一、 前言：建地分割不是畫線就好？
在台中擁有一塊建地是許多人的財富傳承計畫，但老王的故事給了我們一個警示。老王計畫將市區一塊傳家建地平分給兩名子女，原以為一人一半剛好蓋兩棟房。沒想到後來發現，由於基地寬度不足，分割後兩塊土地都會變成法律上的「畸零地」，不但拿不到建築執照，土地價值更會瞬間暴跌。
建地分割隱藏著許多建築法規紅線，若不符合「最小寬度與深度」，這份傳家寶可能看得到卻吃不到。
二、 畸零地是什麼？以《臺中市畸零地使用管理自治條例》為例
在台中市，建地分割是否合法，必須參考《臺中市畸零地使用管理自治條例》。所謂畸零地，是指在建築法規定地區內，面積狹小或地界曲折的基地。1. 什麼是「面積狹小」？
根據條例第四條與第五條，如果建築基地的「最小寬度」或「最小深度」任一項未達標準，就會被視為畸零地：
- 正面路寬： 指基地面前道路的寬度。
- 最小寬度： 在最小深度範圍內，基地二側境界線與道路境界線平行的最小值。
- 最小深度： 臨接道路境界線至基地後側境界線的垂直距離最小值。
2. 專業計算注意事項
- 角地截角： 若屬角地應截角時，寬度及深度指「截角前」的尺寸。
- 建築線起算： 若有定建築線或臨接綠帶退縮，寬度與深度需從建築線或退縮線起算。
- 任選道路： 臨接兩條以上道路時，可選擇任一道路為面前道路，只要其中一方位達標即不屬畸零地。
三、 法院如何判決建地分割？經濟效用是核心
當土地共有人無法達成協議、訴諸法院裁判分割時，法院並非隨機分配。根據 最高法院 93 年度台上字第 802 號民事判決 意旨：
「建地之分割，應以分割結果得建築房屋，始符經濟效用之原則，並應盡量避免畸零地之產生，以符土地利用之最大利益。」
這代表法院在裁量分割方案時，會優先考慮「分割後是否還能蓋房子」。如果某種分割方案會產生畸零地，導致土地無法開發，法院通常會認定該方案不適當，這也是在進行法律訴訟時必須爭取的攻防重點。
四、 結論：避免分割爭議，先找專業律師諮詢
建地分割涉及《建築法》與各縣市自治條例，一旦分割方案選擇錯誤將會導致法院無法按照期待進行分割的困境。在規劃土地傳承或處理共有物分割訴訟前，務必先釐清地籍資訊與法令限制。
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免責聲明
- 本文章是根據當時法令規範所撰寫，讀者仍須自行確認法令是否有所變動。
- 本文章提出法律內容僅供參考，實際案情需要與律師諮詢討論。
