「社宅標榜租金行情打八折，為什麼體感卻跟市價差不多？」
最近各地政府興建的公宅陸續釋出，不論是台北、台中還是台東，都有不少人反映租金似乎沒有很親民，租一般住宅再申請租補還比較划算！應粉絲敲碗，今天解答台灣社宅定價邏輯，看完你就懂為何是這個結果。
＊以下社宅均指由政府興建的「公宅」，非民間包租代管的社會住宅。
▞ 你付的租金其實是在幫政府繳貸款
很多人對社宅的直覺是「社會福利」，應該由預算全額支持。
這種想法的確是一種流派，視社宅為一種國家基礎建設，就和國家修路造橋一樣，100%由國家財政負擔。
不過這件事在一些歐洲國家都已經嘗試過，造成結果是財政負擔過大而無法永續，後來也逐步改革，多少要求自負盈虧的能力。
因此，社宅只發展了十餘年的台灣，勢必也借鑒了大量國外案例，從結果看，政府一開始就決定社宅是「自償導向」——必須自負盈虧。
根據國土署主導社宅興建的最高指導手冊的財務設計邏輯，明定全國社宅的租金收入要能「在五十年內，支應日常維護管理與初期建置成本的回收」。
而政府蓋社宅的錢，是向銀行融資借來的。雖然中央有「融資利息」與「非自償性經費」兩項補助，可以填補地方政府的部分缺口，但整體財務模型仍是自償導向，租金收入仍是回收建置成本的主要來源。
簡單說，租客繳的租金，是要拿去幫政府這個大房東「繳貸款」的。
▞ 為了追求高規格建築設計，成本由租客買單
Sourse：高雄市社會住宅資訊網
內政部於 2021 年宣布，未來新建社會住宅都必須符合「綠建築」、「智慧建築」、「耐震建築」三大標章，國家住都中心發包興建的社宅，每一案都依此標準執行。
這個規格遠高於台灣絕大多數民間建案，而三大標章帶來的政策目標「永續發展、節能減碳、居住安全」本身值得肯定，但這些高於常民住宅的規格，會明顯提高營造成本，而這部分溢價，最終會被攤提到每個月的租金中，轉嫁給租客負擔。
當建築規格是為了達成國家的政策目標，這部分溢價是否該由租客買單，我認為值得探討。
▞ 定價的三大流派，台灣選了哪一種？
雖然公宅興建的成本在財務上要求自償率，但這與租金定價結果不必然存在正相關，而目前的租金定價邏輯究竟為何？
先說明世界各國的公共住宅定價方式，大致分為三種：
◆ 收入定價法
依照租客的收入制定比例的租金，賺得少付得少、賺得多付得多，這被認為是最細緻、最公平的作法。這個做法要能實現的前提是，國人的實際收入是能夠被核實的。
◆成本定價法
蓋房子花了多少錢、後續維護要多少成本，回推成租金。公宅土地是政府持有的，土地成本幾乎為零，因此在討論成本攤提時，說的都是營造與管理成本，並不包括土地。如果租金攤提要再加上土地成本的話，租金會遠比現在還要更高。
◆市場定價法
參考公宅周邊市場行情，直接打折；在公宅量體佔市場存量達到一定的量級時，公宅價格能定錨租金行情，來抑制私人市場的租金價格。
台灣屬於哪一種？
目前採取的是混合制，由「市場定價法」為基底，再加上「粗糙的收入分級」。
先按市價打八到八五折，作為「牌價」定錨；再按身分別進行分組，給予不同數額補貼，讓租金再打折。
問題來了：為什麼打了折，大家還是覺得貴？
▞ 高品質新屋 vs. 大眾體感行情
根據內政部國土署的手冊規定，公宅定價要參考周邊市場行情，問題就在於，新成屋、中古屋、老公寓的價格落差甚大，究竟該拿哪一種作為基準？
有鑑於公宅本身屬於新式社區大樓，而為了平衡周邊新舊屋齡的價格落差，折衷取「屋齡10年左右」的中古電梯大樓租金來作為基準，逐漸成為了各地政府的共識。
Sourse：台北市政府安心樂租網
也就是說，當一棟嶄新的社宅落成，它是拿周邊屋齡約 10 年、具有物業管理與公設的「新古屋」來定錨。
但對多數租屋族來說，他們在自由市場尋找的大多是 20 年以上的舊大樓或公寓，10年屋齡並不算真正的中古，租金價格也會屬於行情帶上的頂部位置。
社宅雖然提供了全新的空間、耐震標章與完善的公設，但當這些高品質的規格反映在租金上，即使打了八折，依然會與大眾習慣的「常民租金行情」產生巨大的落差。
▞ 我們想要什麼樣的社宅？
從以上討論可以發現，台灣的社宅並非大家心目中所想的社會福利路線。
政府是以「投資」心態在經營公宅，要求建置成本要能全部回收，並讓租金與市場行情連動。
對於租客來說，也不能把公宅對標市場上主流的租房品質，公宅的存在，反而是一種另類的「豪宅」。
政府作為公營角色，所提供的租房選擇，是否與普羅大眾的居住需求形成了「錯位」？我認為這是值得深思的。
💬 最後想問問大家，你認為社宅的定價，應該走哪條路？
A｜收入定價法：與成本和市價都無關，政府補貼並追求極致的公平
B｜成本定價法： 應與市價脫鉤，以實際成本回推租金
C｜沿用現行市場定價： 確保財政永續自償，才能有穩定財源支撐後續的興建。
D｜排除政策溢價： 追求三大標章所造成的成本增加，不應由租客負擔。
歡迎留言你的選項，一起聊聊你對社宅的看法！👆
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