付費限定方格精選

《設計生意經》-簡述商業地產設計流程

閱讀時間約 7 分鐘
因為自己做商業地產顧問的背景,很常與建築設計公司有所接觸,這也是翻開這本書的起源,希望多了解設計公司的語言。不過這本書更多的是說對於設計公司這樣糟糕的生意人,該怎麼做才可以讓自己的公司運作順利,可以賺錢又能持續發揮自己的影響力。
有一個設計師剛賺取了一大筆報酬,被問到該怎麼使用這筆錢時說道 : 繼續執業,直到把錢花完為止。
這本書很適合自己創業的設計師閱讀,想清楚自己的該怎麼做事,以及做些什麼。不過這篇文章想藉此分享商業地產的設計流程,也聊聊商業地產在設計上與一般建築有哪些邏輯性上的差異,所以內容就不跟著書的節奏延伸了。
讓愛發電計劃 |《設計生意經》-簡述商業地產設計流程

商業地產規劃的陷阱

商業地產的建築設計脫胎自建築設計,但又與一般的建築設計不能相提並論,因為像是住宅、辦公室等的建築設計都有著更一致的標準規格,但商業地產除了外型有許多變化外,建築前就必須結合開發角度、設計角度、營運角度來作綜合考量,包含商業的市場發展、租戶需求、各項業態的功能差異、機電預留條件、消防分區、財務目標、開發時序等等都需要考慮進去,把這些內容都考慮清楚非常重要,因為商業地產的策劃及建築設計就決定資產價值的70%
但大部分開發商不理解好的設計可以創造價值,不做商業定位與產品研究,一般來說要把項目做好,都需要先做市場研究、商業定位和物業產品定位研究,再來做規劃設計,以符合項目定位要求。而實際在操作時,開發商都希望設計院提供免費商業規劃方案,畢竟開發商大部分都是做住宅出身,覺得同樣是造房子內容一樣簡單,只要把重點都放在建築的外觀上就可以了。
讓愛發電計劃 |《設計生意經》-簡述商業地產設計流程 (圖片取自deviantart)

商業地產規劃邏輯

但商業地產需要考慮的面向遠比住宅多上許多,簡單說商業地產在規劃時,就有幾個基本思考切入點:
(1)對接好前期商業定位與產品定位要求,專案上各類產品正確比例符合產品定位要求
(2)落實好規劃設計的控規條件各項指標
(3)構建好物業形態,能夠有效容納商業定位確定的商家落戶與運行要求
(4)佈置好總平面佈局,專案上各類產品正確就位
 這裡多說一點,所謂佈置好的總平面佈局,是依據各類物業產品的使用條件要求,讓項目上各類物業產品正確就位,比如商業需要臨街、酒店需要安靜、辦公需要安靜、住宅需要私密等等要求。
 具體來說大型城市綜合體項目總平面上物業,要注意基本的布局原則“金角、銀邊、草肚皮”。金角是一個綜合體內最好的位置,也就是街角處,這是人流最旺的地方,像星巴克、KFC都喜歡選這個位置;銀邊是指位於商業街的開口處,也是人流聚集的地方;最後草肚皮是指商場內場中間的位置,是一些邊緣性位置。
 項目上商業物業佈置到“金角或銀邊部位”;飯店(酒店)或公寓住宅安排在“安靜並有景觀的區位”;辦公或其他公共物業需要佈置在“方便與通達的區位”,如果項目上各類物業佈局沒有考慮這些基本的人流與價值關係,會導致項目整體價值目標的降低與減損。
(5)注意總平面的“三點”與“四線”,以及項目運行配套條件;
“三點”就是客流集散點、物流集散點、車流集散點;“四線”就是人流動線、物流動線、車流動線與垂直交通動線。這部份的設計需要以不同角度的使用者感受出發,看如何規劃才能最簡化人流方向。
(6)為項目上銷售與持有物業設計出相對獨立的間隔。
這也是作項目最後會被問的問題,卻也是最重要的項目規劃起點,如果項目會需要銷售,那就需要把各個店面都分別登記小產權,這樣才比較好賣,但這類型的物業,就比較沒辦法像持有型物業,打造一個體驗感比較好的商業空間。
讓愛發電計劃 |《設計生意經》-簡述商業地產設計流程 (圖片取自deviantart)

