【投資與閱讀】年紀輕輕投資房地產有譜？《我25歲，有30間房收租》閱讀心得｜Mr. 西城

Étienne Beauregard-Riverin on Unsplash

前言：

買房三重點：

一、地點最重要：三個指標，找出超值地段（p. 115頁）

我們都知道買房子最重要的就是地點了，但是到底要怎麼找出含金量最高的地段呢？本文作者列舉三項他認為比較重要的指標：

第一個是「附近是否有國際知名品牌進駐？」

例如麥當勞、星巴克、家樂福、Costco等等......。這些大品牌的背後，通常都有強大的團隊分析地段，因為每一家分店的成本可能都高達上千萬，如果沒有精準的數據分析加上預算評估，他們是不會輕易買進的。 在《速食遊戲》這部電影，揭露了麥當勞除了賣漢堡薯條可樂以外，房地產才是最大的收入來源，這其實也不是什麼秘密，許多國際知名品牌後來也逐漸效法麥當勞買進房產的模式。 買入附近有國際品牌進駐的地段，等於是多了一層保險，讓這些千萬級企業幫你做分析買入好地點，如果一開始對於挑選地段沒有概念，國際知名品牌的進駐就是一個很好的判斷指標。

第二個是「同一區域內，是否有五家以上的房仲店？」

一般來說房仲業者的市場敏銳度會比我們這些投資者還要敏感，舉例來說，如果宜蘭市突然連續開了好幾家仲介店，這或許代表宜蘭市的買氣正在逐漸攀升，在景氣好的狀況下，比較不用擔心挑到不好的點。 信義房屋、永慶房屋這些耳熟能詳的品牌店，分店位置在官網上都有，甚至用Google Map就可以找到。 另外，能開仲介店的老闆通常資本都不會太少，且在房地產投資上都有一定的經驗，當某個地點有許多仲介店開幕，大概就能得知這個區域會迅速發展起來！ 第三個是「交通是否便利？」 這也時很直觀的指標，在薪水不漲的年代，不買車的小資族越來越多，此時住處附近是否有巴士站、Ubike、火車站、捷運就顯得非常重要，這些地段的房子即使坪數不大，往往都還是比交通不方便的郊區還要貴上許多。 此外，如果周邊還有學校、運動公園可以走走，有市場、便利商店可以買食物，那是再好不過了。 我們可以試著把數據列出來，例如，走路到火車站五到十分鐘以內的距離，然後再Google Map上畫出範圍，在這的地段去挑相對價格較好的房子，往往投資比較能夠獲利。

二、低於市價的房子是怎麼回事？

要搞懂房子的售價，我們就要先從房子的種類開始了解。一般來說，我們的房地產分為：預售屋、新成屋、中古屋、獨立套房。 「預售屋」，也就是工程還在進行的房子，他的優點是要自備的現金比較少，通常一間房子蓋好需要幾年的時間，這段期間也比較好準備資金。另外預售屋可以運用的槓桿也比較多，投資獲利的倍數很高。 「新成屋」，就是購買剛建置好的房子，他的優點是你可以看到既有的結構、設備、格局，但缺點是投資報酬率不高，因為房子的價差已經被之前預售時賺完了，因此賠錢機率較高，比較適合自住。 「中古屋」，屋齡較高的房子，優點是總價會比預售屋和新成屋低，可以接手前任屋主的傢俱，整理得好的話直接出租也不是問題，空窗期會比較短。缺點就是中古屋會有大大小小的問題，例如水電、漏水、壁癌......等等，會出現預期以外的花費，但只要初期打理好，裝潢費用加一加依然低於總價，就是還不錯的投資機會。 最後一種是「獨立套房」，這是現在很受上班族、小家庭歡迎的物件，需求慢慢會越來越多（我想是因為少子化＋晚婚等人口結構因素）。缺點則是銀行能貸款的成數較低，很多銀行甚至不辦理，因此投資人要準備的現金，接近買價的一半。 了解了房地產的類型之後，我們就來談談價格

三、便宜的中古屋有什麼特性

到底要怎麼樣才能找到比市價便宜的房子呢？除了要長時間累積看房經驗（作者至少看了上千棟房子），養成隨手打開租屋網逛逛的習慣，最重要的還是要不斷學習，就能養出精準的眼光。 以下也整理出書中提到的幾個便宜房子的特性，供大家參考： 1. 屋況很糟

2. 屋主急需用錢

3. 因家庭因素急著賣房

其中屋況糟的房子有最大的增值空間，經過一番重新裝潢，把漏水壁癌問題處理好，通常能溢價10~20％，是作者最喜歡的物件。

接下來分享書中提到的，購買中古屋的三個簡單標準。如果怕買貴，可以先詢問當地的最低總價，評估一下這個物件離最低總價的價差是多少，越接近最低總借，風險越低。

總結：

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