想像一下，你賣掉持有一陣子的房子，算準了應該能適用 35% 的稅率，結果國稅局的公文寄來，卻硬生生寫著 45%。原因竟然不是房價算錯，而是你對『兩年』的理解與法律差了整整 24 小時。在房地合一稅的世界裡，法律只看那精準的『相當日前一日』。本篇文章將帶你拆解民法 120 條到 124 條的計時密碼，教你如何精準算出那條價值百萬的稅率分界線。」
一、 起算點：登記日當天算不算？（民法第 120 條）
根據民法第 120 條第 2 項：「以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入。」
在房地合一稅中，持有期間是從「取得登記日」起算到「交易登記日」為止。
- 關鍵邏輯： 登記當天是「第 0 天」。
- 實務應用： 如果你在 2024 年 2 月 1 日辦妥移轉登記取得房產，這一天是不計入持有期間的，真正的第一天是從 2 月 2 日開始。
二、 如何判定「滿 X 年」？（民法第 121 條）
想要適用較低稅率，必須持有「滿」特定年限。民法第 121 條：「以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期間之末日。」
- 白話解釋： 所謂「滿一年」，就是到隔年「登記日的前一天」午夜 12 點。
- 案例： 2024 年 2 月 1 日登記取得，滿兩年的末日就是 2026 年 1 月 31 日。
民法第 122 條於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之。
雖然民法 規定假日可順延，但在稅務「持有期間」的認定上，通常是為了判斷「事實長度」，並不會因為末日是假日就讓你「多算一天」持有期間。順延通常是指「義務的履行」（如繳稅期限），而非「權利的增長」。
三、 實戰試算：房地合一稅的生存遊戲
小游在 2022 年2月簽約 買入了一間獨棟別墅並辦於2022年3月1日辦妥移轉登記。 他很清楚房地合一稅的規定：
- 持有 2 年以內：稅率 45%
- 持有 超過 2 年、未滿 5 年：稅率 35%
小游打算在滿兩年的那一天就把房子賣掉，他心想：「既然是 3 月 1 日買的，那兩年後的 3 月 1 日賣掉，剛好就是滿兩年吧？」
於是他安排在 2024 年 2月1跟買方簽約，報完稅後在2月底前送地政過戶，剛好抓在2024年3 月 1 日 完成過戶登記。
小游的算法（直覺算法）：
- 取得日： 2022 / 03 / 01
- 賣出日： 2024 / 03 / 01
- 小游心裡想：「2022 到 2024，剛好整整兩年，應該適用 35% 吧！」
國稅局的算法（法律算法）：
根據 民法第 120 條 與 第 121 條：
起算點（第 120 條）： 始日不算入。
- 2022/03/01 登記，這天不算，從 3 月 2 日 才開始起算。
- 屆滿日（第 121 條）： 以「相當日之前一日」為期間末日。
- 「兩年期滿」的那一刻，是 2024/03/01 的 23:59:59（即 3/1 的前一日 2/29 的結束）。
稅率判定：
- 要適用 35%，必須持有「超過」兩年。也就是說，交易登記日必須在 2024 年 3 月 2 日（含）之後。
- 小游在 2024 年 3 月 1 日 當天就完成登記，此時在法律認定上，他剛好「等於」持有兩年，並未「超過」兩年。
慘痛結果：一天的代價
假設小游這間房獲利 1000 萬元：
- 小游以為的稅額： $1000萬*35% =350萬
- 國稅局認定的稅額： $1000萬 *45% = 450萬
- 差額：100 萬元！
小游只因為提前了 24 小時 辦理登記，就得平白多繳100 萬元的稅金。他事後欲哭無淚，因為在法律上，這就是紮紮實實的「未滿兩年」。
四、 避坑終極指南：如何保住你的 100 萬？
看完小游的案例，你一定會發現「壓線」過戶是一場高風險的豪賭。為了保險起見，請務必掌握以下三個法律避險工具：
1. 掌握「安全起跑點」：登記日 + 門檻年數 + 1 天
法律上的「超過」指的是度過末日的隔天。如果你想確保適用較低稅率，請永遠記得：「取得登記日 + 年限 + 1 天」。
- 案例回顧： 2022/03/01 取得，滿兩年末日是 2024/03/01。2024/03/02 才是安全區。
2. 注意「無相當日」的跳轉陷阱
如果你是在2 月29 日 這種月底取得房產，要特別小心 。
- 邏輯： 如果兩年後的那個月份沒有對應的日子，末日就是該月的最後一天。這時你的「安全脫手日」就會是下個月的 1 號。
3. 區分「持有期」與「義務期」（民法 122 條）
這點最容易被搞混！
- 持有期間（權利）： 不會因為最後一天是週日，法律就自動幫你多算一天持有。
- 申報、繳算期限（義務）： 賣房後的「30 日內申報」如果最後一天是週日，可以順延到週一才不算逾期。
口訣：計算持有期「不順延」；計算繳稅期限「可順延」。
五、游代書提醒：精準計時是節稅的第一步
不動產交易動輒千萬，搞清楚法定期間是節稅最基礎、卻也最容易踩坑的環節。魔鬼藏在細節裡，節稅藏在日期裡！
與其壓線豪賭，不如在規劃售屋前，讓身經百戰的游代書為您重新過目、把關。我們會精算出最保險的「黃金過戶日」。讓專業代書做您的最後守門人，確保每分獲利都能精準達標！
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