有鑑於台灣的租賃法律似乎有向日本靠攏的趨勢，加上皮朋哥自己也去日本置了產，讓皮朋哥不禁也想了解一下，日本有關租賃的法律，到底是怎麼規定的？又，傳聞日本法令非常保障租客，那就來看看到底是怎麼樣的保障法，對房價有何影響？又對租賃的生態會起到甚麼關鍵性的影響因素呢？
日本對於租賃相關的規定，有所謂的「借地借家法」，其實這就跟台灣的租賃住宅市場發展及管理條例（簡稱租賃專法）可說是異曲同工。
首先摘要一下日本借地借家法的關鍵內容：- 適用範圍：
日本的租賃相關法律名為「借地借家法」，主要是規定土地租賃權、地上權、建築物租賃契約等權利的續期和效力。而所謂的「借家」，即是針對建築物租賃的法律行為之雙方權利義務做出規定。而值得注意的是，此處所規範的建築物租賃行為是指一個完整單位的出租。如果只是出租某一個房間、或旅館酒店類的短期租賃、又或是無償的使用借貸這幾種情況，就不適用「借地借家法」的規定。
借地借家法第40條：「一時使用土地或建物的租賃行為，不適用本法。」此類型之契約須明確記載，並有雙方合意。
- 普通借家 vs 定期借家：
解除契約需具備正當事由，原則上不得因個人情感或主觀因素終止契約。
依日本借地借家法規定，「普通借家契約」基本上是無期限的。也就是說，這和台灣的租賃實務是截然不同的情況。雖然現實操作中，日本大部分的租賃契約是設定為兩年，但除非有正當理由，否則房東原則上不能拒絕房客更新租約。而所謂「正當事由」通常是以出租方事實上真的有需要使用該建築物為主要考量因素。例如，如果出租方的住所已無法居住，需要入住出租的物件，這就可以被視為一個合理的理由。那像是主張自己的小孩長大了要有自己的房子住這樣的說法，可不算是「正當理由」的。另外，日本也有與台灣類似的「買賣不破租賃」規定，即使承租方租賃中的房屋被出租方賣掉，承租方也有權利根據原有租賃契約，向新所有權人主張要繼續居住。
相比之下，「定期借家契約」是一種以租賃契約期限結束時不續約為前提的租約形式。例如，如果一個定期借家契約設定為三年，當租賃契約期滿時，無論房東是否有正當理由，都可以選擇不續約。這種租賃契約賦予了房東更大的靈活性，卻也限制了房客更新租約的權利。因此實務上，日本的承租方極少會願意同意走定期借家契約這種模式，而市場上定期租約的租金也會明顯低於普通借家契約。因為對想要長期租賃的人來說，不怎麼有保障。
簡單來說，日本的普通借家契約大概就跟台灣的不定期租賃很像；而定期租賃就跟台灣的定期租賃一樣。但是租金高低則是剛好相反，日本的定期借家契約，其租金反而是會明顯低於市場行情的。
- 租金的調整
出租方要漲租金必須與承租方協調，並取得承租方同意。對於租金之調整，僅在經濟情勢發生重大變化時，才可經法院請求調整。租金如因土地或建物價格變動、租賃物周邊情況或其他經濟事由產生不相當時，雙方可請求調整，若協議不成，可向法院請求判決。
由以上規定可知出租方要調漲租金有多困難！居然是要法院判決出租方漲價有理由才能漲價。再搭配不得拒絕承租方續約這一條，基本上皮朋哥自己的解讀是，如果出租方的物件條件很好，租出去之後基本上幾乎可以說就要不回來了。要等到哪天承租方想走了，才能取回自己的房屋哩。
- 出租物修繕的義務
這一點沒有規範在借地借家法中，而是在規定在民法裡面。修繕義務是由出租方負責的。
民法606條：賃貸物件的維持修繕義務由貸主（出租方）負擔。
