《設計生意經》-簡述商業地產設計流程

商業地產規劃的陷阱

商業地產規劃邏輯

　這裡多說一點，所謂佈置好的總平面佈局，是依據各類物業產品的使用條件要求，讓項目上各類物業產品正確就位，比如商業需要臨街、酒店需要安靜、辦公需要安靜、住宅需要私密等等要求。

　具體來說大型城市綜合體項目總平面上物業，要注意基本的布局原則“金角、銀邊、草肚皮”。金角是一個綜合體內最好的位置，也就是街角處，這是人流最旺的地方，像星巴克、KFC都喜歡選這個位置；銀邊是指位於商業街的開口處，也是人流聚集的地方；最後草肚皮是指商場內場中間的位置，是一些邊緣性位置。

　項目上商業物業佈置到“金角或銀邊部位”；飯店（酒店）或公寓住宅安排在“安靜並有景觀的區位”；辦公或其他公共物業需要佈置在“方便與通達的區位”，如果項目上各類物業佈局沒有考慮這些基本的人流與價值關係，會導致項目整體價值目標的降低與減損。

“三點”就是客流集散點、物流集散點、車流集散點；“四線”就是人流動線、物流動線、車流動線與垂直交通動線。這部份的設計需要以不同角度的使用者感受出發，看如何規劃才能最簡化人流方向。

這也是作項目最後會被問的問題，卻也是最重要的項目規劃起點，如果項目會需要銷售，那就需要把各個店面都分別登記小產權，這樣才比較好賣，但這類型的物業，就比較沒辦法像持有型物業，打造一個體驗感比較好的商業空間。

商業地產設計步驟

1.前期土地策劃

前期土地規劃對建築的功能與定位有很大的指導作用，策劃團隊應該充分瞭解項目定