陶朱隱園 中工幾點思考

前提先說，這篇不對股價做任何預測評論，只是提供看到新聞就有點腦衝的散戶幾點思考面向。

最近陶朱隱園即將要公開，開始造勢後，啥賣1戶賺8戶，顏炳立怎麼估價的新聞連發。

姑且也不討論這是豪宅還是藝術品，是隱園還是公園，也不討論預測公開之後好不好賣。

只提出幾點，在未來媒體熱炒，陶朱隱園題材對股價波動持續發酵時，可以冷靜回頭思考這些重點，當思考完以後，不論您是否已投入，將投入，或許進退之間會從容一點。

一.這個建案已分屋完成，中工總共拿到12戶跟70個車位。其餘為合建方亞太工商聯所有。

這時候你要思考，所謂賣1戶能賺8戶的是誰？當然只有可能是只提供土地的合建方亞太工商聯，因為亞太的土地持有甚久，成本甚低。

沈家持有多少中工股份？又持有多少亞太工商聯股份？請自行Google搜尋比較。

二.負責營建，擔負營造成本，對媒體發言的對外代表都是中工，亞太工商聯一直低調行事。當媒體針對陶朱利多新聞連發時，一般人直覺都會聯想到檯面上的中工，但事實真是如此？

這建案既已分屋完成，對中工有意義的，僅在於所屬的12戶跟70個車位能不能順利出售變現。亞太工商聯手上的若出售，跟中工財報是沒關聯的，之前定錨作價的那戶即是如此。

三.2018年取得使用執照，2019年簽約分屋，中工手上的12戶成本多少？

中工買陶朱隱園，創史上最貴總價

當時抵償代墊款的4戶，每戶帳列成本已高達10.69億，合建契約取得的8戶，按付出的營造成本在當時應該相距不遠。

這時候要思考的是，再經過這幾年的延宕，追加成本，每年幾億的利息支出，管銷費用，這12戶目前在中工的財報上，成本已落在怎樣的水準？

四.假設最完美的狀況，若題材造勢順利，股價先反應一波，公開之後也確實賣的出去，中工手上那12戶也有機會輪得到。

那就要思考一個兩難的問題了，中工手上的12戶陶朱，一般人直覺當然都是認為能順利變現對財務最好，可是當賣出去的那刻，對股價在之後會是正面反應？

亞太工商聯沒有公開發行，賣了房子資訊不需要重訊，只能靠一段時間後的實價登錄來看成交內容，實價的成交內容並不會登錄每戶實際獲利。

當亞太工商聯手上的房子賣出去新聞連發時，市場對中工會有無限的想像題材。但當中工手上的陶朱真賣的出去的當下，就是一翻兩瞪眼的局面，因為中工是上市櫃公司，陶朱1戶的價格絕對就需要即時重訊，揭露實際的出售價格跟實際獲利狀況。

如果未來有機會能走到這步，那時你是中工小股東的話，1.你會希望一直給亞太工商聯賣就好，2.還是希望中工的戶數也能實際開出成交盤？這思考將會很有趣。

雖然機會不大，但如果出現這種機會時，我們再來開個討論文好了。

2022 01 14 PM8:00 觀新聞有感。

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