日本房價飆漲創新高! 公寓住宅為何漲價?

2021年不僅是台灣的房市熱度高，許多國家例如，南韓、日本、新加坡等地區房價衝上歷史新高，日本不動產經濟研究所25日發表報告指出，首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣和千葉縣）新落成房價創下歷史新高，新成屋售價打破日本資產泡沫高峰期創下的紀錄。

大東京地區新建大樓在2021年售價平均上漲2.9％，達到6260萬日圓（55萬美元或1522萬元台幣），創新高，1990年創下的前次記錄是6123萬日圓（1489萬元台幣）。

先回顧一下新冠疫情爆發前後的日本公寓價格，在自肅期間的2020年4、5月，出現擔心利空的拋售情形，中古公寓的成交價有所下跌。不過這股拋售潮只維持了兩個月，之後價格即漲回新冠疫情爆發之前的水準。

在新建公寓方面，由於供應方幾乎由大型建商所寡占，即使房子好幾個月都賣不出去，建商在財務上仍有能力承擔。而且只有購買意願較高的客戶會前來詢價，讓建商得以在壓低成本下，有效率地進行銷售。儘管成交數量將比去年大幅減少，但僅有中小型的建商較為緊張。在此情況下，建商並沒有必要降價求售。

而在此背景下，中古屋的供應量正逐漸減少。之前遭拋售的房屋大多地點不佳，例如位於郊區、距離車站較遠等，造成剩下的房屋價格因此上揚。此外，因為不想讓陌生人看房，而放棄出售的房子也增加不少。在此情況下，隨著待售的房屋減少，價格也隨之上漲。

上面提到房地產的價格取決於貸款金額，不過供需平衡容易在待售房屋減少時影響價格，一旦待售房屋減少，價格就比較容易上揚。

另一方面，獨棟住宅市場也相當活絡。以一年為單位換算，新建分售獨棟住宅在日本首都圈，以每年7萬戶的速度售出，待售房屋以每月1,000戶左右的速度持續減少。2019年的新建分售公寓戶數為3萬多戶，由此可見交易量已經是戶數的兩倍，市場規模相當龐大。

儘管如此熱銷，新建房屋的動工戶數在2020年4月之後，卻比前一年同期下滑了17％。於是待售房屋不斷減少，銷售時間也愈來愈短，在完工之前便已售出的情況愈來愈多。一般而言，在銷售情形不理想的情況下，房子一旦完工就會開始降價，不過目前買賣價格早己開始上漲。

由此可知，以住宅市場來說，無論是公寓或是獨棟住宅，由於總是維持一定數量的需求，因此一旦供應不足，價格就會朝上漲的方向發展。而事實上，以都會區的住宅市場而言，供需平衡的影響只會造成價格上揚。因此房地產價格只會上漲，而不會下跌。

日本房地產資訊網公司表示，去年在大東京地區售出的中古大樓住宅成交量創新高達到39,812戶，中古獨棟房屋成交量也創歷史新高。

儘管如此，中古屋售價逐漸接近新成屋，並且自夏季以來待售中古餘屋持續增加，中古屋市場預計將在2022年回穩下來，雖然今年房價似乎不太可能下跌，但漲勢可能會放緩。

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