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《設計生意經》-簡述商業地產設計流程
閱讀時間約 7 分鐘
因為自己做商業地產顧問的背景，很常與建築設計公司有所接觸，這也是翻開這本書的起源，希望多了解設計公司的語言。不過這本書更多的是說對於設計公司這樣糟糕的生意人，該怎麼做才可以讓自己的公司運作順利，可以賺錢又能持續發揮自己的影響力。
有一個設計師剛賺取了一大筆報酬，被問到該怎麼使用這筆錢時說道 : 繼續執業，直到把錢花完為止。
這本書很適合自己創業的設計師閱讀，想清楚自己的該怎麼做事，以及做些什麼。不過這篇文章想藉此分享商業地產的設計流程，也聊聊商業地產在設計上與一般建築有哪些邏輯性上的差異，所以內容就不跟著書的節奏延伸了。
商業地產規劃的陷阱
商業地產的建築設計脫胎自建築設計，但又與一般的建築設計不能相提並論，因為像是住宅、辦公室等的建築設計都有著更一致的標準規格，但商業地產除了外型有許多變化外，建築前就必須結合開發角度、設計角度、營運角度來作綜合考量，包含商業的市場發展、租戶需求、各項業態的功能差異、機電預留條件、消防分區、財務目標、開發時序等等都需要考慮進去，把這些內容都考慮清楚非常重要，因為商業地產的策劃及建築設計就決定資產價值的70%。
但大部分開發商不理解好的設計可以創造價值，不做商業定位與產品研究，一般來說要把項目做好，都需要先做市場研究、商業定位和物業產品定位研究，再來做規劃設計，以符合項目定位要求。而實際在操作時，開發商都希望設計院提供免費商業規劃方案，畢竟開發商大部分都是做住宅出身，覺得同樣是造房子內容一樣簡單，只要把重點都放在建築的外觀上就可以了。
商業地產規劃邏輯
但商業地產需要考慮的面向遠比住宅多上許多，簡單說商業地產在規劃時，就有幾個基本思考切入點：
（1）對接好前期商業定位與產品定位要求，專案上各類產品正確比例符合產品定位要求
（2）落實好規劃設計的控規條件各項指標
（3）構建好物業形態，能夠有效容納商業定位確定的商家落戶與運行要求
（4）佈置好總平面佈局，專案上各類產品正確就位
這裡多說一點，所謂佈置好的總平面佈局，是依據各類物業產品的使用條件要求，讓項目上各類物業產品正確就位，比如商業需要臨街、酒店需要安靜、辦公需要安靜、住宅需要私密等等要求。
具體來說大型城市綜合體項目總平面上物業，要注意基本的布局原則“金角、銀邊、草肚皮”。金角是一個綜合體內最好的位置，也就是街角處，這是人流最旺的地方，像星巴克、KFC都喜歡選這個位置；銀邊是指位於商業街的開口處，也是人流聚集的地方；最後草肚皮是指商場內場中間的位置，是一些邊緣性位置。
項目上商業物業佈置到“金角或銀邊部位”；飯店（酒店）或公寓住宅安排在“安靜並有景觀的區位”；辦公或其他公共物業需要佈置在“方便與通達的區位”，如果項目上各類物業佈局沒有考慮這些基本的人流與價值關係，會導致項目整體價值目標的降低與減損。
（5）注意總平面的“三點”與“四線”，以及項目運行配套條件；
“三點”就是客流集散點、物流集散點、車流集散點；“四線”就是人流動線、物流動線、車流動線與垂直交通動線。這部份的設計需要以不同角度的使用者感受出發，看如何規劃才能最簡化人流方向。
（6）為項目上銷售與持有物業設計出相對獨立的間隔。
這也是作項目最後會被問的問題，卻也是最重要的項目規劃起點，如果項目會需要銷售，那就需要把各個店面都分別登記小產權，這樣才比較好賣，但這類型的物業，就比較沒辦法像持有型物業，打造一個體驗感比較好的商業空間。
商業地產設計步驟
說完了操作邏輯後，再來說說商業地產設計的步驟，這對於商業項目的操盤者來說才算是入行門檻，因為了解設計後，才能更有深度的參與項目規劃。
1.前期土地策劃
前期土地規劃對建築的功能與定位有很大的指導作用，策劃團隊應該充分瞭解項目定
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