這一條也是很硬，而且找了半天資料，都沒找到是否有例外情形。這讓皮朋哥很是納悶。那萬一有毀損是可歸責於承租方的，也是出租方必須負責修繕？以台灣人的角度來看這條規定顯得非常不合理。但根據皮朋哥自己在日本旅行或是看屋的經驗來說，房屋的賣方，在房子出售前，都會細心地整理修繕屋況，讓承接的買方基本上是不用再做任何的修繕，那屋況之好，只能說台灣這些的實際情況可以說是望塵莫及。租賃亦然，承租方退租之後，絕大多數也都會好好整理房子，整理的程度幾乎就跟租賃前幾乎一模一樣！這真的是不禁令人讚嘆日本人的素質。不會有那種「因為房子不是我的，我就隨便ㄊㄨㄣˋ」這樣的心態。
這道理何在呢？且看日本國土交通省的《原状回復ガイドライン》（原狀回復指引）吧！這個目的在於釐清租賃契約結束後房屋修繕責任的分擔界線，避免出租方與承租方之間，因押金扣除與修繕費用產生爭議。
首先所謂原狀回復，並非恢復成「新房狀態」，而是回復至「承租方入住時的狀態」。但不包含因正常居住使用所造成的自然磨損。因此承租方須負擔修繕費的狀況如下：
- 故意或重大過失造成的損壞（如菸燻、牆壁刻痕、寵物抓痕等）。
- 未經許可的自行裝修或改造。
而房東應負責的情況（不得從押金中扣除）則是：
- 普通居住造成的污損（地毯磨損、家具壓痕、日曬褪色等）
- 建材老化與經年變化導致的劣化。
- 保證公司的存在與功能
這一點是台灣目前為止尚未有的制度。也是皮朋哥個人認為這才是台灣應該確實仿效日本的制度。因為台灣所謂的保證制度，大概只有「連帶保證人」這一樣而已。而這個連帶保證人，只能說，如果出租方都拿承租方沒辦法，那更別說連帶保證人能起到甚麼作用了。
而日本租賃市場中，雖然極度充分保障了承租方的權利，但相對的也考量到出租方與承租方之間權利與義務的平等性與公平性，於是便有原狀回復制度與保證公司這樣的事業形態出現。
保證公司這樣的制度可說是保護出租方的重要防線，是真正能起到保障出租方的作用。
過去在日本租房往往需要連帶保證人，但因為不少外國人、高齡者、單身者等無法找到國內的保證人，因此便開始有「保證公司」的出現。在簽訂租賃契約之前，承租方的所有資料必須經由保證公司審核，通過後再進到出租方的審核階段。
一旦房屋承租後，承租方必須要支付保證公司的審查費用（通常是半個月或是一個月房租），同時也要與保證公司簽約，並支付一定的保險費。因此，若承租方沒有支付房租，保證公司會先行代墊，並向承租方行使代位求償權來催收。若發生承租方搞消失或是惡意不繳房租的情況，保證公司亦會代辦訴訟、強制執行等程序，減少房東的負擔。
經過了解之後，感覺日本所謂的保證公司，其實很像是把台灣那種討債公司給合法化的結果。就是介於承租方與出租方之間，依據法律來「喬事情」。那保證公司的獲利來源當然就像是前文所提到的審查費用與保險費之類的收入了。
結論與感想
不得不說，日本的租賃法律是真的有保護並保障到租賃雙方，當然這會造成承租方租賃成本的增加，但是為了一個健全的租賃市場，個人認為這確實是個非常好的制度設計。反觀台灣...
但，日本租賃市場的法律與相關制度比台灣成熟很多的情況下，這也就造成了日本人並不像台灣人有那種「有土斯有財」的心態，講白一點就是日本人並不怎麼熱衷於要買自己的房子。畢竟在日本人的觀念裡，房子是會折舊的。而台灣對於房價上漲，估價理論的學說依然有著所謂的「建物貢獻說」，也就是建物在市場上的成交價格，不必然會反映其折舊。因此日本的房屋自有率遠遠低於台灣，其中很重要的關鍵因素之一就是日本人認為房子跟車子一樣只會折舊。是一個買進之後就會一直跌價的資產。而台灣人則是大不以為然，台灣人是覺得房價長期來說只會上漲，再怎麼不濟，也至少會跟著通膨幅度走；也因此台灣人根深蒂固的觀念就是「不動產可以抗通膨」。
行文至此，我不禁在想，如果台灣租房子像日本一樣那麼有保障，房東不能隨便趕走我，也無法輕易調漲租金，那麼我還會想要買自己的房子嗎？真是有趣的問題...
