機制，設定為長輩須為生活自理能力上需要他人協助者，並設定青年為有經濟上困難者，交換機值為青年必須提供老年一定時數的照顧與陪伴，以換取居住資格等好處。
但就共居形式的自由發展，其實就如《我的意外室友》方式亦同，但此種方式，往好的方面發展，長者與青年或許真的就可以有「像家人一般的感情連結」，也較有情感延續性。因為在「交換原理」導向的青銀共居，會出現「當利益停止交換，情感也隨即脫鉤」的問題，而陽明老人公寓亦是如此，陽明老人公寓每年招收的都是新的一批學生，雖說在執行上互動優良，但無法有長遠的延續性。
無論是「交換原理的形式」或是「共居形式」都各有利弊，如何不要淪為只形式上的媒合，我相信硬體上的「政策」、「空間設計」，效果都有其極限，人與人之間的交流，無外於「一顆願意的心」，因此「情感面」的軟體宣導，才是真正能實質建立交流管道，或許「戲劇」正是一個最好的切口。
所以我也推薦大家可以看看這部《我的意外室友》，畢竟要達成意識形態上「兩代共融」，戲劇能勾起的情感漣漪是更有其效應的！
🎬《我的意外室友》播出資訊：
➟ 公視台語台：6月23日首播，每週日 20:00 - 22:00（首週連播二集）
➟ 華視主頻 ：6月23日首播，每週日 22:00 - 24:00（首週連播二集）
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參考資料：
曾郁晴、易婕、林佑庭、江岳霖、何怡潔、羅晏、翁聖硯、邱芳鈺，2019，《青銀共居下的世代交流：以玖樓之三峽北大青銀共居計畫為例》
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