商業地產設計步驟

說完了操作邏輯後,再來說說商業地產設計的步驟,這對於商業項目的操盤者來說才算是入行門檻,因為了解設計後,才能更有深度的參與項目規劃。

1.前期土地策劃

前期土地規劃對建築的功能與定位有很大的指導作用,策劃團隊應該充分瞭解項目定
以行動支持創作者!付費即可解鎖
本篇內容共 3190 字、0 則留言,僅發佈於不小品書你目前無法檢視以下內容,可能因為尚未登入,或沒有該房間的查看權限。
你的見面禮 Premium 閱讀權限 只剩下0 小時 0
73會員
181內容數
閱讀時喜歡拆解書的含意,有時候會扭曲原意,有時候會借題發揮; 生活時喜歡探索社會的邊界,有時候會充滿興奮,有時候會充滿無奈。 希望在這裡找一個歸宿,一起聊聊書聊聊天
留言0
查看全部
發表第一個留言支持創作者!
不小的世界 的其他內容
前幾天參加交流活動,主題是海派文化的傳承與發展,由上海知名藝術家李守白的女兒,也是知名藝術家李詩億來分享。藉由上海指標性的藝術家,李守白老師的作品,記錄著上海印象,感受這片土地曾經的樣貌。我自己很喜歡這樣的文化體驗,畫裡的生活細節,鉅細靡遺的值得慢慢探索,像是最有閱歷的長者,娓娓說著那時候的故事
會特別去看是因為,Vans這間門店不止賣貨,也加強品牌文化的宣傳
原本只是想著去看看最近IG上很夯的展覽有什麼樣的內容,沒想到就這樣闖進了網美景點。拍照之外,這個展覽對於在做商業運營、空間活化都有很大的可能性延伸。大約400平米的空間,藉由怎麼樣的形式,在三個月一次的檔期中,能做到讓人心甘情願的付錢排著隊等著進去。
美國作家珍.雅各將城市規劃和建築的重點放在了人的感受,提出了一個核心問題:城市為誰而建?她抨擊了正統的城市規劃理論,從一個城市居民真實的生活體驗出發,發現城市的活力在於城市功能的多樣性和混合性
兼顧文化發展的區域開發,浙江省的烏鎮無疑是一個很值得參考的案例,會想分享這個案例是因為前陣子的這本書,《並蒂-烏鎮劇院》。這本書講的是,烏鎮劇院這棟建築是如何誕生的。
前幾天參加交流活動,主題是海派文化的傳承與發展,由上海知名藝術家李守白的女兒,也是知名藝術家李詩億來分享。藉由上海指標性的藝術家,李守白老師的作品,記錄著上海印象,感受這片土地曾經的樣貌。我自己很喜歡這樣的文化體驗,畫裡的生活細節,鉅細靡遺的值得慢慢探索,像是最有閱歷的長者,娓娓說著那時候的故事
會特別去看是因為,Vans這間門店不止賣貨,也加強品牌文化的宣傳
原本只是想著去看看最近IG上很夯的展覽有什麼樣的內容,沒想到就這樣闖進了網美景點。拍照之外,這個展覽對於在做商業運營、空間活化都有很大的可能性延伸。大約400平米的空間,藉由怎麼樣的形式,在三個月一次的檔期中,能做到讓人心甘情願的付錢排著隊等著進去。
美國作家珍.雅各將城市規劃和建築的重點放在了人的感受,提出了一個核心問題:城市為誰而建?她抨擊了正統的城市規劃理論,從一個城市居民真實的生活體驗出發,發現城市的活力在於城市功能的多樣性和混合性
兼顧文化發展的區域開發,浙江省的烏鎮無疑是一個很值得參考的案例,會想分享這個案例是因為前陣子的這本書,《並蒂-烏鎮劇院》。這本書講的是,烏鎮劇院這棟建築是如何誕生的。
你可能也想看
Google News 追蹤
Thumbnail
這個秋,Chill 嗨嗨!穿搭美美去賞楓,裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過?秋日 To Do List 等你分享! 秋季全站徵文,我們準備了五個創作主題,參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」,一起來看看如何參加吧~
Thumbnail
美國總統大選只剩下三天, 我們觀察一整週民調與金融市場的變化(包含賭局), 到本週五下午3:00前為止, 誰是美國總統幾乎大概可以猜到60-70%的機率, 本篇文章就是以大選結局為主軸來討論近期甚至到未來四年美股可能的改變
Thumbnail
「This war will never end. You can't stop this.」(戰爭永遠不會停歇,你無法阻止我們。)
Thumbnail
【女人創業老實說】 蕭怡真 Demi | 數據迷 (格爾美思研究發展服務有限公司) 創辦人 質化與量化研究方法博士,善於以跨領域及多元方法溝通客製化的服務,以有溫度的數據專業,陪伴客戶一起「善用數據,做出好決策」。 《疫情之下》,在加拿大多倫多的Demi生活發生那些改變,當地的商家品牌又是如何應對。
Thumbnail
