買預售屋想「反悔」或「修正」？法律上的砍掉重練：民法 111-118 條解析

游代書

發佈於不動產投資

2026/02/11 更新2026/02/11 發佈閱讀 6 分鐘

買房是人生大事，尤其是「看圖說故事」的預售屋。民法第 111 條至 118 條是契約的「修正帶」與「保險絲」，規定了合約在什麼情況下可以「部分作廢」或「徹底歸零」。

一、局部無效 vs. 全部無效：關鍵在「重要之點」

民法第 111 條： 法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。

(一) 觸及「重要之點」：契約全部無效

如果無效的部分是合約的「靈魂」，一旦除去，這份合約就失去了存在的意義。

標的標示錯誤： 契約載明的車位編號在平面圖不存在，或坡道平面變成了機械車位。標的物不確定，契約全部無效。
價金約定違法： 總價與分期款項加總對不起來，或是包含政府禁止收取的非法規費（如：強制轉嫁本應由建商負擔的瓦斯內管工程費、建物保存登記代書費）。
使用用途不符： 建商承諾可當「住家」，實際地目卻是「一般事務所」或「殯葬用地」。用途限制觸及核心利益，契約全部無效。

(二) 除去後仍可成立：僅該部分無效（惡霸條款）

若只是細節違法，則該條款作廢，但買房合約依然有效。

沒收全額： 違約金規定沒收全額價金（法律上限僅為總價 15%）。
廣告僅供參考： 聲稱廣告不構成契約（法律規定廣告視為契約一部分）。
提前分擔稅費： 要求買方負擔交屋前的地價稅、房屋稅。
縮水保留款： 將交屋保留款設定為固定的 5 萬（法律規定應為總價 5%）。

二、轉個彎，法律幫你找生路

第 112 條： 無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，並因其情形，可認當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效。

【預售屋實務：紅單的救贖】 若紅單（預購單）因未載明開工日期等技術性細節被行政機關視為無效，但只要紅單內有明確的「標的」與「價金」。法律可將其轉換為有效的「買賣預約」，保障買方要求簽署正式契約的權利。

三、撤銷的「時光機」效應

民法第 92 條： 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。
民法第 114 條：法律行為經撤銷者，視為自始無效。
當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定。
民法第 115 條：經承認之法律行為，如無特別訂定，溯及為法律行為時發生效力。

【預售屋實務：重大瑕疵撤銷】 建商隱瞞該建案曾發生過重大工安意外導致結構受損，或廣告標榜「戶戶有溫泉」實際卻無法取得溫泉水權。

結果： 買方可主張受詐欺撤銷意思表示。依 第 114 條，合約視為自始無效，雙方互負回復原狀義務。也就是因為合約消失了，建商拿著買方的錢就沒有法律依據，必須把已收價金（連同利息）退還；而買方若已辦理登記或交屋，則須將產權或房屋還給建商。

四、誰來同意才算數？紅單禁止轉讓的鐵壁

民法第 118 條：無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。

禁令：《平均地權條例》嚴禁紅單轉售予第三人。
民法： 小王私下加價轉讓紅單給小李，屬於「無權處分」。
結局： 依本條需建商承認。但在現行嚴規下，建商承認即違法，故此處分永久不生效力。小李拿不到房，可依 第 113 條 要求小王賠償損害。

民法第 113 條： 無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。

五、意思表示的傳遞：維權的最後一步

第 116 條： 撤銷及承認，應以意思表示為之。如相對人確定者，前項意思表示，應向相對人為之。

【實務關鍵：存證信函】 任何法律行為的效力變動（撤銷、承認、解除），都必須確保「意思表示」已到達對方。在預售屋爭議中，若僅用通訊軟體通知，日後建商可能辯稱未收到，因此寄發存證信函是保護自己的不二法門。

游代書的心裡話：法律是給「看得到」的人用的

聽游代書一句勸，買房簽名不是在練草書，那是幾千萬的責任。有些首購族買預售屋時，被接待中心那種香香的精油味、美美的樣品屋一沖昏頭，建商合約拿出來就盲目地簽。

等發現瓦斯費要自己出、公設跟廣告不一樣、甚至想換約換不掉時，才跑來代書辦公室問：「游代書，我現在該怎麼辦？」

其實，民法 111 到 118 條就是你的「後悔藥」跟「防彈衣」。你要記得幾個大原則：

不要怕合約： 建商寫的惡霸條款，違反規定的部分「一部無效」，他們嚇不倒你的。
盯住核心： 房子位置不對、總價算錯、土地使用分區不能住人，這種「重要之點」出包，我們就直接主張「全部無效」，整份合約砍掉重練。
證據要留、動作要快： 被騙了要撤銷，法律只給你「一年」時間（民法 93 條）。別在那邊跟業務傳 Line 吵架，那是沒法律效力的！存證信函寄下去，意思表示送達（民法 116 條），你的權利才算真正啟動。

買房路長，法律護航。有合約問題，記得找專業的來，別自己瞎捉摸！