今天來分享一個案例。
這個案例非常經典，雖然我相信中間的過程應該也是很漫長和辛苦，但是以結果論，這大概跟中樂透差不多一樣爽。請先參閱以下新聞：
好沒關係，我知道大家都喜歡懶人包。事情是這樣的，就是有個人在2019年的時候跟建商下訂買了一個預售屋店面。結果後來建商反悔不賣，後來買方一怒之下狀告法院，經過二審訴訟建商均敗訴，判賠買方2822萬元。
雖然從2019年到現在也差不多過了五六年，代表訴訟過程，或是說先申訴、再調解、到後來調解不成真的對簿公堂，時間極為漫長，但打贏官司之後得到兩千多萬的賠償，這真的是不可謂不爽。這個經典的案例，最直接關聯的就是《民法》、《平均地權條例》與《消費者保護法》。以下皮朋哥就來分享，有關這個案例的法律小常識。畢竟不動產的買賣牽涉金額龐大，懂越多越能保護自己的權益，甚至在這種極端情況，還能獲得一些利益或是賠償。
首先，買方下訂10萬元簽立預售屋買賣預約單這件事，也就是預售屋買賣俗稱的「紅單」。大家都知道經過2023年的平均地權條例修法之後，買受人原則上是不能轉讓紅單的，買方把紅單轉售給第三人，要被罰15~100萬喔！但是對於如果建商，也就是賣方，反悔不賣了，把紅單轉賣給別人，法律並沒有罰則；買方也只能依《民法》債務不履行的規定求償。坦白講這其實並不公平，因為《平均地權條例》只罰買方轉讓卻不罰賣方轉讓。
再來，照理說建商都會有法律顧問，到底為什麼會在這場仗失敗，被法院判賠如此高的金額，到底牽涉到甚麼法律？一般來說，紅單的簽立，買方會付所謂的訂金，但此時還未簽訂正式的買賣契約，但依《民法》的規定，不動產的買賣契約非要式契約，也就是紅單的簽訂已經具有雙方合意，因此建商違約當然會被買方告上法院求償了。
那麼到底為什麼會被判賠這麼多錢呢？這就不得不看《消費者保護法》了，《消費者保護法》裡面的關鍵核心之一，就是所謂的「定型化契約」。就這個案例而言，主因是法院認為雙方簽訂合約，認定買賣預約成立，未經合法解除，因此連2次判建商敗訴。而定型化契約不得記載事項裡面，有一條最關鍵的規定：
企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。
也就是說，售屋廣告或是契約內容，不可以加註很常見的那種「本公司保留價金的修改權利」、或是「本公司保留對價格的最終解釋權」、或是「須經本公司同意或允許，該廣告優惠價格才算生效」這類型的文句，通通都是違反《消費者保護法》啊！
其實個人認為，你說民法太難令人望而生畏，這句話可以理解，但是《消費者保護法》的法令並沒有那麼艱澀，保護消費者求償權益的金額又高，真心覺得一般人也好好了解一下《消費者保護法》，真的有利無害。因為就這個案例而言，為什麼會判賠那麼高的金額，應該是基於《消費者保護法》的第51條規定：
故意：如果因企業經營者故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金。
重大過失：如果因企業經營者重大過失所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。
過失：如果因企業經營者過失所致之損害，消費者得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。
這代表，消費者除了依民法184條侵權行為的損害賠償以及債務不履行的相關規定請求損害賠償之外，還可以依《消費者保護法》第51條規定，額外請求其損害額最高達5倍的懲罰性賠償金。看起來走到對簿公堂這一步，建商很難拒絕承認它就是故意。因為賣給別人賺更多，又認為紅單不代表正式買賣契約成立，所以不構成債務不履行的問題。
當然中間過程不太確定買方或買方的律師是怎麼舉證的，看起來就是損害賠償金額 + 五倍的損害金額懲罰性賠償金 = 2822萬，等於法院認證買方受到將近500萬元的損害這樣。
好啦！分享完畢。是不是覺得《消費者保護法》的威力強大，值得好好研究一下了呢？