【女人創業老實說】 林雪莉 Shirley | 台灣初煦品牌創辦人、深圳環尚越洋品牌策劃公司聯合創辦人 衝浪開啟創業歷程,擁有10年專業經驗的品牌規劃經驗,公司據點遍佈台灣、美國、西班牙、中國、新加坡。為企業和產品打造品牌形象,建立在用戶心中獨特的定位,吸引高黏著度用戶,進而提升獲利。 《成立時間》
Thumbnail
我看《情緒經濟時代:如何打造人見人愛的商業模式》:七情六慾,原來也是一門好生意 對每個月至少要看數十本書的我來說,不知不覺中也養成了閱讀的偏好,彷彿只要翻翻幾頁內文,就能很快做出判斷:這本書,是否適合現在的自己閱讀? 所以,當四月底我在鼎泰豐旁邊的金石堂書店看到《情緒經濟時代:如何打造人見人愛的商業
Thumbnail
身為一名設計師,需要更加了解顧客的想法,他希望這份設計擁有什麼樣的特色,他所說的事情是否是他想要的,跟他所喜歡的要素應該要是什麼模樣,如果設計師不夠了解它們,那就不一定會有下一份案子。
Thumbnail
成功人士並不是遇到了一個千載難逢的好機會,而是擁有一個持久的固定行為,也就是「好習慣」,而這個好習慣一直持續執行下去,就能培養出自己的價值、甚至等到好的機會、機遇。 幾乎每個人都有試著想要好好地培養某個習慣,也經歷許多習慣養成失敗的經驗,例如閱讀、學英文、運動等等,這本書提供了培養好習慣的四個原則,
Thumbnail
現代的科技日新月異,網路世界的蓬勃發展加上物流產業的發達,使得現代人的生活變得便利也更加有效率。而網路書店的產生使人們購書不再需要上街到實體書店去找、去買。除了方便,價格相較實體書店也比較便宜。因此增加了現在各種實體書店的競爭壓力,除此之外,電子書的產生也凸顯實體書籍佔空間的侷限,為實體書店再帶來另
Thumbnail
這個秋,Chill 嗨嗨!穿搭美美去賞楓,裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過?秋日 To Do List 等你分享! 秋季全站徵文,我們準備了五個創作主題,參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」,一起來看看如何參加吧~
Thumbnail
美國總統大選只剩下三天, 我們觀察一整週民調與金融市場的變化(包含賭局), 到本週五下午3:00前為止, 誰是美國總統幾乎大概可以猜到60-70%的機率, 本篇文章就是以大選結局為主軸來討論近期甚至到未來四年美股可能的改變
Thumbnail
「This war will never end. You can't stop this.」(戰爭永遠不會停歇,你無法阻止我們。)
Thumbnail
【女人創業老實說】 蕭怡真 Demi | 數據迷 (格爾美思研究發展服務有限公司) 創辦人 質化與量化研究方法博士,善於以跨領域及多元方法溝通客製化的服務,以有溫度的數據專業,陪伴客戶一起「善用數據,做出好決策」。 《疫情之下》,在加拿大多倫多的Demi生活發生那些改變,當地的商家品牌又是如何應對。
Thumbnail
【女人創業老實說】 林雪莉 Shirley | 台灣初煦品牌創辦人、深圳環尚越洋品牌策劃公司聯合創辦人 衝浪開啟創業歷程,擁有10年專業經驗的品牌規劃經驗,公司據點遍佈台灣、美國、西班牙、中國、新加坡。為企業和產品打造品牌形象,建立在用戶心中獨特的定位,吸引高黏著度用戶,進而提升獲利。 《成立時間》
Thumbnail
我看《情緒經濟時代:如何打造人見人愛的商業模式》:七情六慾,原來也是一門好生意 對每個月至少要看數十本書的我來說,不知不覺中也養成了閱讀的偏好,彷彿只要翻翻幾頁內文,就能很快做出判斷:這本書,是否適合現在的自己閱讀? 所以,當四月底我在鼎泰豐旁邊的金石堂書店看到《情緒經濟時代:如何打造人見人愛的商業
Thumbnail
身為一名設計師,需要更加了解顧客的想法,他希望這份設計擁有什麼樣的特色,他所說的事情是否是他想要的,跟他所喜歡的要素應該要是什麼模樣,如果設計師不夠了解它們,那就不一定會有下一份案子。
Thumbnail
成功人士並不是遇到了一個千載難逢的好機會,而是擁有一個持久的固定行為,也就是「好習慣」,而這個好習慣一直持續執行下去,就能培養出自己的價值、甚至等到好的機會、機遇。 幾乎每個人都有試著想要好好地培養某個習慣,也經歷許多習慣養成失敗的經驗,例如閱讀、學英文、運動等等,這本書提供了培養好習慣的四個原則,
Thumbnail
現代的科技日新月異,網路世界的蓬勃發展加上物流產業的發達,使得現代人的生活變得便利也更加有效率。而網路書店的產生使人們購書不再需要上街到實體書店去找、去買。除了方便,價格相較實體書店也比較便宜。因此增加了現在各種實體書店的競爭壓力,除此之外,電子書的產生也凸顯實體書籍佔空間的侷限,為實體書店再帶來另